Les parts de SCI constituent des titres non cotés. Pour calculer leur valeur, il faut tenir compte de leur nature : SCI d’attribution, de gestion, de construction-vente…
Ensuite, il existe deux méthodes de calcul pour l’évaluation des parts de SCI : la valeur mathématique et la valeur de productivité. Il faut enfin appliquer des abattements pour manque de liquidité ou pour situation minoritaire.
Pourquoi évaluer les parts d’une SCI ?
Le capital social d’une SCI est divisé en nombre de parts, auxquelles une valeur est attribuée : c’est la valeur nominale de la part sociale. Par exemple, pour un capital social de 1 000 euros divisé en 100 parts, la valeur nominale d’une part est de 10 euros.
La valeur nominale d’une part de SCI ne représente pas sa valeur réelle sur le marché. En effet, la SCI possède un patrimoine et peut exercer une activité économique qui génère des revenus, ce qui augmente sa valeur.
Lorsque vous cédez vos parts à titre onéreux (cession) ou à titre gratuit (donation, succession), vous devez d’une part estimer correctement leur prix, d’autre part payer des droits de mutation. Il faut alors substituer à la valeur nominale la valeur réelle ou la valeur fiscale d’une part de SCI.
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Quelles sont les méthodes d’évaluation selon le type de SCI ?
Qu’il intervienne dans le cadre d’une cession, d’une donation ou d’une succession, le calcul de la valeur des parts de SCI a donné lieu à une abondante jurisprudence.
Celle-ci a établi une règle en la matière : « la valeur vénale des titres non cotés en bourse doit être appréciée en tenant compte de tous les éléments dont l’ensemble permet d’obtenir une évaluation aussi proche que possible de celle qu’aurait entraîné le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel à la date à laquelle ces titres doivent être évalués » (Cass. Civ 3. 10 décembre 2015).
L’estimation des parts d’une SCI d’attribution
Les associés se voient attribuer une fraction des immeubles construits ou acquis par la société, en pleine propriété ou en jouissance. La valeur des parts varie en fonction de celle des immeubles détenus auxquels elles donnent droit. L’évaluation des parts s’effectue donc sur la base de la valeur des biens immobiliers.
L’évaluation des parts d’une SCI de construction-vente
La SCI de construction vente exerce une activité commerciale de construction pour revendre. Les parts sont ici évaluées en tenant compte des spécificités des sociétés commerciales.
L’évaluation des parts d’une SCI de gestion
Aussi appelée SCI de location, ce type de société a pour objet l’achat et la mise en location d’un patrimoine immobilier à des tiers ou la mise à disposition aux associés à titre gratuit.
Il convient de distinguer 2 catégories de SCI de gestion :
- Les SCI qui perçoivent des revenus locatifs : pour évaluer les parts, il faut tenir compte de la valeur du patrimoine, mais aussi de la rentabilité de l’activité ;
- Les SCI qui ne perçoivent pas de revenus : elles possèdent des biens non loués, comme la résidence principale des associés ou des droits immobiliers démembrés (nue-propriété du bien). Pour déterminer la valeur des parts de la SCI, il faut tenir uniquement compte de la valeur du patrimoine.
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Comment calculer la valeur d’une part sociale en SCI ?
Nous allons centrer notre propos sur les SCI de gestion. Deux méthodes d’évaluation sont alors préconisées par la jurisprudence : la valeur mathématique et la valeur patrimoniale.
La valeur mathématique pour le calcul de la valeur d’une part de SCI
La valeur mathématique repose sur :
- La valeur vénale actualisée, par dire d’experts, des immeubles détenus par la SCI. Le calcul de la valeur vénale s’effectue grâce à la méthode par comparaison avec des biens similaires. Éventuellement, il est possible de recourir à la méthode par capitalisation des loyers, mais le taux de rendement retenu par les associés devra alors être justifié, pour éviter tout risque de redressement par l’administration fiscale ;
- La valeur des autres actifs possédés par la SCI, comme par exemple les titres d’une autre SCI ;
- Les créances ;
- Les liquidités.
Il convient ensuite de déduire des actifs le passif de la société, constitué par les comptes courants d’associés et par les dettes (prêts immobiliers…). Les dettes doivent être :
- Exigibles (la date de paiement est échue) ;
- Certaines (le débiteur n’en conteste ni le principe ni le montant) ;
- Liquides (le montant est déterminé ou déterminable).
Voici donc la formule à appliquer pour évaluer les parts de SCI avec la valeur mathématique (actif net revalorisé) : actif brut revalorisé – passif.
La valeur de productivité pour calculer la valeur d’une part de SCI
La rentabilité d’une société peut aussi être prise en compte dans l’évaluation des parts de SCI. Il convient donc de déterminer sa valeur de productivité.
Comme en dispose la cour administrative d’appel de Nancy dans un arrêt du 12 octobre 2012, la méthode consiste à « déterminer la valeur de l’actif par capitalisation des bénéfices ou d’une fraction du chiffre d’affaires annuel ».
La formule à appliquer pour calculer la valeur de productivité est la suivante :
V (valeur du titre) = R (Résultat net par titre) / i (taux de capitalisation).
Généralement, le taux de capitalisation retenu se base sur le taux de rendement des obligations d’État : l’OAT 10 ans. Ce taux de base est complété par ce que l’on appelle une prime de risque, qui est un coefficient applicable en fonction notamment du risque lié à l’activité de gestion locative et par rapport à la concurrence.
Pour simplifier l’évaluation, il est d’usage d’utiliser la prime de risque historique, qui est formée par la différence de rendement entre un OAT 10 ans et un actif plus risqué comme une action. Le taux de la prime historique est fixé à 5 %.
La prime de risque est ensuite pondérée par un coefficient, en fonction du secteur d’activité. Considéré comme à risque faible, l’immobilier propose un coefficient compris entre 0.3 et 0.5, selon le fisc.
Exemple d’estimation de la valeur de productivité d’une SCI
Taux de base OAT 10 (déflaté, c’est-à-dire corrigé de l’inflation) : 1.28 %
Prime de risque historique : 5 %
Coefficient risque faible : 0.5
Taux de capitalisation (i) : (5 x 0,5) + 1.28 % = 3.78 %
Résultat net par titre (R) : 30 000 euros
Valeur de productivité : 30 000 / 3.78 % = 793 650 euros.
Cumul des méthodes de calcul par valeur mathématique et par valeur de productivité
De jurisprudence constante, il convient d’utiliser les deux méthodes pour l’évaluation des parts de SCI, pour s’approcher au mieux de la valeur par l’offre et la demande. Elles ne s’appliquent toutefois pas sur un pied d’égalité : il faut les pondérer.
Ainsi la Cour de Cassation est venue poser en principe que la formule à privilégier était la suivante : (3VM + VP) /4, VM étant la valeur mathématique, VP la valeur de productivité.
La jurisprudence considère toutefois que lorsque la valeur d’une SCI est étroitement liée avec celle de son patrimoine, comme c’est le cas lorsque son objet est la détention et la gestion de biens, alors les associés peuvent retenir la seule valeur mathématique pour évaluer le prix des parts de SCI.
Lorsque la valeur mathématique est la seule retenue, il convient d’appliquer ensuite un abattement pour défaut de liquidité, ainsi qu’une décote pour minorité.
Les abattements sur la valeur des parts sociales
Il est bien plus difficile de céder des parts de SCI qu’un immeuble. C’est ce que l’on appelle le manque de liquidité, et il faut en tenir compte dans la fixation du prix des parts de SCI.
Par ailleurs, les statuts prévoient le plus souvent une clause d’agrément, qui complexifie encore l’opération de revente.
Enfin, le fait pour un associé d’être minoritaire a aussi une influence sur la valeur de ces parts.
C’est ainsi qu’il convient de pratiquer différents abattements et décotes pour tenir compte de ces éléments.
La décote pour absence de liquidité
Cette décote vient compenser la difficulté de revendre des titres et peut aller jusqu’à 20 %.
La décote pour situation minoritaire
Le statut de l’associé entre en ligne de compte dans le calcul de la valeur vénale. La décote peut aller de 15 à 35 %.
La décote pour les contraintes juridiques et contractuelles
Il en existe plusieurs :
- La décote pour clause d’agrément : cette clause empêche le cessionnaire de céder ses titres sans accord préalable des autres associés. En général, la décote pour clause d’agrément vient en supplément de la décote pour minorité et peut aller jusqu’à 10 % ;
- La décote pour occupation : le fait que les biens immobiliers soient loués occasionne également un manque de liquidité. Il en résulte la possibilité d’appliquer une décote, en tenant compte de la nature du bail. Pour un bail 1948, la décote peut ainsi aller jusqu’à 50 % ;
- La décote pour indivision : l’indivision se produit lorsque les parts sociales appartiennent à deux personnes de manière indifférenciée, comme c’est le cas par exemple pour les couples mariés sous le régime de la communauté. L’abattement applicable est généralement de 20 %.
À noter que l’administration fiscale autorise le cumul de plusieurs décotes.
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