En ce que la SCI familiale est constituée entre membres d’une même famille (jusqu’au 4e degré, c’est-à-dire entre parents, enfants, frères et sœurs, grands-oncles et tantes, cousins germains, petits-neveux…), la dimension successorale est souvent indissociable de ce type de structure juridique.
Outre la possibilité de mettre en commun des capitaux pour investir dans l’immobilier et d'éviter le régime légal de l’indivision, la SCI familiale propose un régime juridique particulièrement favorable à la succession, notamment pour prévenir les conflits familiaux, et offre un cadre adapté à son anticipation en vue de son optimisation.
Ainsi, quelles sont les méthodes employées avec les SCI familiales permettant d’optimiser la succession ?
Comment fonctionne la succession dans une SCI familiale ?
Avant d’aborder les méthodes, il apparaît important de comprendre le fonctionnement de la succession dans le contexte SCI familiale.
La séparation des patrimoines entre la SCI familiale et les associés
La SCI familiale est une société dont le patrimoine est distinct de celui des associés. On dit alors qu’elle est dotée de la personnalité morale.
Cela signifie que ce qui appartient à la société (le bien immobilier principalement) n’appartient pas directement aux associés.
Par contre, ces derniers sont propriétaires d’une partie du capital de la SCI familiale par l’intermédiaire de titres de propriété que l’on appelle des parts sociales.
Ces parts confèrent aux associés, proportionnellement au nombre de titres détenus, plusieurs droits, dont notamment : percevoir la quote-part de bénéfices de la SCI familiale (s’il y en a) ; voter les décisions importantes de la société (nomination du gérant, approbation des comptes, modification des statuts…).
Lire aussi : Comment créer une SCI familiale ? La démarche en 5 étapes.
En quoi consiste la succession au sein d’une SCI familiale ?
Dès lors, quand on parle de SCI familiale et de succession, il s’agit en réalité de la transmission des parts sociales de la SCI du défunt au profit des héritiers et/ou des légataires (personnes bénéficiaires d’un testament).
Ces derniers ne deviennent pas propriétaires du bien immobilier détenu par la SCI familiale, mais propriétaires, comme le fut le défunt de son vivant, de tout ou partie des parts sociales de la société.
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La transmission des parts sociales de SCI : une alternative à l’indivision
Le fait d’hériter de parts sociales de la SCI familiale plutôt que d’une partie d’un bien immobilier permet d’éviter le régime de l’indivision. En effet, les héritiers vont se retrouver associés de la SCI familiale (s’ils ne le sont pas déjà). Au lieu du régime légal de l’indivision, ce seront les statuts de la SCI qui vont régir les rapports entre les héritiers, devenus associés suite à la succession.Or, les statuts peuvent être rédigés de manière à correspondre aux objectifs familiaux en tenant compte par exemple des disparités de revenus entre les héritiers, de la volonté de préserver le patrimoine familial, de désamorcer certains conflits en offrant un cadre de discussion adapté (assemblées générales).En bref, dans la mesure où il est possible de définir des règles de fonctionnement entre associés, la SCI familiale permet alors d’anticiper la succession sur le plan patrimonial et familial. Mais, comme nous le verrons, il est possible d’aller plus loin dans l’anticipation, notamment pour réduire les droits de succession.
Quels sont les droits de succession applicables aux parts sociales d’une SCI familiale ?
Le fait de transmettre des parts sociales de SCI plutôt qu’un bien immobilier ne change pas véritablement le résultat sur le plan des droits de succession. Le calcul de ces derniers va se faire selon le lien de filiation entretenu avec le défunt et la valeur fiscale des parts de la SCI au moment du décès.
La valeur des parts d’une SCI familiale est calculée en faisant la différence entre la valeur vénale de l’actif (la valeur des biens immobiliers détenus principalement) et les éventuelles dettes de la société (emprunt immobilier par exemple).
Une fois la valeur des parts intégrée à l’actif successoral, les droits de succession seront calculés selon le barème applicable en fonction du lien de filiation.
Il faut bien comprendre que la SCI familiale ne propose pas d’avantages fiscaux en tant que tels (contrairement à la SARL de famille pour le régime LMNP).Dans son usage le plus simple, elle permet tout au plus de mieux organiser la succession selon la volonté du défunt en vue notamment de préserver le patrimoine familial et la bonne entente entre les membres d’une même famille.
Toutefois, certaines méthodes patrimoniales peuvent permettre d’optimiser la fiscalité des successions, à condition de les mettre en place le plus tôt possible pour en maximiser les effets.
La SCI familiale pour anticiper et réduire les droits de succession
La transmission anticipée de parts d’une SCI familiale est certainement la meilleure manière pour réduire au maximum les droits de succession. Il existe au moins 3 leviers pour optimiser la succession d’une SCI familiale :
- La donation anticipée en pleine propriété des parts de SCI familiale pour maximiser l’usage des abattements
- La donation de parts consécutive à un emprunt bancaire pour réduire la valeur fiscale de la donation
- La donation avec réserve d’usufruit pour bénéficier de l’abattement fiscal de l’article 669 du CGI.
La donation pure et simple de parts de SCI à ses héritiers
Au lieu d’attendre le moment fatidique du décès, il est possible d’introduire progressivement vos héritiers au capital de la SCI familiale. Cette opération implique que vous donniez une partie de vos parts à ces derniers.
Fiscalement, une donation de part de SCI se voit appliquer le régime des droits de mutation à titre gratuit (le même que celui de la succession) qui vous permet, selon le lien de filialisation entretenu de bénéficier des abattements suivants :
- 100 000 euros par parent pour une donation parent/enfant sur la valeur totale de la donation;
- 31 865 euros pour une donation aux petits enfants ;
- 5 310 euros aux arrière-petits-enfants.
Ces abattements sont rechargeables tous les 15 ans et sont communs à ceux appliqués lors de la succession. Cela signifie que si vous veniez à décéder dans les 15 ans suivant l’utilisation de l’abattement, vos héritiers ne pourront bénéficier d’un nouvel abattement du même type.
C’est la raison pour laquelle, pour optimiser la succession dans une SCI familiale, il est préférable de commencer les donations le plus tôt possible, d’autant plus quand la SCI est endettée.
L’emprunt immobilier pour réduire la valeur fiscale des parts de SCI
Nous l’avions dit : la valeur fiscale des parts de SCI est calculée en fonction de l’actif net (ce que possède la SCI diminuée de ce qu’elle doit).Autrement dit, plus une SCI est endettée, plus la valeur fiscale de ses parts est faible.
Cela signifie que si vous avez emprunté avec la SCI 100 % de la valeur du bien immobilier, la valeur fiscale des parts est quasi nulle tant que vous n’avez pas commencé à rembourser le prêt ou dégager des revenus locatifs.
Dans un tel contexte, vous pouvez alors donner, sans payer le moindre centime, la quasi-totalité du capital de la SCI familiale à vos héritiers.N’étant vous-même plus propriétaire de ces parts, elles n’entreront donc pas dans la succession.
Remarque : À partir du moment où la SCI familiale a souscrit un emprunt pour financer l’acquisition du bien immobilier, elle sera tenue de trouver des ressources pour son remboursement. Généralement, lorsqu’il s’agit d’immobilier d’usage (résidence principale, secondaire…) ce sont les parents qui abondent au compte courant chaque mois pour payer les mensualités de prêt.
Cette opération se traduit alors par l'existence d’une créance entre ces derniers et la SCI familiale qui peut être réintégrée à l’actif successoral et donc engendrer le paiement de droits de succession.
Autrement dit, ce que vous économisez sur les parts cédées dont la valeur est diminuée de l’endettement de la SCI, vous le perdez lors de la succession en raison de la réintégration du compte courant dans l’actif successoral du défunt.
Pour un investissement locatif autofinancé en SCI familiale (les recettes locatives couvrent les mensualités de prêt), il faudra être vigilant sur l’affectation du résultat en réserve tous les ans lors de l’assemblée générale ordinaire. Les bénéfices sont de cette manière incorporés à la SCI familiale sans alimenter les comptes courants des associés.
Afin d’éviter les mauvaises surprises, nous vous recommandons vivement d’assurer une compatibilité et une gestion rigoureuse de votre SCI familiale.
À ces fins, utiliser un logiciel dédié à la gestion d’une SCI tel que Ownily vous permet de gérer facilement votre comptabilité et vos obligations déclaratives et ainsi, d’éviter les mauvaises surprises au moment de la succession !
La donation avec réserve d’usufruit des parts de SCI familiale
En complément de ce qui vient d’être énoncé, il est possible d’aller plus loin : la donation des parts avec réserve d’usufruit. Cela consiste à séparer la pleine propriété des parts de SCI en deux éléments : l’usufruit, c'est-à-dire le droit de percevoir les bénéfices, que vous conservez ;
la nue propriété, c’est-à-dire le droit de disposer des parts, que vous donnez à vos enfants ou à vos héritiers.
- l’usufruit, c'est-à-dire le droit de percevoir les bénéfices, que vous conserver ;
- la nue propriété, c’est-à-dire le droit de disposer des parts, que vous donnez à vos enfants ou à vos héritiers.
L’avantage majeur sur le plan fiscal est que l’administration considère que la nue propriété n’a pas la même valeur que la pleine propriété (ce qui est logique vu que le nu-propriétaire ne dispose pas des droits au bénéfice associés aux parts).
Ainsi, en cas de donation de parts en nue-propriété, il faut appliquer une décote qui dépend de l’âge de l’usufruitier tel que défini à l’article 669 du CGI.
À la mort de l’usufruitier, le nu-propriétaire recouvre la pleine propriété des parts (donc tous les droits associés) sans que cela passe par l’étape des droits de succession.
Globalement, il faut comprendre que plus vous êtes jeune au moment de donner la nue-propriété de la SCI familiale à vos enfants, plus la décote sera importante.
Remarque : Le fait de donner des parts sociales de SCI familiale en pleine propriété ou en nue propriété vous dépossède des droits de vote conférés par celles-ci. Si vous donnez plus de 50 % du capital de la SCI familiale à vos héritiers, vous perdez le contrôle de cette dernière.
Il est néanmoins possible de convenir à l’avance que les droits de vote soient exercés par l’usufruitier.
Donc en cumulant :
- valeur fiscale des parts diminuées par l'endettement ;
- valeur fiscale des parts démembrées ;
- abattement sur la donation rechargeable tous les 15 ans.
Vous comprenez que la SCI familiale peut être un outil extraordinaire de transmission patrimoniale, idéal pour optimiser votre succession tant pour prévenir les conflits familiaux que pour limiter au maximum les droits de succession !
