Optimisation de la transmission du patrimoine, gestion simplifiée des biens locatifs, mutualisation des capacités d’emprunt : autant de raisons qui vous ont conduit à créer une SCI. Même si cette société est de nature civile, elle impose a minima de tenir une comptabilité de trésorerie. Si vous avez opté pour une SCI à l’IS, vos obligations comptables sont renforcées. Alors, est-ce possible de gérer une SCI sans comptable ? Oui, grâce à un logiciel de comptabilité dédié à cette structure juridique, comme l’est Ownily.
Est-ce obligatoire de tenir une comptabilité en SCI ?
On lit ici et là que la société civile immobilière, qui exerce une activité civile (la location nue) et dispose de la transparence fiscale (imposition entre les mains des associés), n’impose pas la tenue d’une comptabilité. C’est faux, a minima, vous devez tenir une comptabilité de trésorerie, ne serait-ce que pour répondre à l’obligation de présenter les comptes annuels aux associés pour approbation.
En SCI à l’IS, où la taxation intervient au niveau de la société et qui peut exercer une activité commerciale comme la location meublée, vous devez tenir une comptabilité d’engagement. C’est aussi le cas pour :
- Les SCI dont au moins l’un des associés est une personne morale ;
- La SCI qui a opté pour la TVA ;
- Les SCI qui se voit imposer une comptabilité commerciale par les statuts juridiques ;
- Les SCI qui exercent une activité commerciale, comme la SCI de construction-vente ;
- Les SCI qui excèdent 2 des 3 seuils suivants : bilan annuel supérieur à 1 550 000 d’euros, chiffre d’affaires supérieur à 3 100 000 euros ou effectif supérieur à 50 salariés.
Dans tous les cas, vous pouvez gérer la SCI sans expert-comptable, car aucune loi n’impose le recours à ce professionnel du chiffre.
Quelles sont les obligations comptables en SCI ?
On vient de le dire, il existe 2 types de comptabilité : de trésorerie et d’engagement, en fonction du régime fiscal de la SCI, impôt sur le revenu de plein droit ou impôt sur les sociétés sur option.
Les obligations comptables en SCI à l’IR
Au régime de la transparence fiscale, les revenus locatifs de la société sont imposés au niveau des associés, dans la catégorie des revenus fonciers et selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu.
En conséquence, les obligations comptables de la société sont allégées. Le gérant doit tenir une comptabilité simplifiée, qui se limite à recenser, de manière chronologique, les encaissements (recettes) et décaissements (dépenses).
Le gérant doit aussi procéder à un inventaire annuel et conserver les justificatifs et factures, pour disposer de preuves en cas de contrôle par l’administration fiscale. Il est ainsi tout à fait possible de gérer une SCI sans comptable, même si vous possédez peu de connaissances en la matière. Un logiciel peut vous aider dans cette mission.
Les obligations comptables en SCI à l’IS
Aussi appelée comptabilité en partie double, la comptabilité d’engagement implique le respect du plan comptable général et de tenir à jour un certain nombre de documents comptables comme :
- Les journaux comptables (journal des achats, journal des vente, journal d’opérations diverses…) ;
- Les livres comptables comme le livre-journal, le grand livre et le livre d’inventaire ;
- Un bilan comptable, un compte de résultat et une annexe ;
- La balance des comptes ;
- Le tableau des amortissements ;
- Le fichier des écritures comptables (FEC)
Les obligations fiscales des SCI
Qu’elles soient à l’IR ou à l’IS, les SCI doivent également respecter leurs obligations déclaratives. En SCI à l’IR, le gérant doit déclarer les résultats de la société sur le formulaire Cerfa 2072-S. Les associés quant à eux doivent déclarer leur quote-part de résultats sur le formulaire Cerfa 2044.
En SCI à l’IS, le gérant doit souscrire les déclarations 2065 et 2033.
Pourquoi tenir une comptabilité en SCI ?
Même si la loi impose seulement des obligations comptables allégées, tenir la comptabilité sans comptable reste indispensable en cas de contrôle fiscal, pour respecter le devoir d’information des associés et pour optimiser le rendement des investissements locatifs.
La gestion d’une de SCI sans comptable, pour la communication des documents sociaux
En tant que gérant de SCI et comme le prévoit l’article 1855 du Code civil, vous devez communiquer les livres et documents sociaux aux associés au moins 1 fois par an, et ces derniers peuvent poser par écrit leurs questions sur la gestion.
En outre, les associés doivent approuver les comptes établis par le gérant, lequel doit rédiger un rapport indiquant les bénéfices réalisés ou prévisibles et les pertes encourues ou prévues (article 1856 du Code civil).
Lire aussi : Comment résilier la mission d’un comptable ?
La comptabilité pour éviter un contrôle fiscal
Pour remplir les obligations déclaratives, vous devez vous appuyer sur les documents comptables, afin de limiter les erreurs et partant, le risque de redressement fiscal.
De plus, en SCI à l’IS, l’administration fiscale peut demander au gérant la communication des documents comptables afin de réaliser une vérification de comptabilité.
Cette disposition ne s’applique pas aux SCI à l’IR, mais le fisc peut se rendre dans les locaux de la société pour demander les justificatifs des recettes et charges. Il vaut mieux les avoir pour éviter la majoration des loyers imposables !
Pour éviter la révocation du gérant
L’assemblée générale des associés peut révoquer le mandat du gérant pour justes motifs. L’absence de tenue d’une comptabilité conforme et fidèle entre dans ce cas de figure.
Pour optimiser la trésorerie de la SCI
C’est en consultant les documents comptables que vous pouvez détecter suffisamment tôt les difficultés financières de la société. Vous pourrez ainsi apporter les correctifs nécessaires pour pérenniser la société.
Enfin, la comptabilité d’une SCI permet :
- D’éviter que la SCI soit jugée fictive ;
- Faciliter la distribution des dividendes en SCI à l’IS ;
- Solliciter un prêt immobilier ou professionnel auprès d’une banque ;
- Présenter les comptes sociaux aux investisseurs qui souhaitent entrer dans le capital.
Pourquoi gérer sa SCI sans comptable ?
Gérer sa comptabilité avec un comptable présente certes des avantages, comme :
- L’accompagnement d’un professionnel. Celui-ci a un devoir de conseil envers ses clients, ce qui permet à ces derniers de disposer de conseils pertinents pour optimiser la gestion de leur société ;
- La responsabilité s’il existe des erreurs en comptabilité relève du comptable, et non plus du gérant.
Toutefois, le coût d’un expert-comptable demeure un frein pour de nombreux gérants de SCI. Il varie en fonction de différents critères comme :
- Le régime fiscal de la société ;
- Le mode d’exercice de l’activité, comptable en ligne ou en étude ;
- La région où il est implanté
- Le nombre de biens immobiliers que la SCI possède ;
- L’étendue de sa mission : saisie, aide à la recherche de financement, déclaration annuelle des revenus…
Comptez 500 à 1500 euros pour une mission de comptabilité ! D’où l'intérêt de la gérer par soi-même, une tâche qui reste complexe, ou de choisir une alternative : le logiciel de comptabilité dédié aux SCI.
Comment faire sa comptabilité sans comptable ?
Pour réduire le coût de la tenue de la comptabilité, optez pour le logiciel Ownily ! Il intègre de nombreuses fonctionnalités pour l’automatiser et la simplifier, comme :
- La synchronisation des comptes bancaires de la société avec votre interface, pour éviter les erreurs de saisie et profiter d’une classification automatisée des recettes et dépenses ;
- L’édition des liasses fiscales, avec rappel des échéances ;
- L’archivage des justificatifs, pour se libérer de la paperasse ;
- Le suivi précis des comptes courants d’associés ;
- Le pilotage de la trésorerie en temps réel, grâce à un tableau de bord quotidien ;
- Une accessibilité totale 24/7, sur ordinateur, tablette et téléphone.
Complet, le logiciel Ownily comprend également un module de gestion locative, qui vous permet notamment de rédiger les baux d’habitation, et d’automatiser les envois d’appels de loyer et de quittances de charges.
Bien plus accessible, l’abonnement au logiciel débute à 8,25 euros par mois, est est déductible fiscalement de vos recettes. Commencez dès maintenant votre essai gratuit de 14 jours sans engagement !
