Les organismes de gestion agréée (OGA) remplissent une mission d’assistance dans la fiscalité et la comptabilité des entreprises individuelles ou des sociétés, qu’elles soient au régime de l’impôt sur le revenu ou de l’impôt sur les sociétés.
En tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous devez déclarer le commencement de votre activité, puis chaque année, le montant des recettes locatives que vous encaissez.
Si l’adhésion à un OGA est facultative pour les LMNP, elle vous propose toutefois des avantages fiscaux qui peuvent vous aider à réduire votre imposition. Zoom sur l’OGA du LMNP.
C’est quoi un OGA pour LMNP ?
D’après l’article 1649 quarter C du Code général des impôts (CGI), les organismes de gestion (OGA) sont des associations créées par des professionnels de la comptabilité, de la fiscalité et du juridique comme :
- Les experts-comptables ;
- Les chambres de commerce et de l’industrie (CCI) ;
- Les chambres des métiers et de l’artisanat ;
- Les chambres agricoles ;
- Les organisations professionnelles dans l’industrie, le commerce, l’artisanat ou l’agriculture.
La différence entre OGA / CGA / AGA
Les OGA regroupent en réalité 2 types de structures :
- Les centres de gestion agréés (CGA), qui s’adressent aux entreprises exerçant une activité commerciale, industrielle, artisanale ou agricole ;
- Les associations de gestion agréées (AGA), qui s’adressent aux professionnels libéraux.
Dans les 2 cas, l’organisme prend obligatoirement la forme d’une association.
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Le rôle des OGA pour LMNP
En tant que LMNP, vous exercez une activité de nature commerciale : la location meublée. Vous devez donc adhérer à un CGA, et non à une AGA.
La principale mission d’un OGA LMNP est de vous accompagner dans l’accomplissement de vos démarches comptables et fiscales. Ce qui ne signifie pas toutefois qu’il s’occupe de votre comptabilité, laquelle doit être réalisée par vous-même, par le biais d’un logiciel comptable comme Ownily ou par un expert-comptable.
En revanche, l’OGA LMNP peut établir votre déclaration fiscale, si vous avez choisi le régime réel d’imposition de vos bénéfices industriels et commerciaux (BIC) à la place du régime micro-BIC.
En effet, grâce à leur agrément, les OGA assurent un rôle de prévention fiscale auprès de leurs adhérents, et bénéficient d’une assistance technique apportée par un agent de l’administration fiscale afin de réaliser correctement cette mission.
Par ailleurs, les OGA ont pour rôle :
- De vous apporter une assistance technique et de l’information sur la comptabilité, la gestion de votre activité, la fiscalité et le droit en vigueur sur la location meublée ;
- D’analyser les informations comptables, économiques et financières liées à votre activité afin de prévenir toute difficulté économique ou financière ;
- D’organiser des sessions de formation et d’information en droit, gestion, comptabilité et fiscalité ;
- De vous aider à créer votre statut de micro-entrepreneur pour exercer légalement votre activité de loueur (déclaration P0i).
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Les obligations de l’OGA en LMNP
De par leur agrément, les OGA LMNP ont l’obligation :
- D’examiner les déclarations de résultats, revenus encaissés à l’étranger et de taxes sur le chiffre d’affaires, afin de vérifier leur vraisemblance, leur cohérence et leur concordance avec les déclarations auxquelles vous procédez ;
- De vous adresser un compte-rendu de mission dans les 2 mois suivant la mission de vérification et de contrôle, et de l’adresser en parallèle au service des impôts des entreprises (SIE) dont vous dépendez.
Quelles sont les obligations d’un LMNP envers l’OGA ?
Vous devez communiquer à l’OGA tous les documents utiles à la réalisation de leur mission comme :
- Votre bilan ;
- Votre compte de résultat ;
- Votre déclaration de résultat (vous n’êtes pas concerné par la déclaration de TVA, sauf à proposer de la location meublée saisonnière ou touristique accompagnée d’au moins 3 prestations parahôtelières) ;
- Tous documents annexes utiles.
Par ailleurs, l’adhésion du LMNP à un OGA implique d’accepter les règlements de loyer par chèque, que les locataires doivent libeller à votre ordre. Vous ne pourrez donc pas refuser ce moyen de paiement à votre locataire.
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Quels sont les avantages d’un OGA en LMNP ?
L’adhésion à l’OGA d’un LMNP présente des avantages fiscaux, même si l’un d’eux a disparu depuis la loi de Finances pour 2021.
L’adhésion du LMNP à un OGA pour éviter la majoration de l’assiette imposable
Avant la loi de Finances pour 2021, vous étiez incité à souscrire à un CGA du fait d’une majoration de 25 % de votre bénéfice imposable dans le cas contraire. Le fisc ajoutait cette majoration avant l’application du barème progressif de l’impôt sur le revenu sur vos revenus locatifs, ce qui augmentait mathématiquement votre taxation.
Prenons un exemple. Vous n’étiez pas adhérent d’un OGA et dégagiez un bénéfice imposable net de 15 000 euros par an.
L’administration fiscale vous appliquait alors d’office une majoration de 25 % sur vos recettes locatives. L’imposition portait donc sur : 15 000 + 25 % = 18 750 euros.
La loi de Finances pour 2021 a décidé de supprimer progressivement cette majoration. Ainsi, la majoration a baissé à :
- 20 % pour les revenus locatifs perçus en 2020 ;
- 15 % pour les recettes perçues en 2021 ;
- 10 % pour les loyers perçus en 2022.
La majoration de la base imposable a été totalement supprimée pour les BIC perçus à compter de 2023.
La réduction d’impôt pour frais de comptabilité et d’adhésion
A ce stade, vous vous demandez sans doute si, du fait de la suppression de la majoration, il reste intéressant aujourd’hui d’adhérer à un CGA. La réponse est oui !
En effet, l’article 199 quarter B du CGI accorde, sous conditions, une réduction d’impôt sur le revenu représentant 2/3 des sommes que vous versez pour :
- L’adhésion à un CGA ;
- La tenue d’une comptabilité par un tiers de confiance (comptable) ou par le biais d’un logiciel comme celui d’Ownily.
Toutefois, le montant de cet avantage fiscal est plafonné à 915 euros par an. Le surplus de dépenses que vous supportez en dehors de la réduction d’impôt constitue une charge déductible des bénéfices de votre activité.
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Les conditions à remplir pour bénéficier de la réduction d’impôt
Pour obtenir ce droit à la réduction d’impôt pour l’adhésion à un CGA, vous devez remplir les deux conditions suivantes :
- Respecter les plafonds annuels applicables au régime micro-BIC : 77 700 euros si vous faites de la location meublée classique, 15 000 euros pour les meublés de tourisme non classés et 188 700 euros pour les meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes ;
- Être assujetti au régime réel sur option.
Exemple de réduction d’impôt pour adhésion à un CGA
Vous souscrivez la formule LMNP du logiciel Ownily, au tarif de 299 euros annuels. En outre, vous adhérez à un OGA, au tarif de 350 euros par an.
Soit un total de 296 + 350 = 646.
Vous avez droit à une réduction d’impôt des 2/3, soit 430 euros.
Pour bien comprendre l’articulation entre plafonnement de la déduction et la réintégration du reliquat au titre des charges déductibles, voici un autre exemple.
Vous confiez la comptabilité de vos 10 logements à un expert-comptable, au tarif de 2300 euros par an. La réduction d’impôt porte sur les 2/3 de ces frais, soit sur 1533 euros.
La loi prévoit un plafonnement à 915 euros, vous profitez donc de la réduction d’impôt sur ce plafond.
Le reliquat des dépenses (2300 – 915 = 1385) constitue une charge déductible de votre résultat.
Le conseil d’Ownily : l’adhésion à un CGA offre certes une réduction fiscale, mais elle entraîne des frais. C’est pourquoi il est recommandé d’y adhérer si vous êtes imposable ou si votre résultat d’activité est bénéficiaire, afin de profiter de la réduction d’impôt pour diminuer votre base taxable.
La déduction du salaire du conjoint
Cette disposition ne vous concerne pas, mais nous vous fournissons cette information pour être exhaustifs. Depuis la loi de Finances pour 2019, il est possible de déduire le salaire du conjoint qui participe effectivement à l’activité, dès lors qu’il a donné lieu au versement de cotisations sociales.
Comment adhérer à un OGA ?
Pour adhérer à un OGA, 2 options s’offrent à vous :
- Choisir un expert-comptable ou un logiciel de comptabilité / gestion locative associé à un CGA ;
- Adhérer à un OGA de votre département. Vous trouverez la liste de toutes les organisations sur le site impôts.gouv.fr, dans la case « professionnel », à la rubrique « correspondants spécialisés ».
Quand souscrire à un OGA ?
Vous devez adhérer à un CGA LMNP dans les 5 mois suivant le début de votre activité de loueur. Si vous ratez cette échéance, vous devez faire parvenir votre demande dans les 5 mois suivant le début de chaque exercice.
Combien coûte l’adhésion à un OGA pour LMNP ?
Le coût de l’adhésion à un OGA est librement déterminé par l’organisme concerné. Il varie en moyenne de 100 à 300 euros. Tarif auquel vous devez ajouter celui de l’expert-comptable ou du logiciel qui vous aide à remplir vos obligations comptables. Chez Ownily, nous proposons une formule adaptée LMNP au régime Réel pour un budget de 299€ par an soit moins de 25 euros / mois.
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