Pour optimiser la gestion et la détention d’un patrimoine immobilier, il existe une piste à explorer : la holding SCI. Elle présente de nombreux avantages juridiques, financiers et fiscaux, si vous optez pour le régime mère-fille ou d’intégration fiscale. Toutefois, eu égard à la complexité du montage et les frais afférents, mieux vaut l’envisager lorsque le patrimoine détenu est d’envergure. Tout ce que vous devez savoir sur la holding SCI est ici !
Qu’est-ce qu’une holding immobilière ?
Avant d’entrer dans le détail du fonctionnement d’une holding SCI, une petite définition s’impose.
Définition d’une holding SCI
La holding ne constitue pas un statut juridique en soi, comme le sont par exemple les SARL, SAS ou les SCI (sociétés civiles immobilières).
Il s’agit en réalité d’une société commerciale ou civile dont l’objet social est la détention de titres d’autres sociétés, commerciales et / ou civiles, dans l’optique d’en posséder le contrôle.
En l’espèce, la holding SCI prend la forme d’une société civile immobilière, qui a pour objet la détention des titres (parts sociales) d’une ou de plusieurs SCI. La holding et la SCI constituent ainsi un groupe dont la holding est la société mère, et la SCI la société fille ou filiale.
En conséquence, la holding immobilière détient indirectement le patrimoine immobilier de sa filiale, par le biais des titres. Elle forme un écran entre vous, investisseur, et la SCI propriétaire du patrimoine immobilier.
Les deux catégories de holdings SCI
Il existe deux catégories de holdings SCI :
- La holding passive, aussi appelée holding pure ou holding de gestion : son objet est seulement la détention et la gestion des parts sociales de ses filiales. Elle n’intervient pas dans l’activité de ses filles ni n’a d’activité propre ;
- La holding active, ou holding d’animation : en plus de détenir et de gérer les parts sociales de ses filiales, cette holding immobilière intervient dans la politique des SCI filles et réalisent des prestations pour elles.
Comment fonctionne une holding SCI ?
La holding et les SCI qu’elle chapeaute disposent de la personnalité morale. Chacune de ces personnes morales dispose de son patrimoine propre, également distinct de celui de l’investisseur.
Voici le fonctionnement d’une holding SCI :
- Les SCI filiales sont propriétaires de plusieurs biens immobiliers. Donnés en location nue (SCI à l’IR) ou en location meublée (SCI à l’IS), ces biens immobiliers rapportent aux SCI des revenus fonciers (SCI à l’IR) ou des BIC (SCI à l’IS) ;
- Le bénéfice des SCI est distribuable aux associés ;
- Possédant au moins 50 % des titres à prépondérance immobilière des SCI, la holding forme leur associée majoritaire. Elle perçoit donc les bénéfices dégagés de l’activité des SCI, soit sous forme de quote-part si la SCI est à l’impôt sur le revenu, soit de dividendes si la SCI est à l’impôt sur les sociétés ;
- Ces revenus constituent alors des bénéfices pour la holding, qu’elle peut elle-même redistribuer à ses associés.
Lire aussi : Comment créer une SCI pour louer un bien immobilier ?
Quelle est la fiscalité d’une holding immobilière ?
C’est l’un des atouts des SCI et de la holding : le choix de l’imposition à l’IR ou à l’IS. Et en sus, la possibilité d’optimiser la fiscalité de la holding SCI à l’IS, grâce aux régimes mère-fille et de l’intégration fiscale.
La holding à l’IR
De plein droit, la SCI bénéficie de la transparence fiscale. Les bénéfices qu’elle perçoit ne sont pas imposés à son niveau, mais au niveau des associés, à l’impôt sur le revenu. C’est la holding SCI à l’IR.
Deux possibilités se présentent alors :
Il convient donc ici de faire un arbitrage en fonction de la tranche marginale d’imposition des associés. Le montage holding à l’IR et SCI à l’IS peut s’avérer avantageux dès lors que les associés sont dans les TMI supérieures à 30 %.
La holding à l’IS
Il est possible de créer une holding à l’IS, pour bénéficier des avantages de deux régimes fiscaux :
- Le régime mère-fille, qui permet d’éluder la double imposition des bénéfices au niveau des SCI puis de la holding ;
- Le régime de l’intégration fiscale, pour réduire le bénéfice imposable du groupe et ainsi limiter sa taxation.
Pour mettre en place l’un ou l’autre de ces régimes fiscaux, il faut que les SCI filiales soient également à l’IS.
La holding SCI à l’IS en régime mère-fille pour éviter la double imposition
Pour profiter de ce régime, il faut que :
- La holding détienne au minimum 5 % du capital de ses filiales ;
- Elle s’engage à conserver les titres pendant au minimum 2 ans.
Les bénéfices des filiales remontent vers la holding et sont imposés une seule fois au niveau de la holding. En contrepartie, il faut réintégrer 5 % du montant des dividendes perçus par le biais des filiales dans le résultat imposable de la holding (quote-part de frais et charges).
La holding SCI à l’IS en régime de l’intégration fiscale pour réduire l’imposition
Cette autre possibilité nécessite la possession par la holding d’au moins 95 % des titres des filiales. Ce montage consiste à consolider les résultats fiscaux du groupe afin de compenser les bénéfices d’une société avec les déficits d’une autre. La holding paiera ainsi le moins d’impôt possible.
Lire aussi : Faut-il choisir une SCI à l’IR ou à l’IS ?
Quels sont les avantages d’un montage de holding SCI ?
Le montage holding SCI présente des avantages juridiques, fiscaux et comptables.
Conserver le contrôle du patrimoine sans posséder la majorité des parts sociales de la SCI
La holding SCI fait bénéficier d’un effet de levier juridique. En effet, vous pouvez détenir le contrôle sur les filiales sans nécessairement posséder la majorité de leurs titres.
Pour rester actionnaire majoritaire dans les SCI, il vous suffit de posséder 51 % des parts de la holding, lorsque celle-ci possède elle-même 51 % des titres des SCI.
L’optimisation de la transmission du patrimoine
Grâce à la holding SCI, vous pouvez séparer pouvoir et capital et ainsi conserver le contrôle politique du patrimoine tout en le donnant à vos héritiers. En profitant bien entendu des abattements légaux rechargeables tous les 15 ans.
La holding constitue donc une alternative à la donation avec réserve d’usufruit, qui ne vous permet pas de garder la main sur la gestion de patrimoine.
Lire aussi : SCI familiale et succession : comment l’optimiser ?
Les obligations comptables allégées en holding SCI
Si vous optez pour une holding à l’IR, vous devez simplement tenir à jour une comptabilité de trésorerie (encaissements et décaissements).
Le logiciel de comptabilité Ownily vous offre de multiples fonctionnalités pour gérer la trésorerie de votre holding et de ses filiales, qui vous permettent de gagner du temps et d’économiser les honoraires d’un expert-comptable.
La mutualisation des fonctions opérationnelles
Vous pouvez mutualiser une ou plusieurs fonctions support comme la comptabilité ou la gestion administrative afin de réaliser des économies.
Quels sont les inconvénients de la holding SCI ?
Qu’elle soit à l’IS ou à l’IR, la holding SCI entraîne la responsabilité illimitée des associés. C’est en effet l’une des caractéristiques des sociétés civiles.
En conséquence, les créanciers, après avoir recherché leur désintéressement auprès de la holding, peuvent demander aux associés de régler la créance sur leurs biens propres.
Par ailleurs, la création d’une société supplémentaire entraîne nécessairement des frais de gestion supplémentaires, qui viennent grever la rentabilité des placements immobiliers.
D’où l’importance de mener une réflexion approfondie avec des professionnels sur la pertinence de créer une holding SCI dans votre situation !
Comment créer une holding SCI ?
Pour créer une holding SCI, vous devez suivre la procédure classique de constitution et d’immatriculation d’une société civile.
Rédiger les statuts juridiques de la holding
Au moment de l’immatriculation de la holding SCI, vous devez fournir un exemplaire signé par chaque associé des statuts juridiques de la société.
Comme vous n’apportez pas d’immeuble dans le capital social, mais seulement des titres participatifs, vous n’avez pas besoin de faire appel à un notaire pour qu’il les rédige sous la forme d’un acte notarié.
Les statuts juridiques seront donc rédigés sous la forme d’un acte sous seing privé, mais il est recommandé de faire appel à un professionnel pour bien encadrer la gouvernance et les relations entre associés.
Publier une annonce légale de constitution de holding
La constitution de la holding SCI doit être portée à la connaissance des tiers. C’est ainsi que vous devez publier une annonce de création de société dans un journal d’annonces légales (JAL) du département où est implantée la holding.
Remplir le formulaire M0 de création de holding
Vous devez indiquer sur le Cerfa M0 des informations relatives au gérant (nommé directement dans les statuts ou dans un acte à part), aux associés et à la société, notamment les options fiscales (IR ou IS, régime de TVA si la holding est active).
Immatriculer la holding au RNE
Vous devez transmettre un dossier comportant notamment un exemplaire des statuts, le Cerfa et l’attestation de parution à l’INPI à des fins d’immatriculation de la holding au registre national des entreprises.
