Vous avez investi en LMNP il y a quelques années dans un bien en résidence services et vous souhaitez revendre cet appartement meublé alors que le terme du bail n’est pas encore arrivé ? Voici les questions à vous poser et les éléments à prendre en compte pour déterminer la pertinence de votre projet.
1/ La durée restante du bail et les projets du gestionnaire de la résidence
La première chose à vérifier est la date à laquelle votre bail prend fin. S’il arrive à échéance dans quelques mois et que l’exploitant de la résidence vous a déjà transmis ses intentions pour l’avenir, via une proposition de renouvellement de bail ou via un avenant, le montant des futurs loyers peut d’ores et déjà être communiqué au potentiel acheteur. Votre projet est donc viable au sens où l’acquéreur pourra se projeter puisqu’il aura connaissance du niveau de loyer à venir.
A contrario, si le bail commercial qui vous lie à l’exploitant court encore pendant un ou deux ans voire plus et que le gestionnaire de la résidence n’est pas encore en mesure de vous fournir le futur niveau de loyer, il sera plus délicat pour un acquéreur de se positionner. Le potentiel acheteur aura donc ainsi tout le loisir de négocier le prix de vente arguant du fait qu’il prend le risque d’une baisse de loyer prochaine.
Sachez à ce titre qu’il est parfois nécessaire d’anticiper d’au moins une année ce renouvellement de bail au cours duquel le loyer peut être revu à la baisse. Ceci n’a rien d’anormal mais il peut être opportun dans un tel cas de se faire accompagner de professionnels du LMNP afin d’y voir plus clair sur ces sujets.
2/ L’assurance revente potentiellement souscrite lors de votre achat
La négociation de prix que nous avons évoqué précédemment n’est pas pour autant un frein à la vente si vous avez souscrit une assurance revente. Il convient donc de vous référez à votre contrat d’acquisition afin de vérifier si vous en bénéficiez.
Si tel est le cas, il faudra passer en revue dans ce contrat les évènements de la vie couverts par votre assurance. Généralement ce type de garantie vous permet d’être indemnisés de la moins-value (différence entre prix de revente et prix d’achat) dans une certaine limite et pour certains cas tel qu’un licenciement, un décès ou encore un divorce.
3/ Et la TVA immobilière ?
Lors de votre acquisition en neuf, vous avez normalement pu récupérer la TVA sur le prix du logement. Or, cet avantage n’est valable qu’à condition de conserver le bien pendant 20 ans, sous peine d’avoir à rembourser un prorata de cette TVA, fonction du temps déjà écoulé au moment de la revente. Sachez qu’il existe toutefois une exception à cette règle : la poursuite du bail en cours par l’acquéreur. En effet, il s’agit dans ce cas d’un mécanisme intitulé “transfert d’universalité” qui trouve son fondement dans l’article 257bis du Code Général des Impôts. L’engagement de l’acquéreur de poursuivre le bail sera alors formalisé par le notaire dans l’acte de vente et vous permettra ainsi de conserver l’avantage acquis.
4/ La défiscalisation pour laquelle vous avez opté lors de votre acquisition
En investissant en LMNP, vous avez très certainement pu bénéficier des avantages que proposait le dispositif Censi-Bouvard, dispositif qui a pris fin le 31 décembre 2022. Parmi ces avantages, vous avez notamment pu bénéficier d’une réduction d’impôt allant de 11 à 25% du prix d'acquisition en fonction de la date de votre achat.
Cet avantage est toutefois soumis à une détention minimum du bien d’une durée de 9 ans. Aussi, afin d’éviter toute remise en cause de la réduction d’impôt globale acquise depuis votre achat, il convient de ne pas revendre le bien avant la fin des 9 ans et ce même si vous bénéficiez d’une assurance revente. Cette dernière peut couvrir la moins-value mais ne vous permettra pas de conserver les réductions d’impôt acquises.
Notons toutefois que la loi Censi-Bouvard permet dans certains cas dont la liste est limitative de pouvoir revendre avant la fin des 9 années, à savoir : l’invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l’article L. 341-4 du code de la sécurité sociale, la rupture du contrat de travail à l’initiative de l’employeur et le décès.
Vous l’aurez compris, il y a plusieurs paramètres qui permettent de déterminer le « bon moment » pour revendre. Dans le cadre de la défiscalisation en Censi-Bouvard par exemple, il est nécessaire de patienter jusqu’à la fin des 9 ans, d’autant qu’au terme de ce dispositif, la fiscalité sur les loyers sera importante. En effet, en fin de Censi-Bouvard les loyers sont taxés au taux marginal de l’impôt sur le revenu auquel s’ajoute une taxation au titre de la CSG-CRDS au taux de 17,2%, soit une imposition totale au taux de 47,2% pour un contribuable dans une tranche à 30%.
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