Vous envisagez de vous lancer dans l’immobilier et vous vous demandez : dois-je investir en SCI ou en nom propre ? La société civile immobilière prend plusieurs formes, chacune d’elle répondant à un objectif bien précis (gestion et location d’un patrimoine, division d’un immeuble en lots…). Ce véhicule d’investissement est souvent créé dans un but patrimonial, pour lequel il présente de nombreux avantages, comme la gestion simplifiée du patrimoine, sa transmission avec un coût allégé ou le choix du régime fiscal.
Quel est l’objet d’une SCI ?
La SCI est, comme son nom l’indique, une société exerçant une activité civile. Elle facilite l'acquisition, la gestion, et la transmission de biens immobiliers entre les associés.
Il existe plusieurs types de SCI, chacune étant adaptée à des objectifs spécifiques :
- La SCI de location : elle permet d’acheter et de mettre en location des logements, appartements ou maisons. La location génère des revenus locatifs qui sont répartis entre les associés selon leur quote-part de détention dans le capital social ;
- La SCI de construction-vente : elle a pour objet l'acquisition de terrains pour y édifier un ou plusieurs immeubles, qui seront revendus intégralement ou en lots. La plus-value réalisée est taxée à l'impôt sur le revenu, ce qui évite la double imposition qui se produirait en SCI à l’IS (taxation au niveau de la société, puis entre les mains des associés lors de la distribution de dividendes) ;
- La SCI d'attribution : elle a pour objet l’achat et la division d’un immeuble en plusieurs lots, attribués aux associés proportionnellement à leurs apports, en jouissance ou en propriété.
Quels sont les avantages d’investir en SCI ?
Parmi les atouts d’un investissement en SCI, citons la simplification de la gestion du patrimoine, le choix de la fiscalité, et la réduction, voire la suppression des droits de succession.
Investir en SCI familiale pour éviter l’indivision
L’indivision est une situation juridique qui se produit de plein droit lorsque vous achetez un bien immobilier à plusieurs. Si elle présente l’avantage de ne pas nécessiter de formalisme et de frais particuliers, elle se révèle particulièrement rigide en termes de prise de décisions.
En effet, en indivision, les actes les plus graves portant sur la disposition du bien (revente, destruction…) doivent être votés à l’unanimité.
Pour les actes courants, vous devez réunir une majorité des deux tiers des droits indivis. C’est ainsi qu’en cas de mésentente entre les indivisaires, la gestion du bien immobilier pourrait vite tourner au blocage.
En outre, l’article 815 du Code civil prévoit qu’aucun indivisaire n’est tenu de demeurer dans l’indivision et que le partage du patrimoine peut être provoqué à tout moment.
Investir dans une SCI constitue un levier efficace pour prévenir les litiges liés à une succession ou une séparation de couple. En effet, les biens immobiliers apportés ou acquis par la SCI sont la propriété de la société. Les associés les possèdent indirectement, par le biais des parts sociales qu’ils reçoivent en contrepartie de leurs apports dans le capital.
La SCI permet de pérenniser le patrimoine, car :
- Les associés qui souhaitent sortir de la société revendront leurs parts sociales à la SCI ou autres associés, et pas directement le bien immobilier ;
- Les associés qui désirent vendre à un tiers doivent obtenir l’agrément unanime des autres.
Enfin, les décisions entrant dans l’objet social de la société sont prises par le gérant de la SCI, les autres décisions en assemblée générale, laquelle délibère en fonction des règles de majorité et de quorum prévues par les statuts. Vous évitez ainsi les situations de blocage.
Lire aussi : Comment faciliter la gestion d’une SCI familiale ?
Investir en SCI n’impose pas de capital social minimum
Contrairement à ce que la loi prévoit pour d’autres structures juridiques, vous n’avez pas à prévoir un capital social minimum. Bien entendu, le capital devra être suffisant pour rassurer les créanciers et obtenir un prêt bancaire pour une acquisition.
De plus, vous pouvez opter pour une SCI à capital variable, ce qui permet d’augmenter ou de réduire le capital social sans avoir à modifier les statuts et à payer les formalités afférentes.
Faire un investissement locatif en SCI pour mutualiser les capacités d’emprunt des associés
Deux options s’offrent à vous pour financer une acquisition par emprunt en SCI :
- La société, qui est dotée de la personnalité morale, emprunte en son nom propre ;
- Les associés mutualisent leurs capacités d’emprunt respectives, pour réaliser un projet immobilier de plus grande envergure et négocier les conditions d’emprunt. Les banques imposent le plus souvent une clause de solidarité entre les associés pour le remboursement des échéances. La répartition de la charge du prêt immobilier s’effectue alors soit en proportion de ce que chacun a emprunté, soit de la détention dans le capital. Les loyers perçus couvriront partiellement ou intégralement les mensualités, et peuvent même générer du cashflow.
Investir en SCI pour choisir son régime fiscal
Investir par le biais d’une SCI vous offre l’avantage de choisir entre 2 régimes fiscaux : l’impôt sur le revenu, applicable de plein droit, et l’impôt sur les sociétés, applicable sur option ou si vous faites de la location meublée représentant plus de 10 % des recettes totales de la SCI.
Lire aussi : Peut-on faire du LMNP en SCI ?
Investir en SCI à l’IR, pour profiter de la transparence fiscale
La SCI à l’IR est dite fiscalement transparente, ce qui implique une taxation des recettes locatives et des plus-values non pas au niveau de la société, mais à celui des associés, dans leur tranche marginale de revenus.
Sauf à posséder un bien immobilier que vous louez en direct, vous êtes forcément assujetti au régime réel pour la quote-part de loyers que vous percevez via un investissement en SCI.
Contrairement au régime micro-foncier, le régime réel vous autorise à déduire une liste limitative de charges (intérêts d’emprunt, primes d’assurance, gestion locative) des revenus locatifs et ainsi à générer un déficit foncier.
Le déficit foncier s’impute sur votre revenu global soumis à taxation (hors intérêts d’emprunt), jusqu’à 10 700 euros par an.
Autre avantage fiscal d’investir en SCI : l’application du régime des particuliers sur la taxation des plus-values, qui vous fait bénéficier d’abattements pour durée de détention sur l’IR et sur les prélèvements sociaux.
Investir en SCI à l’IS, pour réinvestir dans des conditions fiscales avantageuses
C’est la SCI qui supporte la taxation tant que vous ne décidez pas de vous distribuer les dividendes, ce qui vous permet de réinvestir pour concrétiser d’autres achats immobiliers, sans alourdir votre facture fiscale.
La SCI est taxée au taux réduit de 15 % jusqu’à 42 500 euros de bénéfices, 25 % au-delà. Si vous vous distribuez des dividendes, vous vous placez de plein droit sous le régime de la flat tax, avec un IR de 12.8 % et des prélèvements sociaux de 17.2 %. L’idéal pour les investisseurs fortement fiscalisés !
Lire aussi : Comment choisir entre SCI à l’IR et SCI à l’IS ?
Investir en SCI pour optimiser la fiscalité de la transmission
L’investissement en SCI se révèle des plus pertinents si vous poursuivez un objectif d’optimisation fiscale de la transmission du patrimoine.
D’une part, la valorisation des parts sociales d’une SCI se fait sur la base de l'actif net, déduction faite du passif (intérêts d’emprunt notamment), et moyennant une décote pour illiquidité, généralement de 15 %.
En outre, vous pouvez anticiper la succession et procéder à la donation de parts de votre vivant afin de profiter de l’abattement de 100 000 euros par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans.
Le démembrement de parts avec réserve d’usufruit constitue une autre piste à explorer pour réduire la fiscalité de la transmission. Les parents conservent l'usufruit (et donc les revenus et la gestion des biens) et les enfants reçoivent la nue-propriété.
Le calcul des droits de donation s’effectue sur la base du barème fiscal de l'usufruit, et non sur la valeur en pleine propriété des biens immobiliers, et en tenant compte des abattements pour lien de parenté.
Au décès des parents, la pleine propriété se reconstitue entre les mains des enfants, sans frais supplémentaires.
À savoir : vous pouvez investir en SCI pour protéger le conjoint survivant, grâce au mécanisme de démembrement croisé des parts.
Quels sont les inconvénients d’un investissement en SCI ?
Avant d’investir en SCI, soyez conscient que :
- Les associés d’une SCI ont une responsabilité illimitée : leurs biens personnels peuvent être engagés pour couvrir les dettes de la société.
- La gestion d’une SCI requiert le respect de nombreuses obligations comptables, fiscales et administratives, comme la tenue d’assemblées générales annuelles, et des déclarations fiscales spécifiques ;
- Le formalisme demeure assez lourd, avec des démarches administratives à accomplir pour la création, la modification et la cessation d’activité.
Comment investir en SCI ?
Vous devez d’abord rédiger les statuts de la SCI, un document essentiel qui régit l’organisation et le fonctionnement de la société.
Vous devez ensuite remplir un formulaire M0 de création de SCI, en indiquant des informations relatives aux associés, au gérant et à la société (dénomination sociale, siège social, capital, option fiscale…).
En outre, vous devez publier une annonce légale de constitution de SCI dans un journal d’annonces légales dans le département où est implantée la société.
Enfin, vous devez immatriculer la SCI au Registre National des Entreprises (RNE), afin de recevoir le numéro SIRET.
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