Véhicule d’investissement idéal pour gérer un patrimoine immobilier, la société civile immobilière doit être constituée entre aux moins deux associés. Elle offre un avantage indéniable : le choix de la fiscalité des revenus locatifs, avec une taxation à l’IR ou à l’IS. Alors, pourquoi et comment créer une SCI pour louer ? On fait le point sur les atouts de cette structure juridique et les étapes pour lui conférer une existence légale.
Pourquoi créer une SCI pour un investissement locatif ?
Le plus souvent, la SCI est constituée entre membres d’une même famille. Elle permet de contourner les écueils de l’indivision, d’augmenter la capacité d’emprunt ou encore d’anticiper l’avenir en optimisant la transmission du patrimoine. Zoom sur les raisons de créer une SCI familiale pour louer.
Créer une SCI pour louer et mutualiser la capacité d’emprunt des associés de la SCI
La capacité d’emprunt est une notion bancaire qui désigne le montant maximum qu’une banque accepte de prêter à un emprunteur, au regard :
- De ses revenus ;
- De ses charges ;
- De son taux d’endettement (limité à 35%) ;
- De son apport personnel.
Pour acheter un bien immobilier à louer, la SCI peut emprunter directement. L’autre possibilité est d’agréger les capacités d’emprunt de chaque associé pour emprunter plus. De cette manière, vous pouvez réaliser un projet immobilier d’envergure, comme l’achat d’un immeuble de rapport, l’investissement en colocation ou en coliving.
Pour obtenir plus facilement un prêt immobilier
Avant d’accorder un crédit immobilier, la banque examine les garanties apportées par les associés. Créer une SCI pour louer présente ici un avantage pour la rassurer : la responsabilité indéfinie des associés, prévue de plein droit par l’article 1857 du Code civil
On parle aussi de responsabilité illimitée pour désigner le fait que l’engagement des associés aux dettes ne se limite pas à leurs apports dans le capital social, comme c’est par exemple le cas en SARL de famille.
Les associés sont responsables des dettes sociales sur leur patrimoine personnel, à concurrence de leur détention dans le capital social. La banque dispose ainsi d’une garantie solide à l’égard de chacun des associés.
À savoir : la responsabilité des associés est enfin dite subsidiaire. La banque doit d’abord tenter de se faire payer la dette auprès de la société avant d’en rechercher l’apurement auprès des associés.
Créer une SCI pour louer en dehors du régime de l’indivision
Lorsque vous achetez un bien immobilier à plusieurs en l’absence d’une société, vous êtes placé sous le régime de l’indivision. Organisé par les articles 815 et suivants du Code civil, il prévoit notamment des règles contraignantes de majorité.
Les décisions d’administration du bien, par exemple la mise en location, doivent être votées à la majorité des deux tiers. Les actes de disposition portant sur le patrimoine, doivent être prises à l’unanimité.
Par ailleurs, l’indivision ne permet pas d’assurer la pérennité du patrimoine, car les indivisaires peuvent provoquer le partage à tout moment.
Créer une SCI pour louer permet de s’affranchir de ces inconvénients. C’est la SCI qui est propriétaire des biens immobiliers, et non chaque indivisaire. Les associés détiennent indirectement le patrimoine, par le biais des parts sociales dont ils sont titulaires en proportion de leur apport dans le capital social.
En outre, le gérant de la SCI prend les décisions courantes relevant de l’objet social. Les autres décisions sont prises par la collectivité des associés réunis en assemblée générale ordinaire ou extraordinaire. Les statuts juridiques de la SCI prévoient par ailleurs les règles d’organisation et de fonctionnement de la société, et notamment les règles de majorité.
Investir en SCI pour anticiper la transmission du patrimoine immobilier
Si le projet est actuellement de créer une SCI pour louer, vous avez tout intérêt à réfléchir d’ores et déjà à votre stratégie de transmission du patrimoine, afin que les héritiers puissent poursuivre le projet de location ou liquider les investissements dans un cadre fiscal avantageux.
S’inscrivant dans une dimension patrimoniale, la SCI constitue une technique d’optimisation de la transmission des biens. Les héritiers doivent payer des droits de donation ou de succession sur les parts sociales, mais la loi prévoit des abattements variables en fonction du degré de parenté.
En ligne directe, les donations et successions profitent d’un abattement de 100 000 euros par ascendant et par descendant (soit 200 000 euros pour un enfant qui a encore son père et sa mère), rechargeable tous les 15 ans. Le montage consiste à transmettre 100 000 euros de parts sociales en franchise d’impôt tous les 15 ans.
Par ailleurs, vous pouvez mettre en place une donation de parts de SCI avec réserve d’usufruit. Cumulable avec les abattements, elle permet de réduire encore le montant des droits de mutation à titre gratuit, avec un calcul non pas sur la valeur en pleine propriété des parts, mais sur la valeur en nue-propriété.
Créer une SCI pour choisir sa fiscalité
Dans le cadre d’un investissement locatif en nom propre, vous n’avez pas le choix, les recettes locatives sont imposées :
- À l’impôt sur le revenu : au régime micro-foncier (abattement de 30 % sur les recettes en location nue, de 50 % en location meublée, de 71 % en meublé de tourisme) ou au régime du réel (déduction de certaines charges en location nue, de l’intégralité des charges et amortissements en location meublée) ;
- Aux prélèvements sociaux, au taux de 17.2 %.
Les plus-values sont elles aussi soumises à une double taxation : à l’IR, au taux de 19 %, aux prélèvements sociaux, à 17.2 %. Il existe des abattements pour durée de détention pour chacune de ces taxes).
Créer une SCI à l’IR pour louer
De plein droit, la SCI relève du régime de la transparence fiscale. La SCI à l’IR prévoit ainsi une taxation entre les mains des associés. Ceux-ci peuvent réduire leurs impôts grâce :
- Au déficit foncier : en location nue, lorsque les charges sont supérieures aux recettes locatives, le déficit foncier peut être déduit du revenu global jusqu’à 10 700 euros (hors intérêts d’emprunt, déductibles de la catégorie des revenus fonciers). L’excédent de déficit foncier inférieur à 10 700 euros et ne provenant pas des intérêts d’emprunt peut être reporté sur le revenu global pendant 6 ans ;
- A un dispositif de défiscalisation : loi Pinel, loi Denormandie, loi Malraux, les associés personnes physiques bénéficient de la réduction d’impôt à concurrence de leur quote-part dans le capital social.
Créer une SCI à l’IS pour louer
Créer une SCI pour louer vous permet d’opter pour le régime de l’impôt sur les sociétés. Sauf redistribution en dividendes, les loyers sont imposés au niveau de la société. Au taux réduit de 15 % jusqu’à 42 500 euros, à 25 % au-delà. Ces taux restent inférieurs aux tranches marginales d’imposition les plus hautes. Ils peuvent donc vous faire réaliser des économies d’impôt !
Par ailleurs, si vous envisagez de créer une SCI pour louer meublé, vous devez choisir l’imposition à l’IS. La location meublée est en effet une activité commerciale, qui ne peut pas être exercée en société ayant un objet civil, comme la SCI à l’IR.
Pour bien choisir entre SCI à l’IR et SCI à l’IS, vous devez tenir compte de votre stratégie d’investisseur.
Quelles sont les étapes pour créer une SCI de location ?
Vous devez effectuer un certain nombre de démarches administratives pour créer une SCI pour louer… Et conserver pléthore de documents. Pour partir sur de bonnes bases et centraliser toutes les informations relatives à votre société, vous pouvez vous équiper d’ un logiciel de gestion en ligne comme celui d’Ownily.
Notre outil accessible sur tous vos matériels (PC, MAC, tablette, mobile) vous permet de piloter vos recettes, remplir vos obligations comptables, mais aussi juridiques, comme la tenue des assemblées générales obligatoires, et fiscales, avec la déclaration de revenus de la SCI et de ses Associés. Le coût d’abonnement au logiciel est bien inférieur aux honoraires d’un cabinet comptable et est aussi déductible des recettes locatives !
Lire aussi : Comment créer une SCI familiale ?
Réaliser les apports dans le capital
Première étape pour créer une SCI pour louer : la réalisation des apports, qui servent à constituer le capital social. Vous avez le choix entre :
- Des apports en numéraire : vous allez apporter une somme d’argent à la société ;
- Des apports en nature en SCI : vous apportez un immeuble à la société.
À savoir : la loi n’impose pas de montant minimum ou maximum du capital social. Celui-ci peut d’ailleurs être variable, ce qui permet d’éviter les lourdes et coûteuses modifications statutaires à chaque changement.
Rédiger les statuts de la SCI pour louer
On l’a vu, les statuts juridiques régissent le fonctionnement de la société. Idéalement et malgré le coût, il est recommandé d’en confier la rédaction à un professionnel, comme un avocat, un expert-comptable ou un notaire.
À savoir : si vous procédez à l’apport d’un immeuble ou si les statuts sont rédigés par un notaire, alors ils devront être enregistrés au service des impôts des entreprises (SIE)
Réaliser les formalités pour créer la SCI pour louer
Vous devez déposer un dossier auprès du guichet unique afin d’obtenir l’immatriculation de votre SCI au registre du commerce et des sociétés (RCS). C’est celle-ci qui confère une existence légale à votre société.
Un dossier complet doit notamment comporter :
- Un avis de parution d’une annonce légale de création de SCI, publiée dans un journal d’annonces légales du département. Elle comportera un certain nombre de mentions obligatoires comme l’adresse du siège sociale, la durée de la société, l’objet social ou encore le montant du capital social ;
- Un double exemplaire du formulaire M0 de création de société dûment rempli ;
- Un exemplaire original, daté et signé, des statuts ;
- Un justificatif d’identité du gérant ainsi qu’une déclaration sur l’honneur de non-condamnation ;
- La déclaration des bénéficiaires effectifs de la SCI…
Une fois la SCI immatriculée, le gérant recevra l’extrait Kbis.
