La loi de finances 2025 a introduit un changement majeur dans le calcul de la plus-value immobilière pour les investisseurs en location meublée non professionnelle (LMNP). Ce sujet a suscité de nombreuses inquiétudes, parfois exagérées, mais aussi des incompréhensions.
Pas de panique : cette réforme mérite surtout d’être bien comprise. Dans cet article, nous faisons le point sur la nouvelle règle, illustrons son fonctionnement, et vous montrons pourquoi le LMNP reste un régime pertinent et attractif en 2025… et après.
Ce qui change concrètement en 2025
Depuis février 2025, les plus-values réalisées lors de la vente d’un bien immobilier loué meublé sous le régime réel doivent intégrer les amortissements passés dans leur calcul.
Avant la réforme, les amortissements pratiqués chaque année pour réduire les revenus locatifs imposables n'étaient pas repris au moment de la revente. Désormais, ils le sont. Cela signifie que la plus-value imposable augmente mécaniquement.
Comment se calcule la plus-value avec cette nouvelle règle ?
Le calcul de la plus-value immobilière suit toujours ce principe de base :
Plus-value brute = Prix de vente - Prix d’acquisition (ajusté des frais et travaux)
Ce qui change désormais pour les LMNP au régime réel :
Le prix d’acquisition est minoré du total des amortissements pratiqués depuis l’achat du bien.
Exemple chiffré :
- Prix d’achat : 200 000 €
- Amortissements pratiqués : 40 000 €
- Prix de vente : 300 000 €
Avant 2025 :
Plus-value = 300 000€ – 200 000€ = 100 000€ (imposable)
Depuis 2025 :
Plus-value = 300 000€ – (200 000€ – 40 000€) = 140 000€ (imposable)
Ce mécanisme peut paraître brutal, mais il est important de rappeler que les amortissements vous ont permis d’économiser de l’impôt pendant toute la durée de détention et location par les déductions au régime réel, ou un abattement au micro-BIC plus favorable que celui des locations nue (du moins par le passé). Les pouvoirs publics par ce mécanisme veulent compenser cet avantage non appliqué à la location nue lors de la revente.
Quels amortissements sont réintégrés ?
Depuis le 17 février 2025, les amortissements pratiqués sur un bien en location meublée non professionnelle (LMNP) doivent être pris en compte pour calculer la plus-value imposable lors de la revente.
En d’autres termes, les amortissements réalisés depuis l’acquisition du bien, même ceux des années antérieures à 2025, sont désormais réintégrés dans la base taxable lors de la revente. Cette mesure vise à neutraliser l’avantage fiscal historique dont bénéficiaient les investisseurs en LMNP, qui pouvaient cumuler réduction de l’impôt sur les revenus locatifs et plus-value calculée sans prise en compte des amortissements.
À noter :
- Seuls les amortissements effectivement déduits des recettes déclarées les années passées sont concernés. Les amortissements “reportés” n’ayant pas contribué à effacer de l’impôt ne sont pas à réintégrer.
- Seule la partie amortissable du bien et les éventuels travaux amortissables sont concernés. En effet, la valeur du terrain, qui n'est pas amortissable, doit être exclue du montant réintégré dans le calcul de la plus-value. Ainsi, le prix d'achat pris en compte pour la détermination de la plus-value imposable sera le prix initial diminué des amortissements, après retraitement de la quote-part correspondant au terrain.
- Sachez aussi que le mobilier, les frais d’achat ou de notaire, s’ils ont été amortis ne sont pas concernés.
Qui est concerné ?
Tous les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) sont concernés par cette nouvelle mesure s’ils revendent un bien immobilier à partir du 15 février 2025.
Exception faite pour les biens situés en résidences de services gérées (étudiants et séniors), qui restent exclus de cette obligation de réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value. Les résidences gérées de tourisme ne sont finalement pas exemptées.
Notez bien que le calcul s’applique uniquement aux ventes à titres onéreux. La transmission d’un bien ou la cession d’activité ne génère pas le calcul de la plus-value.
Alors, peut-on parler d’une règle rétroactive ? Non, pas juridiquement. La loi ne s’applique qu’aux ventes conclues à partir de son entrée en vigueur. Mais oui, en pratique : les amortissements passés, y compris ceux réalisés avant 2025, sont bien repris dans le calcul de la plus-value.
Peut-on contourner la règle ?
Beaucoup ont évoqué des stratégies comme :
- Passer en location nue avant la vente
- Changer de régime fiscal (micro-BIC)
- Requalifier le bien en résidence principale
Ces options ne permettent pas d’éviter la réintégration des amortissements, sauf dans des cas très spécifiques où l’activité de location meublée est réellement arrêtée sans vente du bien concomitante (par exemple : usage personnel, changement de projet, location nue effectivement pratiquée plusieurs années avant de vendre).
Soyez prudent : si la manœuvre est purement fiscale, cela peut être qualifié d’abus de droit. Si vous anticipez le besoin économique de vendre le bien d’ici 3 à 5 ans, il peut être intéressant de cesser votre activité LMNP et repositionner votre location en nue dans les années précédents la vente (au moins 3 ans recommandé).
Pourquoi le LMNP reste une stratégie pertinente ?
Malgré cette évolution fiscale, le régime LMNP reste très avantageux, et voici pourquoi :
1. Des revenus nets faiblement imposés
Grâce aux amortissements, le LMNP au réel permet d’effacer une large partie des recettes imposables pendant plusieurs années voire de ne pas payer d’impôt du tout dans de nombreux cas.
Cet avantage compense en grande partie la majoration de la taxation de la future plus-value quand vous déciderez de vendre. Cela d’autant plus qu’en pratique seule une partie des amortissements sont “consommés” chaque année : quand la comptabilité est optimisée, après 20 ans d’activité LMNP, seul 50% des amortissements aont effectivement été déduits des recettes imposées.
2. Une fiscalité toujours attractive à long terme
L’abattement progressif pour durée de détention reste valable :
- 66 % d’abattement après 22 ans pour l’impôt sur la plus-value
- 100 % après 30 ans pour les prélèvements sociaux
Cela réduit fortement, voire annule, l’imposition finale.
3. Une gestion souple
Aucune inscription au registre du commerce, aucune cotisation sociale à régler, et aucun statut professionnel à justifier.
C’est aussi un cadre rassurant, avec un risque de loyers impayés souvent plus limité.
Côté location, il permet une flexibilité totale : courte durée, bail mobilité, colocation, étudiant ou bail classique… à vous de choisir la stratégie la plus adaptée.
LMNP ou LMP : faut-il changer de statut ?
Pas forcément.
Le statut LMP (loueur en meublé professionnel) peut permettre d’échapper à la taxation sur la plus-value sous conditions (activité déclarée depuis 5 ans et CA < 90 000 €), mais il implique :
- Des cotisations sociales (≈40 %)
- Une gestion plus lourde
- Un impact patrimonial différent
👉 Il est donc important de réaliser une simulation personnalisée avec notre simulateur LMNP Ownily avant d’envisager un changement de statut.
Conclusion : pas de panique, mais de l'anticipation
Oui, le calcul de la plus-value LMNP évolue en 2025.
Non, ce n’est pas une catastrophe fiscale.
Le régime LMNP conserve tous ses atouts : souplesse, rendement, sécurité, et efficacité fiscale à condition d’optimiser la déclaration des recettes locatives et les amortissements appliqués.
👉 Chez OWNILY, nous accompagnons les investisseurs LMNP pour adapter leur stratégie à ce nouveau contexte. Nous sommes là pour éclairer chaque étape et vous assurez une gestion efficace et économique.
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