Créer une société civile immobilière familiale s’inscrit dans une stratégie patrimoniale de longue durée. Outre de simplifier l’acquisition, la détention et la gestion d’un patrimoine, ce type de structure permet de bénéficier d’avantages fiscaux. La SCI familiale est ainsi tout indiquée pour optimiser la transmission des biens à vos héritiers.
Quels sont les impôts à payer pour une SCI familiale ?
Avant de nous intéresser aux avantages fiscaux de la SCI de famille, faisons le point sur les impôts qu’elle est susceptible de supporter, qu’elle soit au régime fiscal de l’impôt sur le revenu (IR) ou de l’impôt sur les sociétés (IS).
L’impôt sur les bénéfices en SCI de famille
Vous avez décidé de créer une SCI familiale pour louer. Les loyers que vous percevez peuvent être :
- Des revenus fonciers, si vous louez un logement vide ;
- Des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) si vous faites du LMNP en SCI. Attention, l’activité de LMNP en SCI, même familial, ne peut pas dépasser 10 % des revenus locatifs sous peine de devoir passer à l’impôt sur les sociétés.
Comme n’importe quel type de revenus que vous percevez d’une activité professionnelle ou non professionnelle, salariée ou non, ces recettes locatives sont imposées.
Le mode d’imposition des bénéfices varie en fonction du régime fiscal que vous choisissez : SCI à l’IR ou à l’IS.
L’impôt sur les plus-values en SCI familiale
Vous réalisez une plus-value (ou une moins-value) à l’occasion de la revente d’un bien immobilier possédé par la SCI, qui ne constitue pas la résidence principale d’un des associés. Elle aussi est taxée, en fonction du régime fiscal de la société :
- Au régime des professionnels (SCI à l’IS) : le calcul du montant de la plus-value professionnelle s’effectue sur la base de la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable du bien immobilier. Celle-ci est ajoutée au bénéfice taxable de la SCI à l’IS, puis taxée au taux normal ou au taux réduit de l’IS ;
- Au régime des particuliers (SCI à l’IR) : le calcul du montant de la plus-value s’effectue sur la base de la différence entre le prix de vente (minoré sous conditions de certaines dépenses) et le prix d’achat (majoré sous conditions de certains frais). La plus-value est ensuite taxée à l’IR et aux prélèvements sociaux.
La TVA en SCI
En principe, et comme le prévoit l’article 260 du Code général des impôts (CGI), la SCI n’est pas assujettie à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) dès lors que les locaux qu’elle loue sont à usage d’habitation ou agricole.
En revanche, la SCI de famille devient redevable de la TVA si :
- Elle loue des locaux professionnels aménagés pour l’exercice de l’activité en question ;
- Elle fait de la location meublée en proposant au moins 3 prestations parahôtelières parmi les 4 suivantes : la fourniture du petit-déjeuner, d’un service de réception, du linge de maison ou la réception, même dématérialisée ;
- Elle loue des places de parking.
Enfin, la SCI n’est en principe pas soumise à la TVA, mais peut opter pour un régime de TVA si elle loue :
- Des biens professionnels nus (sauf biens à usage agricole) ;
- Des biens ruraux, si le locataire est lui aussi redevable de la TVA, de plein droit ou sur option.
Les impôts locaux
La SCI de famille peut être soumise aux taxes suivantes :
- La taxe foncière ;
- La taxe d’habitation sur la résidence secondaire d’un associé ;
- La taxe sur les logements vacants si l’appartement ou la maison se situe en zone tendue ;
- La taxe d’aménagement ;
- La taxe sur la vente de terrains nus rendus constructibles.
L’impôt sur la fortune immobilière (IFI)
L’impôt sur la fortune immobilière s’applique aux particuliers dès lors que leurs biens et droits immobiliers indirects représentent une valeur nette supérieure à 1.3 million d’euros net.
Les parts de SCI étant considérées comme des droits immobiliers indirects, les associés peuvent être assujettis à cette taxe (pas la société), que la SCI soit à l’IR ou à l’IS.
À savoir : les biens affectés à l’usage d’une activité professionnelle n’entrent pas dans la base de calcul de l’IFI. D’autres bénéficient d’une exonération partielle de taxe, comme les bois et forêts.
Quels sont les avantages fiscaux d’une SCI familiale ?
La SCI familiale présente de nombreux avantages fiscaux, particulièrement pour la préparation de la succession.
Le choix entre la SCI à l’IR et à l’IS pour la taxation des bénéfices et plus-values
De plein droit, la SCI jouit de la transparence fiscale. La SCI à l’IR n’est pas taxée directement sur les bénéfices, ce sont les associés qui s’acquittent de l’impôt sur les revenus locatifs et sur les plus-values, au barème progressif de l’impôt sur le revenu, dans leur tranche marginale d’imposition. Ce qui peut s’avérer particulièrement pénalisant pour les investisseurs fortement fiscalisés.
Sur option, les membres de la famille peuvent assujettir la SCI à l’IS. Elle sera redevable de l’impôt sur les bénéfices :
- Au taux réduit de 15 % si la SCI de famille remplit les critères d’une PME et pour la fraction de bénéfices allant jusqu’à 42 500 euros ;
- Au taux normal de 25 % sinon.
L’avantage fiscal de choisir la SCI familiale à l’IS
Premier avantage fiscal de la SCI familiale : cette possibilité d’opter pour l’IS si vous faites partie des TMI les plus hautes. En effet, vous pouvez :
- Laisser les bénéfices au sein de la société pour les réinvestir sur de nouveaux projets immobiliers. Vous ne paierez pas alors d’impôt directement, c’est la SCI qui s’en acquitte ;
- Procéder à une distribution de dividendes. Les bénéfices seront alors taxés une première fois au niveau de la société, puis au niveau de chaque associé. Pas sur le barème progressif de l’IR (sauf si cela vous est plus avantageux), mais à la flat tax de 30 % (12.8 % d’IR et 17.2 % de prélèvements sociaux).
Les avantages fiscaux de choisir une SCI à l’IR
La possibilité de créer un déficit foncier en SCI familiale
Créer une SCI de famille pour acheter ou louer peut aussi vous permettre de réduire, voire de supprimer la taxation de votre foyer fiscal. En effet, au régime réel, vous pouvez déduire certaines charges des bénéfices de la SCI, pour créer un déficit foncier. Il s’impute sur votre revenu global jusqu’à 10 700 euros par an, hors intérêts d’emprunt.
La possibilité de profiter de réductions fiscales
Si vous créez une SCI fiscalement transparente, vous bénéficiez d’avantages fiscaux au même titre que si vous investissiez en tant que particulier. Vous pouvez par exemple obtenir la réduction d’impôt Pinel.
Le régime des plus-values des particuliers dans une SCI familiale à l’IR
Autre avantage fiscal lié au choix entre SCI à l’IR ou à l’IS : dans le premier cas, vous pouvez bénéficier du régime des plus-values des particuliers. Il prévoit une taxation :
- A l’impôt sur le revenu, au taux de 19 % ;
- Aux prélèvements sociaux, au taux de 17.2 %.
Outre le mode de détermination de la plus-value, plus favorable en régime des particuliers, vous bénéficiez d’un autre avantage : des abattements pour durée de détention sur chacune des taxes.
Au final, vous pouvez être intégralement exonéré de taxation sur la plus-value après 30 ans de détention du bien immobilier.
L’abattement de 30 % pour la résidence principale dans le calcul de l’IFI
Votre résidence principale est logée dans une SCI ? Bonne nouvelle, même si vous ne la possédez pas directement, vous bénéficiez quand même de l’abattement de 30 % applicable à l’habitation principale dans le calcul de l’assiette de l’IFI.
L’avantage fiscal de la SCI familiale pour anticiper sa succession
La SCI familiale est un véhicule d’investissement puissant pour optimiser la fiscalité de la transmission du patrimoine. Plusieurs mécanismes permettent en effet d’alléger, voire d’effacer la facture fiscale.
L’avantageux calcul de la valeur nette des parts sociales
La cession de parts sociales, ou la donation de parts sociales, donne lieu à une taxation aux droits de mutation à titre gratuit (droits de succession ou droits de donation).
Toutefois, l’imposition s’effectue sur la valeur nette de l’actif de la SCI, c’est-à-dire déduction faite de ses dettes.
Exemple
Valeur brute des parts sociales : 500 000 €
Prêt immobilier en cours de remboursement : 300 000 €
Valeur nette des parts sociales : 200 000 €
Lire aussi : Comment faire l’évaluation de la valeur des parts d’une SCI ?
La décote pour illiquidité des parts de la SCI de famille
La liquidité des parts d’une SCI est moindre par rapport à un bien immobilier détenu directement. Dit autrement, il est plus facile de revendre un logement que des parts sociales d’une société, d’autant plus d’une SCI familiale, dont les statuts prévoient généralement de verrouiller l’accès au capital.
Pour tenir compte de cette illiquidité, il est d’usage d’appliquer une décote de 10 % sur la valeur des parts sociales.
Les abattements pour lien de parenté
Les DMTG sont appliqués après prise en compte d’un abattement pour degré de parenté. Il est par exemple de 100 000 euros par parent et par enfant, soit 400 000 euros pour un couple avec 2 enfants. Il s’applique sur la valeur nette des parts et se recharge tous les 15 ans.
Optimiser la fiscalité de la SCI familiale grâce à la donation avec réserve d’usufruit
La donation de parts d’une SCI familiale avec réserve d’usufruit repose sur le démembrement de propriété. Les parents se réservent l’usufruit des parts et donnent la nue-propriété à leurs enfants.
Au moment de la donation, le calcul des droits s’effectue sur la base du barème fiscal de l’usufruit, et non sur la valeur en pleine propriété des parts. Soit encore une économie d’impôt substantielle !
Au décès des usufruitiers, la pleine propriété des parts se reconstitue sur la tête des enfants, sans frais ni formalités supplémentaires.
Le conseil d’Ownily : vous pouvez conserver à votre charge les droits de donation, plutôt que de les faire peser sur vos enfants. Ils ne sont pas alors considérés comme un supplément de donation déguisée.
Exemple
Vous êtes un couple gérant d’une SCI avec 2 enfants. Vous décidez d’une donation de parts avec réserve d’usufruit quand vous avez 50 ans.
- Valeur brute de l'actif : 900 000 euros
- Dettes : 530 000 euros
- Décote pour illiquidité de 10 % sur la valeur nette de l’actif : 37 000 euros
- Valeur nette: 333 000 euros
- Valeur de la nue-propriété : 50% de 333 000 euros = 166 500 euros
- Valeur de l'usufruit : 50% de 333 000 euros = 166 500 euros
- Valeur de la nue-propriété de chaque enfant : 83 250 euros (166 500 / 2)
- Application des abattements pour lien de parenté 200 000 euros / enfant
Puisque la valeur de la nue-propriété attribuée à chaque enfant (83 250 euros) est inférieure à l'abattement de 100 000 euros, aucun droit de donation n'est dû pour la transmission de la nue-propriété des parts sociales aux enfants.
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