Une société peut récupérer la TVA dès lors qu'elle est assujettie à un régime réel de TVA et qu’elle achète des biens ou des services nécessaires à son activité. En principe, la SCI est exonérée de TVA. Toutefois, elle peut relever d’un régime réel d’assujettissement, obligatoirement ou sur option. Voyons dans quelles situations la récupération de la TVA en SCI est possible.
Qu’est-ce que la TVA récupérable en SCI ?
Avant de nous intéresser aux cas dans lesquels la TVA est récupérable en SCI, revenons un instant sur ce qu’est la définition de la TVA récupérable et comment fonctionne ce dispositif.
Définition de la TVA récupérable en SCI
La taxe sur la valeur ajoutée (TVA) est un impôt indirect supporté par tous les consommateurs de produits et de services. Elle leur est directement facturée : ils paient non pas le montant hors taxes (HT), mais le montant toutes taxes comprises (TTC).
La TVA est un impôt indirect, car ce sont les entreprises, comme votre SCI, qui sont chargées de la collecter, puis de la reverser à l’État, en fonction des modalités prévues par le régime de TVA auquel elles sont assujetties.
En conséquence, sur le prix TTC, la société conserve seulement le montant HT. La différence entre le prix TTC et le prix HT doit être reversée à l’État : c’est la TVA collectée.
En parallèle, votre société civile immobilière procède à des achats professionnels, sur lesquels elle paie à son tour de la TVA. Elle peut imputer cette TVA versée de la TVA qu’elle a collectée : c’est la TVA récupérable ou TVA déductible.
Lire aussi : Comment créer une SCI pour louer un bien immobilier ?
Les conditions pour récupérer la TVA en SCI
Pour pouvoir récupérer la TVA en SCI, vous devez respecter 3 conditions :
- Être assujetti à un régime réel de TVA ;
- Engager des dépenses nécessaires à l’exploitation de l’entreprise : si elles sont réalisées aux fins personnelles du gérant de SCI, la récupération de TVA n’est pas autorisée ;
- Justifier les achats ouvrant droit à la déduction de la TVA. Vous devez donc conserver les factures sur lesquelles doivent figurer le montant de TVA que votre SCI a payé.
Il existe 2 régimes réels de TVA qui ouvrent droit à la récupération de la taxe par la SCI :
- Le régime réel simplifié de TVA : il s’applique si votre société réalise un chiffre d’affaires annuel compris entre 91 900 € et 840 000 € pour les activités de livraisons de biens, ventes à consommer sur place et prestations d'hébergement (hors location meublée, chambres d’hôtes…), et entre 36 800 € et 254 000 € pour les activités de prestations de service. Par ailleurs, les entreprises doivent déclarer un montant annuel de TVA inférieur à 15 000 € ;
- Le régime réel normal de TVA : il s’applique dès lors que le CA excède 840 000 € pour les activités de commerce et d’hébergement ou 254 000 € pour les prestations de service. Sont aussi concernées les entreprises qui déclarent plus de 15 000 € de TVA.
Le troisième régime de TVA, dit régime de franchise en base de TVA, n’ouvre pas droit à la récupération. Il s’applique lorsque la société reste sous les seuils du régime réel simplifié, dans la limite d’une tolérance fiscale en cas de dépassement.
Le Conseil d’Ownily : vérifiez que les factures émises par vos fournisseurs sont conformes aux prescriptions légales et réglementaires, notamment en termes de mentions obligatoires. Le fisc peut en effet vous demander de rembourser la TVA récupérée si les factures justificatives ne sont pas conformes.
La déduction de TVA et le crédit de TVA
Vous pouvez récupérer la TVA uniquement lorsqu’elle est devenue exigible auprès de votre fournisseur. Deux hypothèses :
- Vous achetez un bien : la TVA est exigible au moment de la livraison ;
- Vous achetez un service : la TVA est exigible soit à la date de la facture (régime des débits), soit au moment de l’encaissement du prix par le fournisseur.
Par exemple, le 14 février, la SCI achète du matériel pour réaliser des travaux dans l’un des locaux qu’elle propose en location. Elle reçoit le matérielr le 4 mars. La TVA devra alors être déclarée et déduite au mois de mars.
Une fois que la SCI a procédé à la déduction de TVA, 2 situations peuvent se produire :
- La TVA déductible est supérieure à la TVA collectée : la société dispose d’un crédit de TVA ;
- La TVA déductible est inférieure à la TVA collectée : la société doit reverser un complément de TVA à l’administration fiscale.
Le remboursement du crédit de TVA
Les modalités de remboursement du crédit de TVA varie en fonction du régime d’assujettissement :
- Au régime réel simplifié, il peut être remboursé sur l’année, s’il est d’au moins 150 euros, ou sur le semestre, s’il est au moins de 760 euros ;
- Au régime réel normal : le remboursement peut être annuel, semestriel voire même mensuel, si le montant est d’au moins 760 euros dans ce dernier cas.
Dans quels cas la SCI peut récupérer la TVA ?
Vous l’avez compris, pour que la SCI puisse récupérer la TVA, encore faut-il qu’elle soit assujettie à un régime d’imposition à la TVA. Cet assujettissement peut être obligatoire ou optionnel.
Selon l’article 260 du Code général des impôts (CGI), la SCI est exonérée de TVA lorsqu’elle loue des locaux à usage d’habitation.
Si les locaux sont loués à des professionnels, la SCI peut être assujettie à la TVA :
- Obligatoirement si les locaux professionnels sont aménagés, si la société fait de la location meublée aux particuliers en proposant des prestations para-hôtelières ou si elle loue des emplacements de stationnement ;
- Sur option si les locaux professionnels sont nus ou si elle loue des bâtiments à usage agricole à un assujetti à la TVA.
En synthèse, pour savoir si la SCI est assujettie à la TVA, il vous faut vous demander :
- La location s’effectue-t-elle avec des particuliers ou des professionnels ?
- Les locaux sont-ils loués nus ou aménagés ou meublés ?
Lire aussi : SCI professionnelle : tout savoir sur l’achat d’un local professionnel en SCI
La SCI obligatoirement assujettie à la TVA peut récupérer la TVA
La SCI est obligatoirement assujettie à la TVA lorsqu’elle :
- Loue des locaux aménagés à des professionnels : les locaux sont réputés aménagés lorsqu’il comporte les installations, le matériel et le mobilier nécessaire à l’exercice d’une activité précise (voir cet arrêt du Conseil d’État). Dans cette hypothèse, elle peut récupérer la TVA, le plus souvent au taux normal de 20 %. Il existe des cas dans lesquels la TVA peut être à taux réduit, par exemple pour des travaux de rénovation (taux de 10 %) ou d’amélioration de la performance énergétique (5.5 %) ;
- Loue des locaux à usage d’habitation en location meublée, dès lors qu’elle propose 3 services au minimum sur les 4 prévus par le Code général des impôts (fourniture du linge de lit, réception même électronique des clients, fourniture du petit-déjeuner et ménage hors entrée et sortie des locataires). La TVA est alors de 20 % ;
- Loue des emplacements de stationnement de toutes natures (box, place de parking en sous-sol…) à des véhicules de toutes natures (voiture, avion, bateau…). La TVA est alors de 20 % ;
- Est créée sous la forme d’une société civile de construction-vente (SCCV) : la nature commerciale de l’opération de construction revente entraîne l’assujettissement de plein droit de la SCI à la TVA, qu’elle peut alors récupérer.
La SCI assujettie à la TVA sur option peut récupérer la TVA
La loi autorise la SCI à opter volontairement à un assujettissement à un régime réel et donc à récupérer la TVA dans deux hypothèses :
- Lorsqu’elle loue des locaux professionnels en location vide : est considéré comme vide le local ne comportant aucun aménagement ou le local aménagé, mais dont le mobilier ne convient pas pour l’exercice d’une activité. Par exemple, si le local comprend du matériel de boulangerie alors que l’activité exercée sera de la coiffure. Le bail de location devra mentionner que le bailleur a opté pour la TVA ;
- Lorsqu’elle loue des terres et bâtiments agricoles à un agriculteur lui-même assujetti à la TVA, de plein droit ou sur option.
Dans quels cas la SCI ne peut pas récupérer la TVA ?
La SCI ne peut pas récupérer la TVA lorsqu’elle loue des locaux à usage d’habitation, qu’ils soient meublés ou nus, lorsque le preneur est un particulier (sauf cas exposé précédemment, ou des prestations para-hôtelières sont proposées en sus de la location).
La SCI ne peut pas non plus récupérer la TVA lorsqu’elle loue un local à usage agricole, sauf cas exposé précédemment (option volontaire pour la TVA si le preneur y est lui-même assujetti).
Quels sont les avantages et les inconvénients de la récupération de TVA en SCI ?
Facturer de la TVA sur les loyers et récupérer la TVA sur les achats permet de réduire les charges que votre société supporte. Encore faut-il qu’elle achète ses produits ou ses services auprès de professionnels eux-mêmes assujettis à la TVA, ce qui ne sera pas forcément le cas, par exemple avec les micro-entrepreneurs.
Au titre des inconvénients de la récupération de TVA, citons un loyer nécessairement plus élevé puisqu’il comprend la taxe et l’impossibilité de dénoncer l’option avant 9 ans, lorsqu’elle est volontaire.
Le conseil d’Ownily : L’assujettissement de la SCI à la TVA entraîne l’obligation de tenir une comptabilité permettant de justifier du détail des opérations (non imposables ou imposables) qu’elle réalise. Pour bien suivre ces opérations et gagner du temps dans vos déclarations de TVA, utilisez le logiciel de comptabilité Ownily ! Que votre SCI soit à l’IR ou à l’IS, partiellement ou totalement assujettie à la TVA, vous paramétrez en 1 clic la TVA sur chaque local pour identifier facilement la TVA Collectée et la TVA Déductible, éditer une quittance avec ou sans TVA et chargez vos justificatifs à conserver. Démarrez votre essai gratuit ici.
