De plein droit, la société civile immobilière est exonérée de TVA. Toutefois, vous pouvez opter pour la TVA en SCI, notamment si vous proposez des locaux professionnels nus en location. Dans certains cas, l’assujettissement n’est pas une option, mais une obligation. Par ailleurs, avant d’exercer l’option de la TVA en SCI, pesez bien le pour et le contre. Elle est en effet irrévocable pendant 9 ans !
Qu’est-ce que la TVA ?
Bien connue des consommateurs, la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) est un impôt indirect. Elle porte sur la quasi majorité des services et des marchandises.
Les entreprises comme votre SCI sont alors chargées de collecter la TVA pour le compte de l’État, et de la lui reverser.
Il existe différents taux de TVA, en fonction de la nature du service ou du produit, mais le taux normal est de 20 %.
Il existe également 3 régimes de TVA, qui s’appliquent en fonction du CA réalisé :
- Moins de 91 900 euros en N-1 : régime de la franchise en base de TVA (la société est exonérée de TVA jusqu’à ce seuil) ;
- Entre 91 900 € et 840 000 € pour les activités de livraisons de biens, ventes à consommer sur place et prestations d'hébergement et entre 36 800 € et 254 000 € pour les activités de prestations de service : régime du réel simplifié de TVA ;
- CA supérieur à 840 000 euros ou à 254 000 euros : régime réel normal de TVA.
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TVA et SCI : quel fonctionnement ?
En principe, la SCI est exonérée de TVA, dès lors que les locaux qu’elle propose en location se destinent à l’habitation, qu’elle soit meublée ou vide.
À l’inverse, la SCI est obligatoirement assujettie à la TVA lorsqu’elle fait de la location à usage professionnel dans des locaux aménagés ou de la location de stationnement de véhicules.
Enfin, la SCI peut aussi opter volontairement pour un régime de TVA lorsqu’elle fait de la location de locaux professionnels nus ou de bâtiments et terres agricoles, lorsque le preneur est lui-même assujetti à la TVA.
Dans quels cas peut-on exercer l’option de la TVA en SCI ?
Lorsque vous louez un local professionnel nu ou à usage agricole, la location est en principe exonérée de TVA. Vous avez toutefois la possibilité d’opter pour la TVA si vous remplissez certaines conditions.
L’option pour la TVA en SCI pour les locaux professionnels nus
En vertu de l’article 260 du Code général des impôts (CGI), vous pouvez opter pour la TVA si les locaux que vous donnez en location :
- Sont à usage professionnel et non d’habitation ;
- Sont loués nus.
Si vous proposez des locaux aménagés à un usage professionnel, la TVA n’est plus une option, mais une obligation. La location sera alors taxée au taux normal de TVA, à 20 %.
Alors, comment savoir si une location est considérée comme nue ou aménagée ? La jurisprudence précise qu’une location est aménagée lorsqu’elle comporte tout le matériel, les installations et le mobilier nécessaires à une activité bien précise. Si le matériel ne permet pas l’exercice de cette activité, alors la location est considérée comme nue.
Par exemple, si vous louez un local équipé d’un mobilier pour boucher alors que le preneur souhaite faire de la coiffure, il est considéré comme nu.
Attention, pour que l’option à la TVA de la SCI soit valable, il faut que le bail de location mentionne expressément l’assujettissement à la taxe.
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L’option pour la TVA en SCI pour les bâtiments et terres agricoles
En principe, la SCI qui loue un bien à usage agricole est exonérée de TVA. Elle peut toutefois opter pour l’assujettissement, à condition que le locataire soit lui aussi redevable de la TVA. Il peut en être redevable de plein droit, ou sur option.
Vous devez appliquer la TVA uniquement sur les bâtiments, les terres et les lieux où sont hébergés le cheptel. Vous devez en revanche exclure de la base imposable les parties à usage d’habitation ou commercial (par exemple, s’il existe une zone de camping sur le terrain agricole).
Le taux de TVA applicable est alors de 20 %.
Dans quels cas faut-il obligatoirement opter pour la TVA en SCI ?
On l’a vu, la SCI relève obligatoirement de la TVA lorsqu’elle loue un bien à usage professionnel, dès lors qu’il est aménagé. Ce sera aussi le cas si elle pratique une activité para-hôtelière ou des parkings. Elle devra alors facturer la TVA au taux normal de 20 %.
L’option obligatoire de TVA en SCI pour la location meublée para-hôtelière
La location meublée est une activité commerciale, qui pourrait entraîner l’assujettissement de la SCI à la TVA. Ce n’est pas le cas, car en principe, les locaux donnés à usage d’habitation sont exonérés de plein droit de la TVA, même s’ils sont meublés. Il faudrait que locaux soient à usage professionnel pour que l’option à la TVA soit possible.
Le CGI prévoit toutefois que certaines prestations accordées en sus de la location lui donnent un caractère professionnel, assimilable à l’hôtellerie.
Ainsi, la SCI relève de plein droit de la TVA lorsqu’elle propose au moins 3 sur 4 des services suivants :
- La fourniture d’un petit-déjeuner au locataire ;
- La fourniture d’un service de nettoyage des locaux autre que celui réalisé en début et en fin de séjour ;
- La fourniture du linge de maison ;
- La fourniture d’une prestation de réception, même si elle est électronique.
L’option de TVA en SCI obligatoire pour la location de stationnement
Vous devez obligatoirement opter pour la TVA en SCI dès lors que vous proposez des emplacements à louer pour le stationnement de tous types de véhicules. Peu importe le type de stationnement (garage, place en sous-sol)… ou la nature du véhicule, qui peut même être un bateau ou un avion.
Pourquoi opter pour la TVA en SCI ?
L’avantage de l’option à la TVA pour la SCI, c’est que la société peut facturer cette taxe aux locataires et la déduire de celle réglée sur ses achats professionnels et les travaux qu’elle fait réaliser.
Si votre société a des charges importantes ou prévoit de réaliser des travaux d’envergure, elle pourra ainsi en diminuer le poids financier et améliorer le rendement de son activité.
Lorsque la TVA déductible est supérieure à la TVA collectée, la société dispose d’un crédit de TVA qui peut servir à payer cette taxe sur les prochaines déclarations. La société peut également en demander le remboursement ou l’utiliser pour payer un autre impôt professionnel.
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Quels sont les inconvénients de l’option à la TVA en SCI ?
Si l’option à la TVA peut faire réaliser des économies, elle entraîne des inconvénients.
Un loyer plus élevé pour le locataire
Vous devez répercuter la taxe sur le locataire. Autrement dit, facturer le loyer 20 % plus cher, ce qui peut constituer un frein par rapport à la concurrence. Cette affirmation est à nuancer toutefois, selon si vos locataires sont eux-mêmes assujettis ou non à la TVA.
L’option de TVA en SCI : un délai de 9 ans avant d’y renoncer
Une fois que vous avez opté pour la TVA en SCI, vous devez attendre l’expiration d’un délai de 9 ans pour y renoncer. Vous devez donc être certain de supporter suffisamment de charges pendant toute cette période pour que l’assujettissement présente encore un intérêt.
Une comptabilité plus rigoureuse
Le gros point noir de l’option à la TVA, c’est la comptabilité. Vous devez en effet ventiler les différentes opérations en fonction :
- De celles qui sont assujetties à la TVA et celles qui ne le sont pas ;
- Du taux de TVA applicable à chaque opération.
Vous devez en outre procéder à des déclarations de TVA et au paiement de la TVA, en fonction du régime dont vous relevez : réel simplifié ou réel normal.
Le conseil d’Ownily : L’assujettissement de la SCI à la TVA entraîne l’obligation de tenir une comptabilité permettant de justifier du détail des opérations (non imposables ou imposables) qu’elle réalise. Pour bien suivre ces opérations et gagner du temps dans vos déclarations de TVA, utilisez le logiciel de comptabilité Ownily ! Que votre SCI soit à l’IR ou à l’IS, partiellement ou totalement assujettie à la TVA, vous paramétrez en 1 clic la TVA sur chaque local pour identifier facilement la TVA Collectée et la TVA Déductible, éditer une quittance avec ou sans TVA et chargez vos justificatifs à conserver. Démarrez votre essai gratuit ici.
Comment opter pour la TVA en SCI ?
Vous devez envoyer un courrier d’option à la TVA en SCI au service des impôts des entreprises (SIE) dont votre société dépend. Vous n’avez pas à utiliser une lettre recommandée avec avis de réception, un courrier simple suffit. Ownily vous propose plus bas son modèle de lettre d’option à la TVA d’une SCI.
Il appartient au gérant de la SCI d’envoyer la lettre demande d’assujettissement de la SCI à la TVA au SIE. Il doit indiquer certaines informations comme la dénomination sociale et le numéro SIRET de la société.
Attention, l’exercice de l’option n’est valable que pour un immeuble. Vous devez donc envoyer autant de lettres que nécessaire si la SCI en possède plusieurs.
L’option à la TVA commencera alors la 1er jour du mois de votre demande. Par exemple, si vous envoyez le courrier au 14 mars, vous devez commencer à facturer la TVA sur les loyers dès le 1er mars.
Modèle de lettre d’option à la TVA d’une SCI
Nom, prénom, adresse du gérant de la SCI
Dénomination et adresse de la SCI
Service des impôts des entreprises de [+ ville]
Objet : option pour le régime réel de TVA d’une SCI
Madame, monsieur
La SCI [nom de la société] immatriculée sous le numéro SIREN [numéro] au RCS de ville] est actuellement en régime en franchise en base de TVA.
Par la présente lettre, je vous demande de bien vouloir assujettir la société au régime réel simplifié de TVA à compter de ce mois.
Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
