Pour optimiser la fiscalité de votre investissement locatif, vous avez fait le choix d’une location meublée au régime réel. Chaque année, vous devez déclarer vos loyers, pour le paiement de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux. Il vous faut ainsi remplir une liasse fiscale, d’après les documents comptables que la loi vous impose de tenir. Alors, le LMNP au réel sans comptable, est-ce possible ? Oui, car vous pouvez vous appuyer sur un logiciel de comptabilité dédié aux LMNP, moins coûteux que les services d’un professionnel.
LMNP au réel : quel intérêt ?
Avant de nous intéresser à la possibilité de faire du LMNP au réel sans comptable, revenons un instant sur la fiscalité du régime.
Pour la taxation de vos loyers, vous avez le choix entre 2 régimes fiscaux : le régime micro-BIC et le régime réel.
Le régime micro-BIC s’applique de plein droit au lancement de votre activité et jusqu’à un montant de chiffre d’affaires variable en fonction de la nature de la location meublée. De 15 000 euros pour le meublé de tourisme non classé à 187 700 euros pour le meublé de tourisme classé, en passant par 77 700 euros pour la location meublée classique. Ce régime fiscal prévoit un abattement pour charges allant de 30 % à 71 %.
Le régime réel quant à lui vous permet :
- De déduire l’intégralité de vos charges d’exploitation de vos recettes locatives, dès lors qu’elles sont engagées pour le besoin de l’activité et justifiées par des factures. Vous pouvez par exemple déduire les intérêts d’emprunt, les frais de gestion locative, la taxe foncière… ;
- De pratiquer des amortissements sur le bâti (hors terrain), le mobilier et les travaux excédant 600 euros.
L’intérêt du régime réel pour l’imposition des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) de location meublée, c’est qu’il vous permet :
- De réaliser un déficit lorsque les charges sont supérieures aux revenus locatifs, reportable sur la catégorie des BIC de location meublée pendant 10 ans ;
- De reporter les amortissements, lesquels ne peuvent ni créer ni aggraver un déficit, afin de réduire le bénéfice imposable des années ultérieures.
À la clé, la possibilité de diminuer, voire d’effacer la taxation des loyers.
Lire aussi : LMNP : Comment passer du micro-BIC au régime réel ?
Quelles sont les obligations comptables en LMNP au réel ?
Pour rappel, en régime micro-BIC, vous n’avez aucune obligation comptable, puisque vous ne déduisez aucune charge. La déduction forfaitaire s’applique sur le montant brut des loyers, vous n’avez rien d'autre à faire que de déclarer vos revenus.
À l’inverse, au régime réel, vous devez tenir une comptabilité conforme à la législation, qui prévoit notamment :
- L’enregistrement des recettes et des dépenses (loyers et charges déductibles) ;
- L’édition d’un tableau des amortissements en fonction du composant et de sa durée de vie ;
- La tenue d’un livre-journal, pour recenser les opérations comptables et d’un grand livre, pour les classer par compte ;
- L’édition d’un bilan annuel, qui présente l’actif et le passif en fin d’exercice comptable, d’un compte de résultat, qui permet de déterminer si le résultat fiscal est un bénéfice ou un déficit et d’une annexe, pour les détails ;
- L’archivage des documents comptables en cas de contrôle par l’administration fiscale…
À quoi sert la comptabilité au régime réel ?
La comptabilité au régime réel du LMNP poursuit plusieurs objectifs :
- La conformité aux prescriptions comptables ;
- La préparation aux déclarations fiscales : vous aurez besoin de l’ensemble des documents comptables obligatoires pour établir la liasse fiscale. En outre, une comptabilité rigoureuse minimise le risque de redressement fiscal, car vous pouvez justifier toutes les charges déduites et les amortissements pratiqués ;
- Vous donner une vision claire et précise de la rentabilité du bien locatif, en tenant compte de toutes les charges et des amortissements. Vous pouvez ainsi comparer les performances d'une année sur l'autre et identifier les postes de dépenses à optimiser ;
- D’établir des prévisions financières et des budgets pour les années à venir et de planifier les travaux, les investissements et les remboursements d'emprunt ;
- Bien gérer la trésorerie, pour vous assurer que vous disposez toujours des fonds nécessaires pour couvrir les charges et les imprévus.
Lire aussi : Défiscalisation du LMNP : comment réduire ses impôts ?
Quelles sont les obligations fiscales en LMNP au réel ?
Avec ou sans expert-comptable, le LMNP doit dresser chaque année une liasse fiscale, qui comprend différents formulaires Cerfa :
- Cerfa 2031-SD : Impôt sur le revenu - Bénéfices industriels et commerciaux
- Cerfa 2033-A-SD : Bilan simplifié ;
- Cerfa 2033-B-SD : Compte de résultat simplifié de l’exercice ;
- Cerfa 2033-C-SD : Immobilisations - Amortissements - Plus-values - Moins-values ;
- Cerfa 2033-D-SD : Relevé des provisions - Amortissements dérogatoires - Déficits ;
- Cerfa 2033-E-SD : Détermination des effectifs et de la valeur ajoutée ;
- Cerfa 2033-F-SD : Composition du capital social ;
- Cerfa 2033-G-SD : Filiales et participations.
En outre, le LMNP doit indiquer le montant des loyers qu’il a perçu sur sa déclaration complémentaire de revenus 2042 C Pro.
L’expert-comptable est-il obligatoire en LMNP ?
Non, l’expert-comptable n’est pas obligatoire en LMNP au réel : la loi ne l’impose pas. Toutefois, les matières comptables et fiscales restent complexes, c’est pourquoi il est recommandé de recourir à un professionnel ou de choisir un logiciel adapté pour :
- Éviter les erreurs liées au calcul des amortissements, à la déduction des charges, et à l'établissement des documents comptables (bilan, compte de résultat) et réduire ainsi le risque de redressement fiscal ;
- S'assurer de sa conformité légale : les règles fiscales et comptables sont complexes et évoluent régulièrement. Avec un expert-comptable ou un logiciel, vous vous assurez que vos documents et déclarations sont conformes aux dernières réglementations ;
- Faire de l’optimisation fiscale : un expert-comptable ou un logiciel vous permet de bien déduire tout ce que la loi vous autorise pour réduire l'impôt sur les revenus locatifs ;
- Vous faire gagner du temps et vous permettre de vous concentrer sur la rentabilité de votre patrimoine immobilier locatif.
Lire aussi : Adhésion à un OGA : obligatoire ou facultatif pour les LMNP ?
Déclarer la LMNP au réel sans comptable : quelle alternative ?
Déclarer sa LMNP au régime réel sans expert-comptable est donc possible. Toutefois, gérer la comptabilité par vous-même nécessite une certaine rigueur et une bonne compréhension des obligations comptables et fiscales. Pour vous aider à les remplir, vous pouvez vous appuyer sur 2 alternatives au comptable : Excel et un logiciel dédié.
Utiliser Excel pour la comptabilité LMNP au réel sans expert-comptable
Excel est souvent le premier outil auquel vous pensez pour gérer votre comptabilité de manière autonome. Il présente l'avantage d'être accessible, mais aussi des inconvénients majeurs :
- Gérer les amortissements, les déductions de charges, et les déclarations fiscales avec Excel peut vite devenir complexe et source d'erreurs. Une mauvaise formule ou une donnée mal saisie peut entraîner des erreurs dans les déclarations ;
- La création des feuilles de calcul demande du temps. Il faut également veiller à la mise à jour régulière des modèles en fonction des évolutions fiscales ;
- En cas de doute ou de difficulté, vous ne disposez d'aucune assistance.
Opter pour un logiciel spécialisé LMNP au réel
Pour pallier les limites d'Excel, vous pouvez préférer un logiciel spécialisé LMNP. Il est spécifiquement conçu pour répondre à vos besoins en matière de comptabilité et de fiscalité et présente de nombreux avantages :
- L’automatisation des tâches : vous n’avez plus à vous préoccuper de tâches répétitives comme l’enregistrement des recettes et des dépenses, le calcul des amortissements, et l’édition des documents comptables, ce qui réduit considérablement le risque d’erreurs et le temps passé à la gestion comptable ;
- Les mises à jour automatiques : le logiciel suit l’évolution des réglementations comptables et fiscales pour vous permettre d’être en conformité avec la loi ;
- Une interface intuitive et accessible, facile à prendre en main, qui simplifie la tenue de la comptabilité, même si vous n’êtes pas un as de l’informatique ;
- Un support et une assistance en ligne pour vous aider en cas de difficulté ou de question ;
- Des outils d’analyse et de gestion locative : en plus de la comptabilité de base, le logiciel propose souvent des fonctionnalités pour le décryptage et le suivi de la rentabilité, et des modules de gestion locative pour optimiser votre investissement.
Comparatif du LMNP avec expert-comptable et avec logiciel de comptabilité
Vous le constatez, l’expert-comptable apporte certes une plus-value par rapport à la tenue par soi-même de la comptabilité, mais un logiciel comme Ownily fait aussi bien, voire mieux puisqu’il vous propose des modules de gestion locative… Et pour un tarif moins élevé !
En plus des fonctionnalités classiques de gestion comptable, Ownily vous propose :
- Un tableau de bord personnalisé, pour suivre vos performances financières en temps réel avec des indicateurs clés et des graphiques interactifs ;
- L’intégration bancaire : elle synchronise le logiciel avec le compte bancaire de la location meublée pour une comptabilité toujours à jour ;
- L’édition automatique des documents fiscaux : pour produire vos liasses et déclarations en un seul clic ;
- Un accès sécurisé 24/7 pour tenir votre comptabilité depuis n'importe quel appareil, avec une sécurité renforcée.
- Une équipe de spécialistes à votre écoute pour vous aider en temps réel à chaque étape.
- Des fonctionnalités de gestion locative pour automatiser les communications au locataire et suivre le bon encaissement des loyers à votre place.
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