L’objet de la SCI familiale est la gestion d’un patrimoine immobilier entre associés liés par un lien de parenté ou d’alliance. Ce type de structure juridique présente de nombreux avantages, comme la mutualisation des capacités d’emprunt ou l’optimisation fiscale de la transmission. L’objectif peut aussi être de créer une SCI familiale pour louer, afin d’en tirer des revenus complémentaires. Nos conseils pour y parvenir !
Qu’est-ce qu’une SCI de famille ?
L’article 13 de la loi du juillet 1989 nous donne une définition de la SCI familiale. Elle est ainsi constituée entre parents et alliés (conjoints, partenaires de PACS) jusqu'au 4ème degré inclus.
Les associés forment le capital social de la SCI avec des apports en numéraire ou des apports en nature. Ils reçoivent en contrepartie des parts sociales, qui leur confèrent des droits politiques (droit de vote) et des droits financiers.
Spécificité de la SCI : la responsabilité des associés est indéfinie. Ils doivent ainsi répondre des dettes de la société civile immobilière sur leur patrimoine propre. Cette responsabilité est aussi subsidiaire : les créanciers doivent d’abord actionner la SCI avant de rechercher le paiement auprès des associés.
Pourquoi créer une SCI familiale pour louer ?
Parmi les avantages de la SCI familiale pour louer, citons la mutualisation des capacités d’emprunt des associés et la gestion par un gérant.
La SCI familiale de location pour mutualiser les capacités d’emprunt
Les associés peuvent mettre en commun leurs capacités de financement afin de concrétiser un projet immobilier de plus grande envergure. Comme par exemple, l’achat d’un immeuble de rapport à louer, ou d’un appartement familial pour le proposer en colocation.
La SCI familiale de location pour éviter l’indivision
Si vous réalisez un achat immobilier à plusieurs, vous serez placé sous le régime de l’indivision. Rigide, il prévoit des règles de majorité contraignantes pour la prise de décisions :
- L’unanimité des indivisaires pour les actes de disposition sur le bien immobilier (revente, surélévation…) ;
- La majorité des deux tiers pour les actes d’administration sur le logement.
En cas de mésentente entre les membres de la même famille, la situation peut vite virer au blocage.
Par ailleurs, le Code civil prévoit que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision”, ce qui signifie que les indivisaires peuvent provoquer à tout moment le partage du patrimoine. Il devient alors difficile de le pérenniser
À l’inverse, en créant une SCI familiale pour louer, la prise de décision relevant de l’objet social est confiée à un gérant. Les associés réunis en assemblée générale prennent les autres décisions.
Créer une SCI familiale, pour bénéficier de conditions fiscales avantageuses
De plein droit, la SCI de famille est assujettie à l’impôt sur le revenu : c’est la transparence fiscale. Sur option, les associés peuvent préférer une taxation à l’impôt sur les sociétés.
Créer une SCI de famille à l’IR pour louer en nu
Les loyers générés par la location sont taxés non pas au niveau de la société, mais entre les mains des associés, au barème progressif de l’IR.
À condition de détenir et de louer un autre bien immobilier en propre, les associés peuvent opter pour le régime du micro-foncier, jusqu’à 15 000 euros de revenus locatifs.
Sinon, ils seront soumis au régime réel. Avantageux, celui-ci permet aux associés de déduire un certain nombre de charges de leur revenu global ou de la catégorie des revenus fonciers, comme :
- Les intérêts d’emprunt ;
- Les primes d’assurance (assurance propriétaire non occupant, garantie des loyers impayés…) ;
- Les dépenses de travaux d’entretien et de réparation ;
- Les provisions pour charges de copropriété ;
- Les frais de gestion ;
- Certains impôts et taxes comme la taxe foncière…
Si les charges sont supérieures aux recettes locatives, alors la SCI réalise un déficit foncier. Les associés peuvent le déduire de leur revenu global à concurrence de 10 700 euros par an, hors intérêts d’emprunt.
La part de déficit foncier générée par les intérêts d’emprunt s’impute sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Le reliquat de déficit foncier non consommé sera :
- Reporté sur le revenu global des 6 années suivantes, si le déficit foncier originel est inférieur à 10 700 euros ;
- Reporté sur la catégorie des revenus fonciers pendant 10 ans dans le cas contraire.
Créer une SCI de famille pour louer permet ainsi de se constituer un patrimoine en réduisant, voire en effaçant l’imposition.
Créer une SCI de famille à l’IS pour louer en nu ou en meublé
Vous pouvez préférer créer une SCI familiale à l’IS pour vous affranchir de toute taxation. L’imposition des bénéfices s’effectue en effet au niveau de la société :
- Au taux réduit de 15 % jusqu’à 42 500 euros ;
- Au taux normal de 25 % au-delà.
La SCI à l’IS est adaptée si la famille envisage de louer sur le long terme et de réinvestir les bénéfices. En effet, si les associés décident de se distribuer des loyers sous forme de dividendes, alors il y aura double imposition :
- Au niveau de la société, au taux normal ou au taux réduit ;
- Au niveau des associés : à la flat tax de 30 % ou au barème progressif de l’IR.
Par ailleurs, la taxation de la plus-value se révèle lourde en SCI à l’IS. Le régime des professionnels ne prévoit pas d’abattement pour durée de détention.
Que vous optiez pour une SCI familiale à l’IR ou à l’IS, vous devez remplir des obligations comptables. Vous devez ainsi tenir une comptabilité de trésorerie pour les SCI à l’IR et une comptabilité d’engagement pour les SCI à l’IS.
La loi ne vous impose pas de recourir à un expert-comptable, vous pouvez vous en occuper vous-même, à l’aide d’un logiciel comme Ownily.
Notre outil vous propose des fonctionnalités comme la synchronisation avec les comptes bancaires de la SCI, la préparation des déclarations fiscales et des assemblées générales. Les frais d’abonnement sont déductibles !
Peut-on créer une SCI familiale pour la location vide ?
Oui ! La location vide est une activité civile que les SCI de famille pour la location peuvent envisager. Elle permet par ailleurs d’investir dans des dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel, dont les conditions de location prévoient la location nue.
Peut-on créer une SCI familiale pour la location meublée saisonnière ?
Oui, en revanche, la location meublée saisonnière est considérée comme une activité commerciale. Vous devez donc créer une SCI de famille à l’IS.
Toutefois, l’administration fiscale vous autorise à rester sous le régime de l’IR si les recettes locatives provenant de la location meublée saisonnière n’excèdent pas 10 % des revenus d’activité de la SCI.
Si vous vous demandez « peut-on créer SCI familiale en LMNP », la réponse est identique. Vous devez soit opter pour une SCI à l’IS, soit maintenir les revenus de location meublée sous la barre des 10 %.
C’est ainsi qu’entre SARL de famille ou SCI en LMNP, il faut parfois mieux envisager la SARL, qui autorise la location meublée tout en étant au régime de l’IR.
Quelles sont les formalités pour créer une SCI de famille pour la location ?
Vous devez accomplir certaines démarches administratives pour créer votre SCI de famille et louer.
Rédiger les statuts juridiques pour créer une familiale pour louer
Les statuts juridiques de la SCI organisent son fonctionnement. Ils prévoient par exemple les règles de majorité pour la prise de décision ou les contours de la clause d’agrément.
Les statuts doivent contenir un certain nombre de mentions obligatoires, comme :
- La dénomination sociale ;
- L’objet social ;
- La durée de vie, généralement de 99 ans ;
- L’adresse du siège social ;
- Le montant du capital social : il est conseillé de prévoir un capital variable pour éviter une modification statutaire à chaque augmentation ou diminution.
Si vous pouvez trouver des modèles gratuits sur Internet, il est toutefois recommandé de faire appel à un professionnel, comme un avocat par exemple. Il pourra rédiger correctement les clauses en fonction de vos objectifs, projets et de la composition de la famille.
À savoir : vous devez enregistrer les statuts de la SCI au servics des impôts des entreprises (SIE) s’ils sont établis par notaire ou en cas d’apport en nature d’un immeuble.
Remplir le formulaire M0 de création de SCI et choisir l’option fiscale
Le formulaire M0 comporte des entrées relatives à la dénomination sociale, au montant du capital, à la désignation du gérant…
Vous devez choisir l’option fiscale sur le Cerfa. Sachez que si vous optez pour la SCI à l’IS, vous pouvez repasser à l’IR pendant les 5 exercices suivants.
Publier une annonce légale
L’annonce légale comporte des mentions obligatoires. Elle doit être publiée dans un journal d’annonces légales du département où est implantée la SCI. Conservez l’avis de parution, vous devrez le joindre à votre demande d’immatriculation de la SCI.
Immatriculer la SCI au registre nationale des entreprises
Le registre du commerce et des sociétés (RCS) a disparu. Vous devez immatriculer votre SCI au registre national des entreprises, auprès de l’INPI. Cette démarche s’effectue uniquement en ligne.
