Vous êtes loueur en meublé non professionnel et vous vous interrogez sur votre fiscalité. En LMNP, la TVA s’applique-t-elle ? De plein droit, non, vous êtes exonéré de TVA sur les loyers. Il existe toutefois des exceptions, notamment si vous proposez des prestations para-hôtelières en plus de l’hébergement. Vous serez alors assujetti à un régime réel de TVA simplifié ou normal.
LMNP et TVA : que dit la loi ?
Comme le prévoit l’article 261 D 4° du Code général des impôts (CGI), de plein droit, les LMNP et les LMP sont exonérés de TVA sur les loyers, dès lors que le local est à usage d’habitation.
Les LMNP n’ont pas non plus la possibilité d’opter volontairement pour un régime de TVA. Peu importe également qu’ils exercent une activité de location meublée de manière ponctuelle, par exemple en Airbnb, saisonnière ou en longue durée.
En conséquence, même si vous payez la taxe, par exemple sur la liste de meubles que vous devez obligatoirement installer dans la logement, vous ne pouvez pas la récupérer.
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LMNP et TVA sur les loyers : dans quels cas est-ce possible ?
Le CGI prévoit que l’exonération de TVA du LMNP ne s’applique pas dans certaines situations, notamment lorsque vous proposez des prestations para hôtelières.
Vous louez un logement avec des prestations para hôtelières
Vous serez considéré comme exerçant une activité para hôtelière lorsqu’en plus de la prestation d'hébergement, vous proposez au moins 3 des 4 services suivants :
- Le petit-déjeuner : vous disposez des moyens pour le fournir comme un professionnel, dans le logement, les chambres ou un local collectif qui permet de le consommer sur place ;
- Le nettoyage régulier des locaux : cette condition n’est pas remplie si vous vous contentez de faire le ménage lors du début et de la fin de séjour. Vous la respecterez dès lors que le ménage est régulier ou si vous pouvez fournir cette prestation à tout moment, sur demande du client ;
- Le linge de maison pour tous les locataires ;
- Le service de réception, même si vous n’accueillez pas les locataires en personne. Par exemple, lorsque vous le confiez à un mandataire ou si vous installez un système d’accueil électronique.
Par ailleurs, vous devez être considéré comme l’exploitant du local meublé. Ce sera le cas si vous restez responsable de la location envers les clients, et que vous encaissez le prix de la prestation. Et ce, même si vous confiez les prestations para hôtelières à des tiers.
En revanche, si les prestations sont fournies par un prestataire extérieur, qui facture directement le service au client, vous ne remplissez pas la condition d’exploitant.
Si vous n’êtes pas considéré comme l’exploitant direct de la location meublée, alors vous serez exonéré de TVA.
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Vous louez une caravane meublée dans un camping
Dès lors que vous louez, dans un camping, une installation à usage d’habitation considérée comme fixe, comme une caravane ou un mobile home, les loyers que vous en percevez sont assujettis à la TVA.
Vous louez un logement dans une résidence dédiée à l’hébergement des touristes
Il faut distinguer selon si le propriétaire et l’exploitant sont une seule personne ou deux personnes distinctes.
Le propriétaire et l’exploitant sont la même personne
Vous serez assujetti à la TVA si votre location meublée se situe dans une résidence de tourisme classée et affectée exclusivement au tourisme.
Au sens du Code de tourisme, est considérée comme une résidence de tourisme classée un établissement qui comporte des habitations meublées à usage d’habitation et des espaces collectifs, qui fait l'objet d’une exploitation permanente ou saisonnière.
Ces locaux sont données en location à une clientèle touristique, c’est-à-dire :
- Une clientèle de passage ;
- Qui n’élit pas le logement comme son domicile principale ;
- Pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois.
Il n’y a pas lieu de distinguer entre les différentes catégories de touristes : touristes de loisirs, d’affaires, de santé (curistes, par exemple).
Toutefois, si la résidence accueille d’autres catégories de locataires, comme des étudiants ou des travailleurs saisonniers, de manière habituelle et sur la longue durée, alors elle sera exonérée de TVA.
En outre, pour que la location soit assujettie à la TVA, il faut que la résidence de tourisme classée propose au moins 3 sur 4 des prestations hôtelières suivantes :
- la fourniture du linge de maison ;
- La fourniture du petit-déjeuner ;
- La fourniture d’un service de réception ;
- La fourniture d’un service de ménage régulier.
Enfin, vous devez prendre un engagement de promotion touristique à l’étranger pendant les 2 premières années. Concrètement, vous disposez de deux options :
- Affecter une somme au moins égale à 1,5 % des loyers à la recherche de la clientèle étrangère ;
- Conclure avec des organisateurs de voyages ou de séjours des contrats de mise à disposition, afin que 20 % au moins des locaux soient réservés à des touristes étrangers.
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La résidence de tourisme est exploitée par une personne autre que le propriétaire
Pour que la location meublée soit assujettie à la TVA, vous devez signer un contrat de location d’une durée d’au moins 9 ans et respecter la condition de promotion touristique à l’étranger.
Vous louez un logement dans un village de vacances ou une résidence de tourisme classée
Si vous proposez une location meublée dans un village de vacances classé ou agréé, vous serez obligatoirement assujetti à la TVA.
Il en va de même si le logement se situe dans un village résidentiel affecté exclusivement à l’hébergement de touristes et que vous avez conclu avec l’exploitation du village un contrat de location d’au moins 9 ans.
Comment procéder à la récupération de la TVA en LMNP ?
Votre location vous permet de facturer et de récupérer la TVA. Revenons sur la notion de TVA récupérable, les régimes de TVA et le moment où la TVA devient récupérable.
La TVA récupérable du LMNP
Dès lors que vous êtes assujetti à la TVA, vous devez facturer la taxe sur les loyers et les services que vous proposez. Vous collectez alors la TVA pour le compte de l’État, puis vous devez la lui reverser, selon les règles du régime de TVA auquel vous êtes assujetti.
En parallèle, vous effectuez des achats pour lesquels vous payez de la TVA. Vous pouvez déduire cette TVA payée de la TVA que vous avez collectée. Cette TVA déductible est ce qu'on appelle la TVA récupérable.
Les régimes de TVA du LMNP
Vous pouvez récupérer la TVA seulement si vous êtes assujetti à un régime réel de TVA, normal ou simplifié. Le troisième régime, celui de la franchise en base de TVA, ne vous permet pas de facturer ou de déduire la taxe.
Le régime réel de la TVA dont vous relevez dépend du montant de chiffre d’affaires que vous réalisez :
- Le régime réel simplifié de TVA s'applique si le chiffre d’affaires annuel se situe entre 91 900 € et 840 000 € pour les activités de vente de biens et certaines prestations, et entre 36 800 € et 254 000 € pour les services, avec une TVA annuelle déclarée inférieure à 15 000 € ;
- Le régime réel normal de TVA vous concerne si votre chiffre d'affaires dépasse les limites du régime réel simplifié ou si vous déclarez plus de 15 000 € de TVA.
Le Conseil d’Ownily : assurez-vous que les factures de vos fournisseurs respectent les normes légales, pour éviter une demande de remboursement de la TVA par le fisc si les documents ne sont pas conformes.
Déduction et crédit de TVA du LMNP
La récupération de la TVA s’effectue :
- Au jour de la livraison, si vous achetez un bien, par exemple un meuble ;
- Au moment où le prestataire encaisse le prix ou à la date de la facture pour la prestation de services.
Une fois que vous avez imputé la TVA déductible, deux possibilités :
- Vous disposez d’un crédit de TVA, car la TVA déductible est supérieure à la TVA collectée. Le remboursement au régime réel simplifié s’effectue sur l’année s’il est d’au moins 150 euros, ou sur le semestre, s’il est d’au moins 760 euros. Au régime réel normal, le remboursement peut être mensuel (s’il est d’au moins 760 euros), semestriel ou annuel ;
- Vous devez verser un complément de TVA à l’administration fiscale.
Lorsque le LMNP est assujetti à la TVA, il doit tenir une comptabilité conforme, avec notamment la ventilation des opérations imposables et non imposables. Pour vous simplifier la tâche, optez pour Ownily ! Notre logiciel combine tous les outils nécessaires pour une gestion locative et comptable efficace sur une seule interface.
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