La SCI familiale n’est rien d'autre qu’une Société civile immobilière classique au sein de laquelle les associés font partie de la même famille. Elle présente de nombreux atouts puisqu’elle permet d’échapper à l’indivision en cas d’acquisition d’un bien immobilier en famille, de réduire les droits de mutation lors de la transmission des biens aux enfants et de profiter d’un régime fiscal flexible. Nous allons voir ensemble les étapes de création d’une SCI familiale pour profiter de ces nombreux avantages.
1. La rédaction des statuts
Comment créer une SCI familiale ? Concrètement, les formalités de création d’une SCI familiale et d’une SCI classique sont les mêmes. La rédaction des statuts est la première étape incontournable.
Les statuts contiennent toutes les informations permettant d’identifier la SCI familiale comme le nom de la société, son objet social, le montant du capital social, l’adresse du siège social, etc.) Ils définissent aussi les règles de fonctionnement de la SCI.
Les statuts de la SCI doivent être rédigés par écrit : sous seing privé, c’est-à-dire par les associés de la SCI ou par acte notarié ou authentique (établi par un officier public).
Ils doivent être signés par tous les associés, et doivent être adaptés aux objectifs poursuivis par les associés : acheter un bien immobilier pour profiter des revenus locatifs, faciliter la transmission du patrimoine immobilier aux héritiers ou uniquement bénéficier de la souplesse du régime fiscal, etc. Concernant la transmission, nous vous recommandons vivement de définir avec la plus grande attention dans les statuts de votre SCI les conséquences et les procédures spécifiques en cas de décès d’un associé. Nous vous en disons plus dans notre article : Décès d’un associé d’une SCI : quelles conséquences et démarches ?
Des modèles de statuts sont également disponibles sur Internet. Pour un montage juridique complexe, il est conseillé de faire appel à un professionnel.
Bon à savoir : Comme précisé sur le site impots.gouv.fr, l’enregistrement des statuts auprès du service des impôts n’est plus nécessaire pour immatriculer une SCI familiale.
2. La réalisation des apports à la SCI familiale
Cette étape consiste à réaliser des apports pour former le capital social de la SCI. En contrepartie, les associés reçoivent des parts sociales. Le capital social correspond à l’ensemble des ressources apportées par les fondateurs au moment de la création de la SCI familiale. La loi ne prévoit pas de capital minimum pour constituer une SCI à caractère familial. Cela signifie qu’il est tout à fait possible de monter une SCI familiale à 1 euro. Le plus souvent, les SCI familiales affichent un capital de 1000 €.
Les associés ont la possibilité d’effectuer un apport en numéraire (une somme d’argent) ou un apport en nature (un bien) pour former le capital social.
À la différence des sociétés commerciales (SARL, SAS), le dépôt de capital auprès d’une banque ou d’un notaire n’est pas obligatoire en cas d’apport de sommes d’argent. Zapper cette étape ne fait pas obstacle à l’immatriculation de la SCI familiale au Registre du commerce et des sociétés. Cette formalité peut toutefois être avantageuse sur le plan fiscal si vous optez pour une imposition à l’impôt sur les sociétés. En effet, la SCI familiale pourra profiter du taux réduit de 15 % sur les bénéfices inférieurs à 38 120 euros lorsque le capital social est libéré entièrement.
En cas d’apport d’un immeuble à la SCI familiale, il faut recourir à un notaire. En effet, le transfert de propriété de l’immeuble entre l’associé apporteur et la SCI doit être matérialisé par un acte authentique rédigé par un notaire.
3. La nomination d’un gérant de la SCI familiale
Les associés doivent nommer dès la création de la SCI familiale un ou plusieurs gérants. Cette nomination peut se faire de différentes manières. Le gérant peut être nommé dans les statuts. On parle de gérant statutaire. Il peut aussi être nommé par un acte séparé, une décision d’assemblée des associés.
Dans ce cas, il faut établir un procès-verbal de nomination du gérant. Leurs rôles sont déjà fixés dans statuts constitutifs de la SCI. La gérance peut être assurée par une personne physique ou une personne morale, associée ou une personne tierce à la société.
4. La publication d’un avis de création dans un journal d’annonces légales
La publication d’un avis de création dans un journal d’annonces légales a pour objectif d’informer les tiers de la constitution d’une société et d’obtenir une attestation de parution, nécessaire à l'immatriculation de la SCI. Elle doit se faire dans un journal habilité du département où se situe le siège social de la société, dans un délai de 1 mois après la signature des statuts.
Certaines informations clés telles la nature des statuts (acte authentique ou sous seing privé), la dénomination sociale, le siège social, le capital social, l’objet social, la durée de la société, l’identité du gérant et le greffe compétent, doivent y figurer.
5. Le dépôt du dossier d’immatriculation auprès du centre de formalités des entreprises
Pour finaliser la création de votre SCI familiale et obtenir votre extrait K-bis, il ne vous reste plus qu’à faire une demande d’immatriculation et transmettre votre dossier auprès du greffe du tribunal de commerce correspondant au siège social de votre SCI familiale.
Il doit comporter les documents suivants :
- Un exemplaire des statuts datés et signés ;
- Une attestation de parution de l’avis de constitution dans un journal d’annonces légales ;
- Le procès-verbal de nomination du gérant ;
- Un formulaire M0 rempli ;
- Une déclaration des bénéficiaires effectifs (l’identité des associés qui détiennent plus de 25 % du capital social) ;
- Un justificatif d’occupation de l’adresse du siège social ;
- Une déclaration de non condamnation pour le gérant ;
- Une copie des pièces d’identité des associés et gérants.
La création d’une société civile immobilière familiale est soumise à un formalisme strict. Toutefois, il est tout à fait possible de créer une SCI familiale de manière dématérialisée via les plateformes juridiques comme LegalPlace et Captain Contat.
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