En SCI à l’IS, la comptabilité est similaire à celle que vous devriez tenir dans n’importe quelle société commerciale. Établissement d’un bilan, d’un compte de résultat, répartition des charges et dépenses sur différents comptes, comptabilisation des amortissements… Vous n’avez aucune compétence en la matière ? Vous pouvez vous appuyer sur un logiciel spécialisé pour vous simplifier la tâche.
Qu’est-ce qu’une SCI à l’IS ?
Avant de nous pencher sur la comptabilité d’une SCI à l’IS revenons un moment sur ses spécificités.
La société civile immobilière (SCI) est de plein droit fiscalement transparente. Les revenus qu’elle génère sont alors imposés non pas à son niveau, mais entre les mains des associés, au barème progressif de l’impôt sur le revenu. On l’appelle SCI à l’IR, et elle impose une comptabilité assez légère : la comptabilité de trésorerie, qui se contente d’enregistrer les encaissements et décaissements.
IS est un acronyme qui signifie impôt sur les sociétés. La SCI à l’IS est donc une société civile immobilière soumise à l’impôt sur les sociétés, sur option. La taxation sur les bénéfices et les plus-values s’effectue à son niveau :
- Au taux réduit de 15 %, si la SCI remplit les critères de la PME, et pour la fraction de bénéfices jusqu’à 42 500 euros ;
- Au taux normal de 25 % dans le cas contraire.
Les associés d’une SCI à l’IS peuvent eux aussi supporter une imposition, s'ils décident de se distribuer les bénéfices sous forme de dividendes. Ils seront alors taxés de plein droit à la flat tax de 30 % (12.8 % d’impôt sur le revenu et 17.2 % de prélèvements sociaux), sauf s’ils optent pour la taxation au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
À savoir : S’agissant de la taxation des plus-values, la SCI à l’IR se révèle plus avantageuse, car les associés profitent d’un mode de calcul de la plus-value sans réintégration des amortissements et profitent d’un abattement pour durée de détention. En SCI à l’IS, c’est le régime des plus-values professionnelles qui s’appliquent, avec réintégration des amortissements et sans abattement pour durée de détention des biens immobiliers.
Lire aussi : Pourquoi investir en SCI ?
Pourquoi choisir une SCI à l’IS ?
Pour anticiper la suite, les obligations comptables d’une SCI à l’IS sont plus étendues que celles d’une SCI à l’IR. Dès lors, pourquoi choisir ce mode d’imposition des bénéfices pour sa société ?
Une SCI à l’IS, pour faire de la location meublée
Au régime de la transparence fiscale, la SCI doit obligatoirement exercer une activité de nature civile. Autrement dit, de la location nue, qui génère des revenus fonciers. Ce qui exclut une activité commerciale comme l’est la location meublée, laquelle génère des bénéfices industriels et commerciaux.
Il existe toutefois une tolérance fiscale grâce à laquelle la SCI à l’IR peut faire de la location meublée, tant que les recettes locatives provenant de cette activité n’excèdent pas 10 % du total de ses bénéfices.
Dès lors, si les associés souhaitent faire de la location meublée à titre habituel, ils doivent obligatoirement opter pour la SCI à l’IS et respecter les obligations comptables qu’elle impose.
Lire aussi : Comment faire de la location meublée en SCI ?
Une SCI à l’IS, pour générer un déficit
En SCI à l’IR, la loi prévoit une liste limitative de charges déductibles et n’autorisent pas les amortissements. À l’inverse, en SCI à l’IS, toutes les charges engagées dans l’intérêt de l’exploitation peuvent être déduites et elle peut amortir l’immeuble.
Si la société réalise un déficit, elle peut soit le déduire de son prochain exercice (report en avant), soit obtenir un crédit d’impôt en le reportant sur son bénéfice antérieur (report en arrière ou carry-back). Autant d’éléments qui doivent être inscrits dans la comptabilité de la SCI à l’IS !
Une SCI à l’IS, parce que les associés sont fortement fiscalisés
On l’a vu, en SCI à l’IS, c’est la société qui supporte l’imposition, tant que les associés ne se versent pas de dividendes. Ils peuvent ainsi se constituer un patrimoine immobilier sans alourdir leur facture fiscale.
En parallèle, même s’ils décident d’une distribution de dividendes, ils seront taxés à la flat tax, avantageuse pour les contribuables imposés dans une tranche marginale supérieure à 12.8 %.
Une SCI à l’IS, pour réinvestir les bénéfices
En lien avec ce que nous venons de dire, la SCI à l’IS permet de réinvestir les bénéfices dans la société pour réaliser de nouveaux projets immobiliers, sans alourdir la fiscalité des associés. En revanche, cette stratégie implique de se positionner sur le long terme.
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Quelles sont les obligations comptables d’une SCI à l’IS ?
La loi vous autorise à déduire des charges et à pratiquer des amortissements. Il faut toutefois que vous puissiez justifier entre autres :
- Que les charges sont bien déductibles ;
- Leur montant ;
- Que le calcul des amortissements est juste ;
- La distribution conforme des dividendes ;
- Comment le résultat de la SCI a été affecté.
C’est ainsi que le gérant de la SCI doit tenir une comptabilité d’engagement, aussi appelée comptabilité en partie double, par opposition à la comptabilité de trésorerie d’une SCI à l’IR.
Pour dire les choses simplement, chaque écriture dans un compte doit disposer de son pendant dans un autre compte. Elle sera donc inscrite une fois au débit d’un compte, une autre fois au crédit d’un autre compte, en assurant ainsi l’équilibre des écritures comptables.
La comptabilité permet ainsi de recenser l’intégralité des opérations de la société avec ses fournisseurs, clients, banquiers et administrations.
La tenue des documents comptables
Le plan comptable général (PCG) impose certaines règles, dont l’inscription des opérations sur les documents comptables dont le livre-journal et le grand livre.
L’établissement d’un bilan, d’un compte de résultat et de l’annexe
Le gérant devra aussi établir un bilan et un compte de résultat, qui recensent par exemple les comptes d’immobilisation et de stocks, les charges et produits, pour mettre en balance actifs et passif.
Concrètement, le bilan constitue une photographie comptable de la SCI à l’IS à la date de clôture de l’exercice. Le compte de résultat quant à lui recense les différents flux de trésorerie pour déterminer comment s’est constitué le bénéfice ou la perte. Et l’annexe donne des informations sur le bilan, le compte de résultat et des informations extra-comptables.
Quelles sont les obligations fiscales d’une SCI à l’IS ?
En droite lignée avec les obligations comptables d’une SCI à l’IS, on trouve les obligations fiscales. Elles sont intrinsèquement liées en ce que les déclarations fiscales doivent coïncider avec les informations de la comptabilité.
Chaque année, le gérant de la SCI à l’IS doit réaliser une liasse fiscale à partir des documents comptables, dont l’étendue varie en fonction de sa taille. A minima, il doit remplir le formulaire 2065, accompagné d’un bilan et d’un compte de résultat simplifiés. Selon le chiffre d’affaires, le gérant devra aussi souscrire une déclaration 2050 et 2058-A-SD.
Lire : Quand et comment faire la déclaration de sa SCI en 2024 ?
Est-ce qu’il faut un comptable pour une SCI à l’IS ?
Non, la loi n’impose pas le recours à un expert-comptable pour tenir la comptabilité de la SCI à l’IS. Toutefois, comme la matière reste complexe, et par méconnaissance des alternatives, le gérant est souvent tenté de recourir à ce professionnel du chiffre pour remplir les obligations comptables.
Certes, le comptable permet de réduire drastiquement les risques d’erreurs dans la saisie ou l’interprétation des règles et permet donc de tenir une comptabilité conforme. Toutefois, le tarif d’un comptable d’une SCI à l’IS peut vite grimper, en fonction de l’étendue de sa mission et du patrimoine de la société.
Lire aussi : Comment résilier la mission de son expert-comptable en SCI ?
Comment tenir la comptabilité d’une SCI soumise à l’IS ?
À part l’expert-comptable, coûteux, vous pouvez choisir de tenir la comptabilité de la SCI à l’IS sur Excel (fastidieux) ou sur un logiciel spécialisé.
La comptabilité d’une SCI à l’IS sur un tableur Excel
Quand on pense comptabilité, on envisage immédiatement le célèbre tableur aux couleurs vertes ou l’un de ses concurrents comme Google Sheet. Il présente certes un avantage indéniable : la gratuité. Toutefois, il présente aussi des inconvénients :
- La maîtrise des formules n’est pas toujours aisée pour qui n’est pas familier de l’écosystème du tableur et des notions comptables et fiscales ;
- Il ne vous permet pas de synchroniser les comptes bancaires de votre SCI pour automatiser les saisies manuelles. Il reste donc un grand risque d’erreur sur ce point ;
- Il ne vous permet pas d'éditer le fichier des écritures comptables, la reprise dématérialisée de votre comptabilité que l’administration fiscale peut vous réclamer à des fins de contrôle.
La comptabilité d’une SCI à l’IS en ligne avec un logiciel
Il reste donc une dernière piste à explorer : le logiciel de comptabilité des SCI à l’IS, comme Ownily. Il vous permet d’automatiser un grand nombre de tâches, grâce à des fonctionnalités comme la récupération des données bancaires de la société, la classification des recettes et des dépenses ou encore l’import et l’archivage des factures et justificatifs.
Complet, Ownily édite également la déclaration fiscale des bénéfices de la SCI : une fois vérifiée vous l’envoyez aux impôts en 1 clic ! Ownily vous rappelle les échéances à ne surtout pas oublier. Il vous permet même d’organiser facilement l’assemblée générale annuelle d’approbation des comptes en respectant le formalisme demandé.
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