Transférer un bien propre en SCI permet d’en faciliter la gestion et d’optimiser la transmission du patrimoine aux héritiers. Pour passer un bien propre en SCI, des frais de notaire devront être versés, sauf cas d’exonération. Cette formalité, qui s’analyse comme une augmentation de capital, donnera aussi lieu à d’autres dépenses, pour la société et les associés.
Quels coûts pour intégrer un bien immobilier dans une SCI ?
Outre les frais de notaire, la société devra régler les dépenses relatives aux modifications statutaires. Selon la nature de l’apport, les associés devront peut-être également payer une taxe sur la plus-value.
Les honoraires du commissaire aux apports
L’apport d’un bien immobilier à une SCI aura pour conséquence d’augmenter son capital social. Il s’agit ici d’un apport en nature. La loi n’impose pas de nommer un commissaire aux apports pour évaluer l’apport dans une SCI, car la responsabilité des associés est indéfinie (à proportion de leur participation dans le capital). Toutefois, il reste préférable de faire appel à un professionnel, car :
- Si le bien est sous-évalué, l’associé qui l’apporte sera lésé ;
- Si le bien est surévalué, il s’agira alors d’une augmentation fictive de capital.
Pour éviter tout litige ultérieur entre les associés, mieux vaut donc recourir à un commissaire aux apports. Le tarif varie en fonction de la complexité de la mission : de quelques centaines à plusieurs milliers d’euros.
Les frais de notaire pour passer un bien propre en SCI
Dès lors que l’apport en nature porte sur un bien immobilier, il doit faire l’objet d’un acte notarié. Ce qui implique, bien évidemment, le paiement de frais de notaire. Dans le cadre d’un achat immobilier entre particuliers, les frais de notaire comprennent :
- Les émoluments du notaire : il s’agit de la rémunération versée à l’homme de loi pour procéder à la rédaction de l’acte de vente ;
- Les impôts et taxes : ils sont perçus pour le compte de l’État et des collectivités locales ;
- Les débours : il s’agit des sommes avancées par le notaire pour récupérer certains actes ou effectuer des formalités (par exemple, la consultation au cadastre).
Dans le cadre de l’intégration d’un bien propre dans une SCI, les frais de notaire comprennent les honoraires du professionnel, et éventuellement, un droit d’enregistrement, au titre des impôts et taxes.
Les honoraires du notaire sur un apport en nature à une SCI :
Il convient de distinguer les émoluments des honoraires. Réglementés, les émoluments sont perçus pour une liste limitative d’actes juridiques. À l’inverse, pour les autres actes, les tarifs du notaire ne sont pas réglementés : on parle alors d’honoraires.En l’espèce, l’apport d’un bien propre à une SCI ne figure pas dans la liste établie par décret. Le notaire peut donc fixer librement ses honoraires. Vous avez donc intérêt à faire jouer la concurrence !
Le droit d’enregistrement sur l’apport d’un bien immobilier en SCI
Il existe trois types d’apports en nature :
- L’apport en nature pur et simple : il est rémunéré par l’attribution de parts sociales ;
- L’apport à titre onéreux : il est rémunéré par une somme d’argent versée par la SCI ou par la prise en charge par la société du passif grevant l’immeuble. Il s’analyse comme une vente, comme l’achat du bien propre par la SCI ;
- L’apport mixte : il donne droit à l’attribution de parts sociales et en outre, la SCI prend en charge le passif du bien apporté.
En parallèle, l'application du droit d'enregistrement varie selon le régime fiscale de la Société Civile Immobilière concernée. La SCI peut être soumises à deux régimes fiscaux :
- La transparence fiscale : déclaration au titre des revenus fonciers des Associés (SCI à l’IR) ;
- L’impôt sur les sociétés (SCI à l’IS).
Lorsque vous procédez à un apport pur et simple d’immeubles à une SCI à l’IS, celle-ci doit payer un droit d’enregistrement de 5 % sur la valeur du bien.
Lorsque vous procédez à un apport pur et simple d’immeubles à une SCI à l’IR, celle-ci est exonérée de droits d’enregistrement.
Si vous réalisez un apport à titre onéreux d’une SCI à l’IR ou à l’IS, celle-ci est redevable du droit d’enregistrement de 5 %.
Si vous effectuez un apport mixte : il faut soustraire le passif de la valeur du bien pour obtenir sa valeur nette.
Le droit d’enregistrement de 5 % est dû sur le passif à charge de la société et sur la valeur nette.
À noter : d’autres droits d’enregistrement s’appliquent si vous apportez un fonds de commerce ou un droit au bail à la SCI. Le taux est ainsi de 0% jusqu’à 23 000 euros, 3% de 23 000 à 200 000 euros, puis de 5 % au-delà.
Le coût de la modification des statuts juridiques de la SCI
Si vous n’aviez pas prévu une clause de variabilité du capital dans les statuts constitutifs, vous devrez les modifier, lorsque vous décidez d’apporter un immeuble à la SCI.
Cette formalité peut être gratuite si vous l’effectuez par vous-même, mais mieux vaut recourir à un avocat ou à un notaire. En moyenne, comptez 1 500 euros pour la rédaction de l’acte.
Coût de l’annonce légale de modification de la SCI
Vous devez publier une annonce légale de modification dans un journal d’annonces légales de votre département. Le prix varie en fonction du nombre de caractères de l’annonce et en fonction du département, de 0.183 euro à 0.237 euro/ caractère.
Coût de l’enregistrement des nouveaux statuts de la SCI
Dès lors que vous effectuez un apport en nature ou que les statuts sont rédigés par un notaire, vous devez les enregistrer au greffe du tribunal de commerce. Il vous en coûtera 67,44 euros.
Coût de la demande d'inscription modificative auprès du greffe
Cette formalité est payante : 192.01 euros.
La plus-value sur l’apport du bien immobilier à la SCI
Rappelez-vous, si vous réalisez un apport de bien en SCI à titre onéreux, cette opération s’analyse comme une vente.
À moins que vous apportiez votre résidence principale, vous devrez donc payer, en tant que "vendeur", une taxe sur les plus-values, au régime des particuliers.
Il existe des abattements pour durée de détention, pour l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
Quel est le coût d’une création de SCI avec apport immobilier ?
Pour vous permettre de comparer le coût d’un apport immobilier en cours de vie sociale avec le coût de la constitution de SCI avec un apport immobilier, nous récapitulons ici les coûts afférents à la création :
- Coût de la rédaction des statuts : entre 1000 et 3 000 euros, en passant par un professionnel du droit ;
- Coût de l’annonce légale de constitution d’une SCI : 185 euros, 222 euros si la SCI est implantée à Mayotte ou à la Réunion ;
- Coût de la rédaction des statuts : entre 1500 et 3 000 euros, en passant par un professionnel ;
- Le dépôt du capital social : autour de 100 euros ;
- La déclaration des bénéficiaires effectifs : 21.41 euros ;
- Droit d’enregistrement de 5 % (sauf apport pur et simple d’immeubles à une SCI à l’IR) ;
- Frais d’immatriculation : 66.88 euros.
Alors, faut-il passer un bien propre en SCI ou le lui faire acheter dès sa constitution ? La seconde option permet de faire l’économie de la taxe sur les plus-values.
Comment passer un bien propre en SCI ?
Vous devez suivre un formalisme rigoureux pour passer un bien propre en SCI.
L’évaluation des apports
Nous avons vu qu’elle n’est pas obligatoire, mais demeure indispensable pour bien sécuriser l’opération.
La purge du droit de préemption
Les communes disposent d’un droit d’achat prioritaire sur les biens immobiliers de leur territoire. Pour déterminer si votre immeuble est concerné, le gérant doit envoyer une déclaration d’intention d’aliéner à la mairie du ressort de la SCI. La mairie dispose d’un délai de 2 mois pour répondre. Sans réponse au bout de ce délai, elle est réputée ne pas exercer son droit de préemption.
La publication sur le journal d’annonces légales
La publication de la modification doit être réalisée dans un délai d’un mois suivant l’apport.
Payer la plus-value
C’est le notaire chargé de la transaction qui calcule le montant de la plus-value. Notez que vous bénéficiez d’abattements pour durée de détention sur l’impôt sur le revenu et sur les prélèvements sociaux.
Payer les droits d’enregistrement
Les droits d’enregistrement dus le cas échéant doivent être payés par la SCI.
Quels sont les effets du transfert de bien à une SCI ?
La SCI est une personne morale, qui dispose d’un patrimoine distinct de celui de ses associés. Lorsque vous apportez un bien à une SCI, vous en perdez la propriété. C’est la société qui en devient propriétaire, vous devez donc mettre le bien immobilier à sa disposition.
Quels sont les avantages de passer un bien propre en SCI ?
Le premier avantage est de permettre une gestion simplifiée du patrimoine immobilier. Lorsqu’il est détenu par plusieurs personnes, celles-ci se trouvent en indivision.
Rigide, ce régime de l'indivision prévoit la prise de décision soit à l’unanimité, soit à la majorité des deux tiers. En parallèle, tout coindivisaire peut provoquer le partage des biens à tout moment.
À l’inverse, avec une SCI, les décisions sont prises par le gérant, ou par les associés en fonction de ce que prévoient les statuts.
La SCI permet aussi d’optimiser la fiscalité de la transmission du patrimoine aux héritiers, grâce au démembrement de propriété et aux abattements.
Pour en savoir plus, reportez-vous à notre article sur les avantages de la création d'une SCI familiale.
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