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Le plus souvent, une société civile immobilière est constituée dans le but de louer le patrimoine immobilier, afin d’en percevoir des revenus. Mais qu’en est-il si vous souhaitez par exemple, loger votre résidence principale dans la SCI et y résider gratuitement ?
La loi n’interdit pas à un associé ou à un tiers d’être occupant à titre gratuit d’un bien immobilier de la SCI. Toutefois, les conséquences fiscales diffèrent selon si la société est assujettie à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés.
Une SCI peut-elle mettre gratuitement à disposition des associés un bien immobilier ?
Régie par les articles 1832 et suivants du Code civil, la société civile immobilière (SCI) est une personne morale dont l’objet social est l’acquisition, la détention et la gestion d’un patrimoine immobilier.
Au moins 2 associés doivent consentir des apports dans le capital social pour créer la SCI. Ils peuvent constituer différents types de SCI :
- La SCI familiale : créée entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré, elle est le plus souvent utilisée pour optimiser fiscalement la transmission du patrimoine aux héritiers ;
- La SCI de location, qui peut aussi avoir un caractère familial ;
- La SCI d’attribution : son objet est d’acquérir ou de construire un immeuble divisé ensuite en lots attribués aux associés en proportion de leur participation dans le capital social ;
- La SCI de construction-vente : elle construit et revend un bien tout en bénéficiant d’un régime fiscal de faveur, celui de l’impôt sur le revenu.
Généralement, la SCI perçoit des recettes locatives. Toutefois, la loi ne s’oppose pas à ce qu’elle soit créée dans le but de loger ses associés ou des tiers à titre gratuit. Ce sera par exemple le cas :
- Des concubins qui souhaitent acheter ensemble leur résidence principale, puis mettre en place un démembrement croisé des parts sociales. Ce dispositif peut ainsi protéger le survivant en lui accordant le droit de jouissance du logement et réduire les droits de succession ;
- Du bien acheté à titre de résidence secondaire pour les associés.
Quelles sont les conditions pour qu’un associé soit occupant à titre gratuit d’un bien de la SCI ?
Le droit d’occuper gratuitement un logement de la SCI doit être prévu dans les statuts juridiques. À défaut, la décision doit être prise en assemblée générale des associés. La jouissance gratuite ne constitue pas un droit définitif : la société peut récupérer le bien immobilier dans un délai raisonnable. Pour s’épargner tout litige, mieux vaut prévoir la rédaction d’un règlement.
La jouissance gratuite doit être prévue par l’objet social ou votée en assemblée générale
L’hébergement à titre gratuit des associés ou tiers doit être mentionné dans l’objet social, rédigé dans les statuts juridiques de la SCI. S’il n’y figure pas, le gérant ne peut pas seul prendre la décision d’accorder la jouissance gratuite à un associé. Il doit convoquer une assemblée générale des associés.
L’assemblée générale des associés doit prendre la décision dans les règles de quorum et de majorité prévues dans les statuts. S’ils sont muets à ce propos, la décision devra être votée à l’unanimité des associés.
Si les associés sont d’accord pour attribuer le droit d’occupation à titre gratuit, il faudra alors procéder à une modification statutaire afin que la décision soit effective et opposable aux tiers.
L’occupant à titre gratuit ne dispose d’aucun droit de propriété
La société ne rédige pas de bail entre l’associé bénéficiaire de l’occupation gratuite et elle, car elle ne donne pas lieu au versement d’un loyer. Il en résulte une certaine précarité de l’hébergement gratuit. La SCI peut en effet reprendre le bien immobilier à tout moment, mais elle doit respecter un délai de préavis de quelques mois.
Conseil : rédiger un règlement sur l’occupation à titre gratuit d’un bien par un associé
Pour encadrer la mise à disposition gratuite d’un bien immobilier à un associé, il est recommandé de rédiger un règlement intérieur pour la SCI. Ce document vient compléter les statuts juridiques, en mentionnant notamment les modalités d’utilisation du bien immobilier.
Le règlement peut ainsi prévoir :
- L’identité des associés qui peuvent profiter d’une occupation à titre gratuit ;
- Les conditions d’occupation (en continu pour la résidence principale, en temps partagé pour la résidence secondaire, par exemple) ;
- La nature et le montant des charges à payer ;
- De mettre à la charge de l’associé bénéficiant de l’occupation gratuite la taxe foncière ;
- Le délai de préavis pour que la SCI puisse récupérer le bien ;
- La prise en charge des travaux…
Quelles sont les conséquences fiscales d’une occupation à titre gratuit en SCI ?
Une SCI qui offre ses logements à titre gratuit est donc une SCI sans revenus locatifs. La fiscalité applicable à la société et aux associés varie en fonction du régime fiscal auquel est assujettie la SCI : impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés.
L’occupation à titre gratuit dans une SCI à l’IR
De plein droit, la SCI est fiscalement transparente. Le régime de l’IR entraîne l’imposition des bénéfices non pas au niveau de la société, mais entre les mains des associés :
- Au barème progressif de l’impôt sur le revenu ;
- Aux prélèvements sociaux, à un taux forfaitaire de 17.2 %.
Les associés peuvent déduire un certain nombre de charges des bénéfices de la SCI et créer un déficit foncier. Celui-ci s’impute sur leur revenu global à hauteur de 10 700 euros par an (hors intérêts d’emprunt).
En l’occurrence, la mise à disposition gratuite du logement entraîne l’absence de revenus locatifs. Mais cet avantage en nature constitue un manque à gagner pour la SCI, au regard de la valeur locative du bien immobilier. L’associé doit-il ainsi déclarer cette valeur locative pour être ensuite imposé ? Tout dépend de l’usage attribué au bien immobilier.
En vertu de l’article 15 du Code général des impôts (CGI), les associés bénéficient d’une exonération de taxation si le logement est à usage d’habitation. En contrepartie de cette exonération, ils ne peuvent déduire aucune charge afférente au logement (dépenses de travaux, intérêts d’emprunt…). Il en résulte donc l’impossibilité de créer un déficit foncier.
À l’inverse, si le bien immobilier occupé gratuitement est à usage commercial, professionnel ou agricole, alors la SCI est soumise à imposition (et donc les associés). Elle doit déclarer la valeur locative du bien sur laquelle. Il sera alors possible de déduire les charges de la base imposable.
À savoir : les propriétaires occupants à titre gratuit d’un monument historique peuvent déduire, sous conditions, certaines charges foncières.
L’occupation à titre gratuit dans une SCI à l’IS
Sur option, les associés peuvent préférer une taxation au niveau de la SCI, à l’impôt sur les sociétés. Les bénéfices sont alors imposés au taux réduit (15 %, jusqu’à 42 500 euros) ou au taux normal (25 %). Les associés sont taxés seulement s’ils se versent des dividendes, au prélèvement forfaitaire unique de 30 % ou au barème progressif de l’IR.
L’occupation à titre gratuit dans le cadre d’une SCI à l’IS fait l’objet d’une taxation sur le montant théorique que la société aurait dû percevoir de la mise en location. Elle peut alors déduire ses charges.
De son côté, l’associé est taxé dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers, au titre de l’avantage en nature qu’il perçoit.
Quelles sont les obligations déclaratives pour la société et les associés ?
Normalement, il faut déclarer chaque année les revenus d’une SCI. Grâce au régime de l’exonération, les obligations déclaratives sont allégées.
La SCI qui ne perçoit pas de loyers doit souscrire une déclaration 2072-S-SD lors de l’année de sa création ou lors de l’année à partir de laquelle la jouissance gratuite est consentie. Elle n’a pas à remplir le Cerfa pour les années suivantes, sauf si un changement intervient, comme une modification de la répartition du capital. Les associés n’ont rien à déclarer.
Si le bien mis gratuitement à disposition est à usage autre que d’habitation, la SCI doit déclarer les revenus qu’elle aurait dû percevoir de la mise en location à la ligne 4 du formulaire 2072-S, chaque année. Les associés doivent déclarer la valeur locative sur le formulaire 2042.
Quelle comptabilité pour les SCI sans revenus locatifs ?
L’étendue des obligations comptables en SCI varie à nouveau en fonction du régime fiscal.
Comptabilité d’une SCI à l’IR sans revenus locatifs
La SCI à l’IR doit tenir une comptabilité de trésorerie, même si elle ne perçoit aucun revenu. Elle doit ainsi recenser les encaissements et décaissements et conserver les justificatifs correspondants.
Comptabilité d’une SCI à l’IS sans revenus locatifs
La SCI à l’IS doit tenir une comptabilité d’engagement, avec les documents comptables prévus par le plan comptable général (grand livre, livre de TVA…). Il faudra donc réintégrer fiscalement la valeur locative du bien mis à disposition à titre gratuit.
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