Le projet de loi de finances 2025, actuellement en débat, introduit des réformes qui toucheront plus ou moins profondément le secteur immobilier. Qu'il s'agisse des locations meublées, des aides à la rénovation énergétique ou de la fin de la loi Pinel, ce texte aura des répercussions importantes pour les propriétaires et les investisseurs.
Ownily fait le point dans cet article sur les propositions en cours d’étude.
Bien entendu, il convient de rester à l’écoute des amendements et discussions jusqu’au vote du texte définitif.
Locations meublées : maintien du statut de LMNP et ajustements fiscaux
L'une des mesures phares du PLF 2025 dont se sont fait le plus échos les média concerne les locations meublées non professionnelles (LMNP).
Un rapport de la députée Annaig Le Meur remis à l’exécutif le 15 juillet, concourait à l’alignement de la fiscalité des meublés sur celle appliquée aux locations nues et à la disparition du régime LMNP dans l’objectif de corriger les distorsions fiscales entre location nue et meublée et rééquilibrer le marché locatif qui a connu la montée en puissance des locations meublées de courte durée favorisées par l’émergence des plateformes comme Airbnb et la fiscalité avantageuse, entraînant une pénurie de logements destinées à l’habitation.
Le projet de loi de finance 2025 ne va pas si loin. En 2025, le projet de loi de finances introduit des changements concernant l’imposition des revenus locatifs des logements meublés, tout en conservant les deux principaux régimes fiscaux
Déclarations au régimes Micro-BIC, quels sont les changements
Le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) est un régime simplifié d'imposition offrant un abattement forfaitaire sur les recettes locatives pour les contribuables dont les recettes annuelles n'excèdent pas 72 600 €. Cet abattement représente les charges liées à l'exploitation du bien (entretien, gestion, assurances, etc.), sans nécessiter de justificatifs.
Après un premier rabotage en 2024, le projet de loi de finances 2025 poursuit les ajustements pour abaisser le niveau des abattements selon le type de location.
Depuis la proposition de loi dite Le Meur visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif a finalement été adoptée par l’Assemblée nationale le 7 novembre 2024. Il en résulte les évolutions suivantes restituées dans le tableau ci-dessous. Reste toutefois à promulguée la loi au Journal Officiel.
Comparaison entre 2024 et 2025, actualisation en l’état actuel du projet de Loi Le Meur adopté le 7 novembre 2024 :
Ces nouveaux abattements s’appliqueront sur les prochaines déclarations LMNP au micro-BIC au printemps 2025. Reste toutefois à promulguer la loi au Journal Officiel... et à surveiller d'autres évolutions possibles par le biais du vote du Budget 2025.
La Loi Le Meur introduit aussi davantage de contraintes administratives imposées aux locations touristiques :
- L’amende pour violation du changement d'usage passe de 50 000 euros à 100 000 euros : les propriétaires s'exposent à une amende allant jusqu'à 100 000 € en cas de location d'une résidence secondaire sans autorisation administrative. Ils s'exposent aussi à la suspension de leur numéro de déclaration.
- L’obligation pour les plateformes de transmettre certaines données sur les meublés de tourisme loués aux communes qui en font la demande. Cette mesure vise à donner aux communes davantage de possibilités de contrôle de la légalité des meublés sur leurs territoires.
Déclaration au régime BIC-réel, quels changements ?
Rappelons d’abord que le régime Réel-BIC permet de déduire les charges réelles et certaines autres dépenses comme les intérêts d’emprunts, moyennant une déclaration exhaustive des charges plus complexe à produire. Son avantage majeur est aussi de réduire l’assiette imposable par la déduction de l'amortissement de la valeur du bien.
L’amortissement est un mécanisme de déduction fiscale dont peuvent bénéficier les loueurs en meublé non professionnels en leur permettant de déduire de leur imposition, chaque année, une partie de la valeur de leur logement (hors quote part terrain : la valeur du foncier n’est pas amortissable), des travaux entrepris, ou encore du mobilier.
Le régime réel s’applique si vous percevez plus de 72 600 € de recettes locatives (seuil du micro-BIC) ou si vous en faites le choix.
>> Lire aussi cet article 👉 https://www.ownily.fr/blog/declaration-lmnp-2024
Le projet de Loi de Finance 2025 ne modifie pas la déclaration annuelle des revenus LMNP au régime BIC-Réel. Les propriétaires pourront continuer à amortir le coût d’acquisition du bien, réduisant ainsi l’assiette sur laquelle est calculée l’impôt.
Taxation de la plus-value à la vente du bien : la principale nouveauté
L’une des réformes marquantes du PLF 2025 est l’ajustement du calcul de la plus-value lors de la vente d’un bien loué meublé sous le statut LMNP.
Le projet de Loi de finance ré-équilibre le traitement fiscal à la vente du bien. Le texte prévoit en effet que les propriétaires devront réintégrer les amortissements déduits dans le calcul des plus-values en cas de vente du bien à partir du 1er janvier 2025. Concrètement, cela signifie que la plus-value sera augmentée du montant des amortissements pratiqués durant la période de location.
La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value entraînerait une augmentation de l’imposition lors de la revente d’un bien LMNP. Soit un impôt sur la plus-value de 19% et des prélèvements sociaux de 17,2%.
Cette modification pourrait avoir un impact sur la rentabilité globale des investissements LMNP, en particulier si la rentabilité de l’opération repose sur une plus-value importante à la revente. D’autant plus que dans le texte initial cette évolution s’appliquerait indifféremment sur toutes les locations meublées, c’est-à-dire aussi bien les résidences gérés étudiantes ou séniors que ceux qui profitent du dispositif pour faire du Airbnb… Un périmètre pourtant contradictoire avec l’objectif de soutenir l’accès au logement !
Nuançons toutefois la portée de ce changement :
- Seuls les amortissements effectivements déduits sur les déclarations fiscales seront à prendre en compte, pas ceux reportés qui n’ont pas permis de réduire votre impôt
- Si le régime de plus value immobilière des particuliers continue de s’appliquer, le vendeur bénéficiera des abattements pour durée de détention : abattement à partir de 6 ans de détention, exonération après 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu et exonération des prélèvements sociaux après 30 ans.
- Seule la vente à titre onéreux est visée : les successions, donation, cessation d’activité ne sont pas concernées
- Un amendement est déposé pour défendre la limitation de cette mesure aux locations courtes durée ou locations saisonnières et en exclure les locations dites longue durée (mobilité, étudiant, résidences de services, baux d’habitation meublée)
⚠️ Important : A noter : ces mesures ne concernent pas l’activité de location meublée dans une SCI qui ne suit pas le régime LMNP. La location meublée en SCI est possible et soumise le plus souvent au régime de l’impôt sur les sociétés. (voir article 👉 https://www.ownily.fr/blog/sci-et-location-meublee)
Dans ce cadre, la plus-values en cas de vente d’un bien est considérée comme une plus-value professionnelle et inclut déjà la réintégration des amortissements. Dans une SCI à l’IS, la plus-value sur la vente d’un bien immobilier est imposée au même titre que les autres bénéfices de la société et ne bénéficie pas des abattements pour durée de détention ni des cas d’exonération prévues pour une plus-value immobilière comme c’est le cas lorsque le bien est détenu en propre par le propriétaire ou dans une SCI à l’IR dite transparente en général).
Les aides à la rénovation énergétique
Malgré la réduction des budgets publics, le dispositif MaPrimeRénov serait maintenu en 2025, avec quelques ajustements importants toutefois.
Le gouvernement souhaite encourager les rénovations globales et durables plutôt que des travaux ponctuels. Les propriétaires pourront bénéficier d’aides plus importantes pour des rénovations de grande envergure. A contrario certaines aides seraient réduites, notamment pour l’isolation ou le remplacement de chaudières.
De plus, le projet de loi prévoit la fin des taux réduits de TVA sur l'installation de chaudières à gaz, qui passera de 5,5 % à 20 %. Cette mesure, axée sur la transition énergétique, vise à décourager l'usage des énergies fossiles et à promouvoir des systèmes plus écologiques tels que les pompes à chaleur.
Cette continuité est importante au regard de l’interdiction progressive de location des passoires thermiques à partir de 2025.
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La fin de l'investissement Loi Pinel
Le dispositif de défiscalisation Pinel, largement utilisé par les investisseurs dans l'immobilier neuf, arrive à son terme au 31 décembre 2024.
Le PLF 2025 n'introduit aucune nouvelle alternative à ce dispositif, laissant un vide dans les opportunités d'investissement locatif avec avantage fiscal. Il est possible qu'une prolongation de la loi soit envisagée par voie d'amendement, mais cela reste incertain.
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Un projet encore non définitif, des amendements en discussion
Rien n’est encore définitif ! De nombreux amendements ont été déposés, comme le veut la procédure législative. Les professionnels se mobilisent notamment dans l’objectif d’alléger les impacts des évolutions sur les locations longues durées, logements étudiants ou seniors, qui concourent à soutenir l’offre de logements.
Certains amendements étaient adoptés avant que le texte global soit finalement rejeté par la commission des finances le samedi 19 octobre :
- Intégration au calcul de la plus-value immobilière des amortissements déduits limitée aux locations de meublé touristique de courte-durée ;
- réhaussement à 50 % de l’abattement au micro-foncier pour les propriétaires mettant leur bien immobilier en location (nue) au lieu de 30% et abaissement à 30 % de l’abattement pour les locations meublées contre 40% dans le texte initial ;
- Relèvement à 71% de l’abattement pour les gîtes ruraux dans la limite de 50 000€ de recettes ;
- Doublement du seuil d’abattement à 30 000 € pour les meublés de tourisme classés afin de soutenir la montée en gamme des logements de tourisme ;
- Extension du PTZ dans le neuf et l’ancien à tout le territoire ;
- Assujettissement des locations de meublés de tourisme à la TVA à 10%. En contrepartie, le propriétaire pourra récupérer la TVA sur le prix d’acquisition et sur les diverses charges d’exploitations, bien souvent appliquée à 20% ;
- Augmentation de la Flat Tax à 33% pour les ménages les plus aisés.
Que retenir à ce stade pour les investisseurs immobiliers ?
Pour les investisseurs, le PLF 2025 marque un tournant important. S’il convient d’attendre le texte final pour en mesurer la portée réelle, la fin de certains avantages fiscaux pour toutes ou certaines locations meublées et l’arrêt du dispositif Pinel obligent à repenser les stratégies d'investissement. Qu'il s'agisse des changements dans la fiscalité des locations meublées, de la révision des aides à la rénovation énergétique ou de la fin de l’investissement sous la loi Pinel, il est crucial pour les propriétaires et les investisseurs d’anticiper les impacts sur leur propre activité et de s’adapter à ce nouvel environnement législatif.
D'autre part, les aides à la rénovation énergétique restent une opportunité à saisir pour moderniser les biens et répondre aux critères environnementaux de plus en plus stricts.
Quelles solutions pour les loueurs de meublés courte durée ?
Le LMNP reste une option solide pour les propriétaires cherchant à optimiser leurs revenus locatifs tout en bénéficiant d’un régime fiscal attractif, tout particulièrement en optant pour la déclaration au réel Toutefois, les évolutions doivent inciter les propriétaires de logement en locations courtes durées à questionner leur stratégie locative et fiscale :
Plusieurs solutions peuvent être envisagées par les investisseurs pour s’adapter aux nouvelles règles fiscales et maintenir la rentabilité de leurs investissements :
- Déclarer au régime Réel dès 2025
Les propriétaires impactés par la baisse de l’abattement pourront envisager de passer au régime réel avant la prochaine déclaration de revenus.Il est possible d’opter pour le régime Réel même si vous n’atteignez pas le seuil de recettes. Cette démarche peut être intéressante dans plusieurs situations :
- Vous êtes assujetti à l’impôt sur les revenus.
- Vos charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, frais de
gestion, assurances, etc.) dépassent l’abattement forfaitaire du Micro-BIC.
- Vous avez récemment acheté votre bien ou engagé des dépenses importantes de rénovations ou d’équipements.
Bien que ce régime implique plus de complexité dans la gestion (lire LMNP au Réel : Comment remplir la liasse fiscale), il permet de déduire des charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion, etc.), ce qui peut compenser la réduction de l’abattement forfaitaire. Cette stratégie est particulièrement avantageuse lorsque les charges déductibles sont élevées : elle permet alors de réduire la base imposable plus efficacement que l’abattement forfaitaire.
En savoir plus : LMNP : comment passer du Micro-BIC au Réel ?
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- Investir dans des biens en location longue durée :
Si vous souhaitez poursuivre une activité de location saisonnière, vous pourriez chercher à obtenir le statut de meublé de tourisme classé peut éviter la hausse d’impôt : renseignez-vous sur les démarches.Les propriétaires pourraient revoir leur stratégie d’investissement en se concentrant sur des baux de plus de neuf mois pour bénéficier d’abattements fiscaux plus favorables et peut-être aussi échapper à la taxation renforcée en cas de vente du bien si l’amendement en ce sens est adopté. Passer à la location longue durée peut être une alternative intéressante :
- Stabilité des revenus : les baux à long terme offrent une stabilité des revenus et réduisent la rotation des locataires.
- Moins de gestion : moins de gestion quotidienne par rapport aux locations saisonnières ou de courte durée.
- Avantages fiscaux différents : les charges déductibles peuvent être plus avantageuses selon le type de location.
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> A lire aussi sur le blog Ownily :
👉 https://www.ownily.fr/blog/lmnp-reel-sans-comptable
👉 https://www.ownily.fr/blog/lmnp-comment-passer-du-micro-bic-au-reel
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A retenir
- Le statut LMNP reste en vigueur pour 2025 y compris la possibilité de déduire l’amortissement de la valeur du bien en régime réel
- Si vous pratiquez la location saisonnière et déclarez vos revenus simplement au Micro-BIC, votre imposition risque d’augmenter significativement en 2025. Alternatives : opter pour la déclaration au régime réel ou changer d’activité locative pour privilégier les baux de plus de 9 mois (mobilité, habitation…)
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