SCI et fiscalité : quelles sont les charges déductibles ?
Le statut de SCI comporte des avantages fiscaux très intéressants. Certaines charges peuvent en effet être déduites de la base imposable, permettant ainsi de réaliser des économies d'impôts. Quelles sont ces charges déductibles ? Quelles sont-elles dans le cadre d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR) et dans le cadre d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) ? Il n’est pas toujours facile de s’y retrouver. On fait le point.
Créer une société civile immobilière (SCI) apporte de nombreux avantages ; la SCI facilite la gestion, la protection et la transmission du patrimoine immobilier. Mais comme toutes les sociétés, la SCI est soumise à certaines démarches et formalités, dont les obligations comptables et bien sûr la déclaration des revenus. Quel que soit le mode d’imposition de votre SCI, vous devez y passer.
Pour les sociétés soumises à l’IR, la déclaration doit être déposée chaque année au plus tard le deuxième jour ouvré qui suit le 1er mai N, pour l’ensemble des revenus perçus en N-1. Un délai supplémentaire de 15 jours calendaires est accordé en cas d’utilisation d’un service de télédéclaration.
Les sociétés civiles immobilières ayant opté pour l’impôt sur les sociétés (IS) doivent effectuer leur déclaration de résultats au plus tard dans les trois mois suivant la date de clôture de l’exercice. Cas particulier : si votre SCI clôture au 31 décembre, votre déclaration doit s’effectuer au plus tard le deuxième jour ouvré qui suit le 1er mai N+1.
Si vous vous apprêtez à le faire, sachez que certaines charges peuvent être déduites de votre base d’imposition. Quelques conditions toutefois :
Quelles sont les charges déductibles dans une SCI soumise à l’IR ?
Commençons tout d’abord par la SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Lorsque la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR), les charges déductibles portent uniquement sur votre revenu foncier.
Les principales charges déductibles dans une SCI soumise à l’IR sont les suivantes :
1. Les dépenses d’entretien et de réparation
Les dépenses de réparation et d’entretien couvrent les travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre un bien en bon état et “d’en permettre un usage normal, conforme à sa destination, sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial”. Cela peut être le remplacement d’une installation électrique, d’une canalisation défectueuse ou encore de travaux permettant une meilleure isolation. Ces dépenses ne doivent pas avoir modifié la structure.
2. Les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation
Celles-ci ont pour objet d’apporter à un bien un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie.
Elles concernent le remplacement d’un élément ou d’un équipement obsolète par un plus moderne et mieux adapté : chauffage central, agrandissement des fenêtres, installation d’une porte automatique d’ascenseur “dans le cadre de dépenses occasionnées par la mise en conformité aux normes réglementaires de sécurité”. Les frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas pris en compte.
3. Les dépenses acquittées pour le compte du locataire
Il s’agit ici des charges récupérables mais non récupérées ; des frais que vous avez engagés, depuis votre SCI, pour le compte de votre locataire et dont vous n’avez pas pu obtenir le remboursement au 31 décembre de l’année de son départ. Par exemple : les dépenses liées à la consommation d’eau chaude et froide, et d’électricité.
4. Les primes d’assurance
Les primes d’assurance sont déductibles de votre revenu foncier, et ce, quel que soit le risque couvert (loyers impayés, incendie, dégât des eaux, etc.).
5. Les frais de gestion
Les frais de gestion sont aussi déductibles de vos revenus fonciers. Elles concernent les frais de rémunération des gardiens et concierges, des frais de procédure “et des frais de rémunération, honoraires et commissions versés à un tiers pour la gestion des immeubles”, précise l’article 31 du Code général des impôts. Ce tiers peut-être votre cabinet comptable, physique ou digital, l'agence à laquelle vous déléguez la gestion des locataires, ou encore diverses solutions d'assistance dont les services répondent à ce périmètre.
Attention : Les frais d’annonce, d’enregistrement de bail ou encore de déplacement ne sont quant à eux pas déductibles des revenus fonciers de votre SCI. Ils font en revanche l’objet d’un abattement forfaitaire de 20 euros par local, à savoir par entité louée. Si vous louez un ensemble tel qu’un logement principal et ses annexes (cave, garage), cela compte comme un local.
6. Les indemnités d’éviction et de relogement
Les indemnités d’éviction et de relogement d’un bail commercial ou d’une autre location sont également déductibles des revenus fonciers, mais uniquement si leur versement a pour objet de libérer les locaux “en vue de les relouer dans de meilleures conditions, c’est-à-dire d’entraîner une augmentation du revenu tiré de l’immeuble”. Si vous reprenez les locaux à titre personnel, la déduction sera caduque.
7. Les intérêts des emprunts
Sont concernés tous les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition, la construction, la réparation, l’amélioration et la conservation des biens. Cela peut être par exemple les intérêts d’un emprunt contracté pour payer des droits de succession. On compte également les frais de dossier facturés par la banque ou encore les frais de garantie sur le crédit (commission de caution).
À noter : Cette déductibilité vaut uniquement sur le prêt initial, elle ne s’appliquera pas si vous renégociez votre emprunt par la suite.
8. Les provisions pour les charges de copropriété
Les provisions pour les charges de copropriété versées pendant l’année au Syndic (s’il y a) sont déductibles du revenu foncier et feront l’objet d'une régularisation l’année suivante. Ces provisions englobent tous les frais d’entretien du bien immobilier.
9. La taxe foncière et autres taxes assimilées
Vous pouvez également déduire la taxe foncière et toutes autres taxes assimilées de votre revenu foncier ainsi que la contribution sur les revenus locatifs.
SCI à l’IR : les charges non déductibles
Nous venons de le voir, les charges déductibles sont nombreuses. Cependant, certaines ne peuvent être déduites de votre résultat imposable.
On compte notamment :
Pour rappel : La SCI à l’IR ne permet pas non plus de déduire des dotations aux amortissements d’un immeuble.
Quelles sont les charges déductibles dans une SCI soumise à l’IS ?
Dans le cadre d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), les revenus sont imposés au niveau de la société, puis, au niveau de l’associé seulement lorsque les dividendes sont versés.
Les charges déductibles dans une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) sont sensiblement les mêmes que pour une SCI relevant de l’impôt sur le revenu (IR).
On retrouve :
La SCI soumise à l’IS peut cependant déduire d’autres frais, non compris dans le cadre d’une SCI soumise à l’IR. C’est d’ailleurs l’un des avantages de ce régime.
Vous pouvez déduire en plus des revenus de votre SCI :
SCI à l’IS : les charges non déductibles
Bien qu’avantageuse, la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés comprend également des charges non déductibles.
Bon à savoir : Comment inscrire les charges déductibles dans sa déclaration fiscale ?
Lors de votre déclaration, vous devrez remplir un formulaire. Celui-ci diffère selon s’il s’agit d’une société soumise à l’IS ou d’une société soumise à l’IS.
Dans le cas d’une SCI à l’IR, vous devrez remplir le formulaire 2072-SD pour déclarer les revenus fonciers de votre SCI.
Dans le cas d’une SCI à l’IS, il faudra inscrire vos charges sur le formulaire 2065-SD.
Quel que soit le régime d’imposition choisi, les charges pouvant être déduites du résultat imposable sont nombreuses et chacune d’entre elles doit être justifiée.
L’administration vérifie systématiquement l’ensemble des justificatifs liés aux dépenses et n’hésite pas à se montrer intransigeante en cas d’erreurs ou d’oubli. Un contrôle fiscal peut d’ailleurs remonter sur 10 ans dans certains cas !
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A retenir
1. Pour qu’elles soient déductibles, les charges doivent avoir été engagées dans le but d’acquérir ou de conserver le revenu.
2. Chaque année, vous ne pouvez déclarer comme charges déductibles uniquement les dépenses faites l’année précédente (et non l’année en cours). Exemple : en 2022, vous devrez déclarer les dépenses opérées en 2021.
3. Chaque dépense doit être justifiée. Pour cela, utilisez un outil vous permettant de centraliser et retraiter facilement tous les frais dépensés de votre SCI comme Ownily dont l'abonnement est 100% déductible des revenus fonciers.