Incontournable pour valider le modèle économique d’une société, le business plan d’une SCI sert également à obtenir un financement auprès d’une banque. Il détaille les points clés du projet, présente les associés et les données financières relatives aux investissements. Vous pouvez construire le business plan de la SCI vous-même ou faire appel à un expert-comptable.
Qu’est-ce qu’un business plan de SCI ?
Se traduisant par plan d’affaires en français, le business plan d’une SCI consiste à présenter les projets de la société, ainsi que différents scénarios d’évolution et de développement au cours des trois premières années.
Le business plan d’une SCI s’effectue après l’étude de marché et après la détermination du business model. Ce dernier détaille la manière dont la société civile immobilière compte générer des bénéfices et quel va être son positionnement sur son marché. Le business model d’une SCI est donc repris dans le business plan.
Pourquoi faire le business plan d’une SCI ?
Le business plan d’une SCI permet de vérifier la faisabilité et la rentabilité du projet et de rechercher un financement auprès des banques.
Le business plan de SCI, pour valider la pérennité d’un investissement locatif
Avant de se lancer dans un investissement immobilier, il faut déterminer si celui-ci sera rentable. La rentabilité dépend de nombreux critères, dont :
- Le financement du projet : apport personnel et emprunt des associés ;
- Le montant du loyer et la demande locative ;
- La fiscalité : SCI à l’IR ou SCI à l’IS ;
- Le montant des charges courantes…
Le business plan comprend ainsi un compte prévisionnel, qui reprend les données financières de l’investissement et démontre sa validité.
Le business plan de SCI, pour préparer et obtenir le financement du projet
Sauf à se priver de l’effet de levier du crédit, la SCI a tout intérêt à emprunter pour financer ses acquisitions. Deux possibilités :
- La SCI emprunte directement, à sa constitution ou en cours de vie sociale ;
- Les associés mutualisent leur capacité d’emprunt et apportent le montant du capital emprunté à la SCI.
Dans les deux cas, les banques déterminent la capacité d’emprunt en fonction :
- Des revenus et des charges des associés et de la société ;
- De l’apport personnel ;
- Du taux d’endettement des associés, qui doit rester sous la barre des 35 % des revenus disponibles.
Le business plan comprend ainsi un plan de financement, synthétisé sous forme de tableau, qui indique comment la SCI compte financer ses investissements.
Quelles sont les différentes parties du business plan d’une SCI ?
Le business plan d’une SCI comporte différentes parties, de l’executive sumary au plan de financement, en passant par le compte de résultat.
L’executive summary du business plan de SCI
Le business plan de la SCI s’ouvre sur un résumé du projet. D’une à deux pages, ce résumé doit donner envie d’en savoir plus sur les investissements de la société et expliquer en quoi le projet se révèle solide et rentable.
La présentation de l’équipe
Dans ce paragraphe, vous devez présenter les associés fondateurs de la SCI. Outre l’identité de chacun, cette partie du business plan de SCI doit détailler :
- La formation et l’expérience professionnelle des associés ;
- Leur contribution dans le projet, en termes financiers et en termes de compétences ;
- Leur détention dans le capital social ;
- La présentation de leur patrimoine ;
- Les éventuels salariés à embaucher pour la gestion du patrimoine immobilier.
Vous devez aussi aborder les liens entre les associés pour montrer que vous êtes complémentaires, et que chacun est impliqué dans le succès du projet.
Lire aussi : Comment créer une SCI familiale ?
La présentation générale du projet
Vous devez ici évoquer :
- Pourquoi et comment l’idée de monter une SCI vous est venue ;
- Pourquoi vous êtes certain que la SCI constitue une structure idéale pour concrétiser un investissement locatif ;
- Quelles sont les motivations qui vous poussent à créer une SCI ;
- Quels sont les objectifs de la société ;
- Quels atouts vous pouvez mettre en avant pour faire aboutir votre projet.
La partie économique du business plan de SCI
Elle comprend elle-même plusieurs sous-parties et reprend les conclusions de l’étude de marché et du business model.
Les conclusions de l’étude de marché dans le business plan de SCI
L’étude de marché vise à réduire au mieux les risques liés à l’investissement, en cernant bien son environnement. C’est ainsi que le business plan d’une SCI doit contenir des informations relatives :
- Aux spécificités et aux tendances du marché immobilier local ;
- A la demande locative sur l’emplacement sélectionné ;
- À l’adéquation entre le bien immobilier dans lequel vous souhaitez investir et le profil de locataires ;
- Aux risques locatifs sur le secteur (impayés de loyers, carence ou vacance locative…) ;
- Aux autres risques identifiés (par exemple, un retard de livraison si vous faites construire ou dans le chantier si la société doit réaliser des travaux sur le bien…) ;
- À la concurrence.
Vous finirez par la présentation de la stratégie que vous comptez adopter pour que la société atteigne ses objectifs.
L’estimation du chiffre d’affaires prévisionnel dans le business plan d’une SCI
L’estimation doit être la plus réaliste possible, afin de convaincre les banques du sérieux de votre démarche. Vous devez ainsi calculer le chiffre d’affaires potentiel sur 3 ans, par rapport aux loyers que vous pouvez pratiquer avec le bien immobilier.
La partie financière du business plan de SCI
Elle comprend également plusieurs sous-parties.
Le tableau des investissements de la SCI
Cet élément du business plan de SCI synthétise :
- Le prix d’achat des biens immobiliers ;
- La date prévue d’acquisition ;
- La dotation annuelle des amortissements et la durée des amortissements si vous optez pour une SCI à l’IS.
Le plan de financement dans le business plan d’une SCI
Le plan de financement détermine le montant dont la société a besoin pour financer son démarrage, ses acquisitions et son fonctionnement. Le financement comprend ainsi :
- Les sommes nécessaires à la réalisation des achats immobiliers ;
- La trésorerie dont la société a besoin pour couvrir les dépenses liées à la gestion du patrimoine ;
- Le besoin en fonds de roulement : il varie selon le décalage prévisible entre les encaissements de loyers et les décaissements de charges.
Vous devez aussi exposer dans cette partie les modalités de financement de l’activité avec :
- Les fonds propres que les associés apportent au capital ;
- Le montant que la société ou que les associés prévoient d’emprunter.
Le total des besoins doit être égal au total des ressources.
Le compte de résultat prévisionnel dans le business plan de la SCI
Le bilan prévisionnel d’une SCI permet de présenter le résultat net attendu d’une entreprise, ainsi que les charges et recettes qui ont permis de le calculer. Vous pourrez ainsi prouver la rentabilité de la SCI aux banques que vous démarcherez pour obtenir un financement.
Vous devez ainsi synthétiser :
- L’ensemble des charges : travaux de rénovation et d’entretien, primes d’assurance, honoraires des partenaires, par exemple un gestionnaire locatif, les impôts et taxes ;
- L’ensemble des revenus : ils comprennent les loyers et éventuellement, une projection sur la plus-value.
Vous calculerez ensuite la rentabilité attendue sur 3 ans, en tenant compte des augmentations de loyers et de la fiscalité.
Pour que vos prévisions financières aient l’air correctement étudiées, il vaut mieux maximiser les charges et minimiser les recettes.
Le plan de trésorerie dans le business plan d’une SCI
Établi sur 12 mois, ce tableau permet de prouver que la SCI pourra faire face à ses engagements financiers et dépenses, sur la base des loyers escomptés et de la demande locative.
Le calcul du seuil de rentabilité dans le business plan de la SCI
On appelle point mort le moment où le seuil de rentabilité est atteint, c’est-à-dire lorsque le chiffre d’affaires de la SCI permet de couvrir l’intégralité de ses charges et ainsi de dégager des bénéfices. Il varie en fonction des charges fixes et des charges variables et peut prendre plusieurs années.
Synthèse sur le business plan d’une SCI
Le business plan d’une SCI doit comprendre :
- Une présentation du projet immobilier, avec description des opportunités d’un bien identifié ou identifiable ;
- Une description des associés, avec présentation de leur patrimoine ;
- Les risques immobiliers et financiers de la société ;
- Un prévisionnel financier de la SCI sur 3 ans, qui recense la rentabilité attendue, en fonction de l’ensemble des dépenses ;
- Un plan de financement.
Comment présenter un business plan de SCI ?
Ne négligez pas la forme du business plan ! Concrètement, le document doit être clair, ordonné, lisible et cohérent. Pour guider votre interlocuteur dans la lecture, il est recommandé de réaliser un sommaire reprenant l’ensemble des paragraphes abordés.
Privilégiez enfin les présentations sous forme de tableaux et de schémas et réalisez une synthèse finale d’une à deux pages.
