De plein droit l’imposition de la SCI s’effectue à l’IR (impôt sur le revenu pour les associés personne physique), sauf si l’activité majoritaire de la société est de nature commerciale. Dans cette hypothèse, ou par choix des associés, la SCI peut être à l’IS (impôt sur les sociétés).
La fiscalité applicable aux revenus locatifs et aux plus-values immobilières variera en fonction de l’option fiscale retenue, tout comme les obligations comptables. Alors, faut-il choisir une SCI à l’IR ou à l’IS ? Tout va dépendre de votre profil, de vos objectifs et de votre stratégie d’investisseur !
Qu’est-ce qu’une société civile immobilière (SCI) à l’IR ou à l’IS ?
Constituée par au moins deux associés, la SCI à l’IR ou à l’IS est un véhicule d’investissement dont l’objet est la détention et la gestion de biens immobiliers, dont elle est propriétaire. En contrepartie de leur apport dans le capital social, les associés se voient attribuer des parts sociales, qui leur accordent :
- Des droits politiques : ils peuvent participer aux assemblées générales et voter les décisions ;
- Des droits financiers : ils obtiennent une quote-part des bénéfices distribués (loyers et plus-value) en fonction du nombre de parts qu’ils détiennent.
Généralement, la SCI est mise en place dans une optique patrimoniale. La SCI de famille permet en effet d’assurer la pérennité du patrimoine immobilier, de s’affranchir des contraintes liées à l’indivision et de transmettre les immeubles dans des conditions fiscales avantageuses.
Le choix de la fiscalité de la SCI, à l’IR ou à l’IS, aura notamment une influence sur l’imposition des recettes locatives, sur le traitement de la plus-value immobilière et sur les obligations comptables de la société.
Quelle est l’imposition d’une SCI à l’IR ?
La SCI à l’IR est une société fiscalement transparente. On parle de transparence fiscale pour désigner le fait que la taxation s’opère entre les mains des associés, et non au niveau de la société. La transparence fiscale permet ainsi de bénéficier des avantages fiscaux applicables aux particuliers (réduction d’impôt des dispositions de défiscalisation de la loi Pinel ou déficit foncier par exemple).
La taxation des revenus locatifs en SCI à l'IR
La fraction de recettes locatives que vous percevez de la SCI s’ajoutent à vos autres revenus d’activité, puis sont taxés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, dans votre tranche marginale d’imposition (TMI). Comme son nom l’indique, la SCI a par nature un objet civil. Elle doit donc exercer une activité civile, ce qui exclut de facto la location meublée, considérée comme une activité commerciale. Les bénéfices qu’elle perçoit de la location nue constituent donc des revenus fonciers. À savoir : la SCI à l’IR peut toutefois louer des logements meublés tant que la fraction de BIC n’excède pas 10 % de ses revenus locatifs.
Le choix du régime fiscal en SCI à l’IR
Vous disposez de deux options pour la taxation des revenus fonciers :
- Le régime micro-foncier : applicable jusqu’à 15 000 euros de revenus fonciers, il ne vous permet pas de déduire vos charges. Vous profitez à la place d’un abattement de 30 % sur les revenus fonciers. Vous paierez ensuite de l’IR et des prélèvements sociaux au taux de 17.2 % ;
- Le régime réel : vous pouvez déduire certaines charges de vos revenus fonciers, comme les dépenses de travaux, les primes d’assurance ou encore les intérêts d’emprunt. Si vos charges sont supérieures à vos revenus, vous créez un déficit foncier. Celui-ci s’impute sur votre revenu global à hauteur de 10 700 euros par an (hors intérêts d’emprunt, déductibles de la catégorie des revenus fonciers). L’excédent est reportable sur le revenu global pendant 6 ans, hors fraction excédant 10 700 euros ou provenant des intérêts d’emprunt. Celle-ci est déductible des revenus fonciers pendant 10 ans.
À savoir : à partir de novembre 2022 et jusqu’au 31 décembre 2025, le déficit foncier est doubléà 21 400 euros si la SCI réalise des travaux de rénovation énergétique sur des passoires thermiques. Ces travaux doivent permettre de passer d’une classe E à G en classe A à D.
Le traitement des plus-values immobilières en SCI à l’IR
C’est l’un des avantages de la SCI à l’IR, qui vous fait bénéficier du régime des plus-values des particuliers.
Pour déterminer le montant de la plus-value, vous effectuez la différence entre prix de vente et prix d’achat. Ensuite, les plus-values sont soumises à :
- Une taxation à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu ;
- Une taxation à 17.2 % au titre des prélèvements sociaux.
Vous bénéficiez d’un abattement pour durée de détention pour chacune de ces taxes, dès 6 ans de conservation des logements.
Les obligations comptables en SCI à l'IR
En SCI à l’impôt sur le revenu, vous pouvez vous contenter d’une comptabilité allégée, aussi appelée comptabilité de trésorerie.
Vous n’êtes pas tenu de produire un compte de résultat et un Bilan. Pour vous simplifier cette formalité, Ownily vous propose un logiciel de comptabilité pour SCI.
Il vous évite les erreurs de saisie grâce à la synchronisation bancaire, vous permet d’automatiser l’édition des documents obligatoires, ou encore d’archiver les justificatifs des dépenses.
Lire aussi : Les obligations comptables en SCI
Quelle est l’imposition d’une SCI à l’IS ?
La SCI à l’IS est fiscalement opaque. C’est elle qui supporte l’imposition sur les bénéfices. Si elle décide de reverser des bénéfices aux associés, il y aura alors une double imposition.
La taxation des revenus au niveau de la SCI à l’IS
La SCI à l’impôt sur les sociétés peut déduire l’ensemble de ses charges d’exploitation et pratiquer des amortissements. Les bénéfices nets sont ensuite taxés :
- Au taux réduit d’IS : 15 % jusqu’à 42 500 euros de bénéfices (puis 25 % pour la tranche supérieure) ;
- Au taux normal d’IS : 25 % si elle réalise un Chiffre d’affaires HT supérieur à 10 millions d’euros sur 12 mois. La SCI à l’IS qui réalise un déficit peut :
- Le déduire de son prochain exercice : c’est le report en avant du déficit ;
- Le reporter sur son bénéfice antérieur, pour obtenir un crédit d’impôt : c’est le report en arrière ou carry-back.
La taxation des revenus distribués aux associés
Si les associés votent la distribution de dividendes, ils seront aussi imposés à leur niveau. Deux possibilités :
- La taxation à la flat tax de 30 % (IR de 12.8 % et 17.2 % de prélèvements sociaux) ;
- Sur option si celle-ci est plus avantageuse, la taxation au barème de l’IR, après abattement de 40 %.
La taxation des plus-values en SCI à l’IS
Le régime applicable est celui des plus-values professionnelles. L’assiette repose sur la valeur nette comptable de l’actif (il faut réintégrer les amortissements). Plus le bien a été détenu longtemps, plus l’assiette augmente.
Les obligations comptables en SCI à l’IS
Vous devez tenir à jour une comptabilité d’engagement avec livres comptables, bilan et compte de résultat, comme une entreprise commerciale.
Ces obligations peuvent être particulièrement lourdes et complexes à assumer pour une personne peu expérimentée notamment sur le plan des déclarations fiscales.
Ainsi, le contenu précis de la liasse fiscale varie en fonction de la taille de la SCI :
- Pour une SCI de petite taille (notamment CA < 8M €) : La liasse fiscale comprend généralement un formulaire 2065, qui permet de déclarer les résultats fiscaux de la SCI. Ce formulaire doit être accompagné d'un état de résultats et d'un bilan simplifié.
- Pour une SCI de taille moyenne (notamment CA compris entre 8M et 50M €) : En plus des documents cités précédemment, la liasse fiscale comprend également un formulaire 2050, qui permet de déclarer les éléments de la rémunération des associés.
- Pour une SCI de grande taille (notamment CA > 50M €) : En plus des documents précédemment cités, la liasse fiscale comprend également un formulaire 2058-A-SD, qui permet de déclarer les éléments de la rémunération et des avantages en nature versés aux dirigeants de la SCI. La SCI doit également fournir un rapport de gestion, un état de détermination du résultat fiscal ainsi qu'un état des créances et des dettes envers les associés.
Comment choisir l’imposition de sa SCI : IR ou IS ?
Pour choisir entre SCI à l’IS et SCI à l’IR, vous devez tenir compte de votre tranche marginale d’imposition. La nature de l’activité, location nue ou location meublée, ainsi que l’horizon de détention du patrimoine auront aussi leur influence.
Choisir entre SCI à l’IR en fonction de la nature de l’activité
On l’a vu, la SCI à l’IR ne peut pas, en principe, faire de la location meublée, ou alors de manière résiduelle (moins de 10 % de ses revenus).
Si vous souhaitez vous lancer dans le coliving, par exemple, vous devrez choisir une SCI à l’IS.
Choisir entre SCI à l’IR ou à l’IS en fonction de son taux d’imposition
Si vous faites partie des contribuables fiscalisés dans les tranches marginales d’imposition supérieures (30 % minimum), vous avez souvent intérêt à opter pour la SCI à l’IS. Deux cas de figure :
- Vous ne procédez pas à la redistribution des bénéfices : la société sera la seule à supporter l’impôt, avec un taux maximum de 25 % (contre 30 à 45 % en IR) ;
- Vous vous versez des dividendes : vous profiterez du taux d’imposition de 12.8 % du prélèvement forfaitaire unique.
Toutefois, si vous souhaitez défiscaliser des travaux pour un montant important, la SCI à l’IR s’avère tout indiquée pour générer un déficit foncier, et diminuer, voire effacer votre taxation à l’IR.
Choisir entre SCI à l’IR ou à l’IS en fonction de la durée de détention du patrimoine
Si vous souhaitez réaliser des plus-values immobilières, ou si vous souhaitez revendre les biens immobiliers à moyen ou long terme, mieux vaut choisir la SCI à l’IR. Elle vous fait bénéficier d’un calcul de l’assiette plus avantageux et des abattements pour durée de détention.
