Faut-il opter pour une SARL de famille ou une SCI familiale ?

Pour investir dans l’immobilier en famille, deux options s’offrent à vous : le régime de l’indivision, qui s’applique de plein droit, ou la création d’une société, SARL de famille ou SCI familiale.
L’indivision présente un écueil majeur : elle ne permet pas la pérennisation du patrimoine immobilier car le partage peut être provoqué à tout moment. Sauf à rédiger une convention d’indivision aménageant le régime, la prise de décision s’effectue souvent à la majorité des deux tiers ou à l’unanimité.La société permet de pallier ces inconvénients, car c’est elle qui est propriétaire du patrimoine, et parce que de nombreuses décisions sont prises par le gérant.

Pourquoi investir avec une société familiale immobilière ?

Avant de nous plonger dans les points communs et les différences entre SARL de famille et SCI familiale, revenons un instant sur les avantages de créer une société de famille pour investir dans l’immobilier.

SARL de famille ou une SCI familiale, pour une juste répartition des bénéfices

Les associés procèdent à la constitution du capital social au moyen d’apports en numéraire ou d’apports en nature. Ils reçoivent des parts sociales en proportion de leur apport dans le capital.
Par exemple, dans un couple, si Madame injecte 300 000 euros d’apport et Monsieur 100 000 euros, madame aura droit à 75 % des parts et monsieur à 25 %. Ces parts donnent aux associés :

Des droits sociaux : le droit de vote dépend du nombre de parts de chaque associé. En l’espèce, Madame pèsera plus lourd dans la prise de décision ;

Des droits financiers : les associés ont droit à une quote-part des bénéfices en fonction de leur détention dans le capital.

Ainsi, qu’il s’agisse du droit de vote ou du droit aux bénéfices, la répartition s’effectue équitablement, en fonction des apports. On évite ainsi les conflits !

SARL de famille ou SCI familiale, pour améliorer la capacité d’emprunt

Pour concrétiser un investissement immobilier, les associés de la SARL de famille ou de la SCI familiale disposent de deux options :

Emprunter personnellement ;

Emprunter au nom de la société. Dans cette hypothèse, les associés peuvent mutualiser leurs capacités d’emprunt et bénéficier à plein de l’effet de levier du crédit immobilier.

En fonction de la structure juridique choisie, SARL de famille ou SCI familiale, la banque peut exiger une garantie, au regard de la responsabilité des associés (voir ci-dessous, responsabilité des associés).

SARL de famille ou une SCI familiale, pour faciliter la gestion du patrimoine immobilier

En société, de nombreuses décisions sont prises par le gérant, dans l’intérêt de la société et dans le cadre de l’objet social. Les statuts peuvent prévoir de consulter les associés réunis en Assemblée Générale pour certaines décisions, notamment de disposition du bien immobilier.

À l’inverse, en indivision, gérer le patrimoine s’avère plus complexe, car la loi prévoit des quorums de majorité.

Lire aussi : Comment gagner du temps dans la gestion de votre SCI ?

Ces précisions étant apportées, entrons dans le vif du sujet.

Quels sont les points communs entre SARL de famille et SCI familiale ?

Ces deux sociétés de famille ont en commun le régime d’imposition des bénéfices et l’obligation de s’associer entre membres d’une même famille.

Les liens de famille entre associés en SARL de famille et SCI familiale

Pour créer une SARL de famille ou une SCI familiale, les associés doivent appartenir à la même famille, jusqu’au 4ème degré inclus. Les liens par alliance sont aussi possibles. En d’autres termes, les conjoints et les partenaires de PACS peuvent devenir associés d’une SARL de famille ou d’une SCI familiale, mais pas les concubins. En effet, ces derniers ne bénéficient pas de la reconnaissance légale de leur statut.

SARL de famille et SCI familiale : le régime de la transparence fiscale

La SARL de famille n’est pas une forme juridique en soi, mais une option fiscale. En effet, la société à responsabilité limitée est une société commerciale, normalement soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Il est possible de préférer une imposition sur les revenus pour 5 exercices sociaux maximum. On parlera alors de SARL à l’IR.
La SARL de famille, elle, peut opter pour le régime de l’IR, sans limitation dans le temps. Elle sera alors fiscalement transparente. Les bénéfices qu’elle réalise ne sont pas imposés au niveau de la société, mais directement sur les associés.
Cette disposition constitue un avantage certain par rapport à la SARL à l’IS. En effet, dans ce type de société, les bénéfices sont imposés deux fois :

Une première fois au niveau de la société, à l’IS ;

Une seconde fois au niveau des associés, s’ils décident de se verser des dividendes sur les bénéfices. Une double imposition qui peut coûter cher selon le revenu fiscal de référence des associés !

De plein droit, la SCI de famille est elle aussi soumise au régime de la transparence fiscale.

Quelles sont les différences entre la SARL de famille et la SCI familiale ?

La nature de la société et de son activité et l’étendue de la responsabilité des associés constituent deux différences majeures entre la SARL familiale et la SCI familiale.

La nature de l’activité de la SARL de famille et de la SCI familiale,

La SARL, même avec option pour la transparence fiscale, reste une société commerciale. À ce titre, elle peut exercer des activités de nature :

Commerciales ;

Industrielles ;

Artisanales.

La SCI (société civile immobilière) est, comme son nom l’indique, une société civile. Par nature, elle peut donc seulement exercer des activités civiles, comme la location vide ou l’acquisition de biens immobiliers. Les activités commerciales, comme la location meublée ou l’achat-revente (activité de marchand de biens) lui sont normalement interdites, même s’il existe une tolérance fiscale.
Ainsi, la SCI de famille peut faire de la location meublée si les revenus locatifs n’excèdent pas 10 % de ses recettes locatives globales. Sinon, elle devra passer sous le régime d’imposition des sociétés (SCI à l’IS), en perdant au passage quelques avantages fiscaux, comme les modalités de calcul et le taux de taxation de plus-values.

À savoir : la SARL de famille ne peut pas exercer d’activité libérale.

La responsabilité des associés en SARL familiale et en SCI de famille

La SARL de famille est une société à responsabilité limitée. La loi prévoit ainsi une séparation des patrimoines personnel et professionnel des associés. Ceux-ci sont responsables des dettes sociales à concurrence de leur apport dans le capital.Au premier abord, cette disposition apparaît favorable, car protectrice du patrimoine des associés. Elle peut se révéler être un obstacle à l’obtention d’un prêt immobilier, sauf à consentir une clause de solidarité ou d’autres garanties à l’établissement prêteur.
Comme le prévoit l’article 1857 du Code civil, la responsabilité des associés en SCI familiale est bien plus étendue. Elle est :

Indéfinie : on parle aussi de responsabilité illimitée, pour désigner le fait que les associés sont responsables des dettes sociales sur leurs biens propres ;

Non-solidaire : les associés ne sont pas solidairement responsables du paiement de la dette. Ils doivent la régler en fonction de leur quote-part de détention dans le capital social

Subsidiaire : les créanciers doivent d’abord chercher à obtenir le paiement de la dette auprès de la société, avant d’actionner la responsabilité des associés.

À savoir : en SARL de famille, il faut tenir une comptabilité complète, ce qui n’est pas requis pour la SCI familiale à l’IR. Lire aussi : SCI et obligations comptables : comment être dans les clous ?

SARL de famille ou SCI familiale : quels critères de choix ?

Pour choisir entre SARL de famille ou SCI familiale, vous devez tenir compte de l’objectif de votre investissement, et en cas de mise en location, de la nature de la location, vide ou meublée.
Lire aussi : Pourquoi créer une SCI familiale : avantages et inconvénients

L’objectif de l’investissement immobilier : location ou achat-revente

L’investissement immobilier peut répondre à deux objectifs principaux :

La constitution d’un patrimoine sur le long terme et la perception de revenus réguliers, grâce aux loyers ;

L’achat-revente, dans le but de générer des plus-values à court ou moyen terme.

On l’a vu, sauf à opter pour le régime de la SCI à l’IS, la SCI de famille ne peut pas faire de l’achat-revente. Elle sera donc indiquée pour la constitution d’un patrimoine à léguer et pour la location, à condition de se cantonner à la location nue pour rester à l'IR.
La SARL de famille peut elle être utilisée pour procéder à de l’achat-revente.

La nature de l’investissement immobilier : location nue ou location meublée

Le régime de la transparence fiscale permet aux associés de profiter d’avantages fiscaux comme :

L’imputation du déficit foncier sur le revenu global (hors intérêts d’emprunt, imputable sur la catégorie des revenus fonciers) en location nue ;

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), qui permet de déduire l’intégralité des charges et de pratiquer des amortissements. Le déficit ainsi créé est reportable sur les revenus de location meublée (BIC) pendant 6 ans.

Selon le Code de commerce, la location meublée constitue une activité commerciale, réservée dès lors à la SARL de famille, sauf à ce qu’elle reste résiduelle en SCI de famille ou à perdre la transparence fiscale en faveur de l'impôt sur les sociétés. On vous rappelle qu’il est possible d’en faire en SCI de famille, si les BIC n’excèdent pas 10 % des recettes locatives.
Dès lors, pour choisir entre SARL de famille ou SCI familiale, vous devez tenir compte de la fiscalité :

Si vous cherchez à réduire votre imposition grâce aux déficits fonciers, la location nue en SCI est tout indiquée.

Si vous cherchez à profiter du statut LMNP pour effacer les BIC (et généralement ne pas payer d’impôt sur les revenus locatifs), la location meublée en SARL de famille aura votre préférence !