Depuis le 1er janvier 2024, une réforme majeure a modifié les règles d’assujettissement à la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE), impactant directement les propriétaires-bailleurs de résidences avec services. Cette évolution marque un tournant pour les loueurs en meublé, en renforçant leur participation à la fiscalité locale.
Dans cet article, découvrez tout ce qu’il faut savoir sur la CFE : son origine, qui doit la payer, comment elle est calculée et comment vous acquitter de cette obligation.
Qu’est-ce que la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) ?
Origines et contexte de la CFE
La CFE a été instaurée en 2010 dans le cadre d’une réforme de la fiscalité locale, remplaçant la taxe professionnelle jugée pénalisante pour les entreprises. Avant cette réforme, la taxe professionnelle était basée sur les équipements et biens mobiliers, ce qui freinait l’investissement et affectait la compétitivité des entreprises françaises.
Objectifs de la réforme de 2010 :
- Réduire la pression fiscale pour encourager les investissements.
- Soutenir le développement économique local.
- Adapter la fiscalité aux besoins spécifiques des entreprises et activités locales.
La CFE est désormais calculée sur la base de la valeur locative des biens immobiliers utilisés pour des activités professionnelles.
Qui doit payer la CFE ?
Les personnes concernées
La CFE s’applique à toute personne physique ou morale exerçant une activité professionnelle non salariée au 1er janvier de l’année d’imposition. Cela inclut :
- Entreprises individuelles : artisans, commerçants, professions libérales.
- Sociétés : SARL, SAS, SA, etc.
- Micro-entrepreneurs : soumis aux mêmes obligations que les autres entreprises.
- Associations : uniquement si elles exercent une activité lucrative en concurrence avec le secteur marchand
.
Exceptions et exonérations
Certaines situations bénéficient d’exonérations temporaires ou permanentes, prévues par le Code Général des Impôts :
- Revenus inférieurs à 5 000 € par an : exonération totale.
- Année de création : les entreprises ne paient pas de CFE l’année de leur création.
- Exonérations spécifiques : activités agricoles, nouvelles activités, zones prioritaires, etc.
Depuis 2024, une nouvelle règle concerne les propriétaires-bailleurs de résidences avec services : ils sont désormais assujettis à la CFE lorsqu’ils louent leurs biens via un bail commercial à un exploitant.
Comment est calculée la CFE ?
Calcul pour les locaux professionnels
La CFE pour les locaux autres qu’à usage d’habitation est calculée en fonction de la valeur locative déterminée par :
- Classification des locaux : 39 catégories spécifiques, par exemple bureaux, hôtels, magasins.
- Tarif au mètre carré : basé sur les loyers constatés dans le secteur géographique.
- Coefficient de localisation : ajustement selon l’attractivité et les spécificités locales.
Formule : Valeur locative = Surface pondérée x Tarif au m2 x Coefficient de localisation.
Le montant final est obtenu en appliquant le taux fixé par la commune.
Calcul pour les locaux à usage d’habitation
- Location meublée : Les biens loués meublés sont considérés comme une activité professionnelle et donc soumis à la CFE.
- Location nue : Non soumise à la CFE, car elle relève de la gestion d’un patrimoine privé.
- Utilisation partielle à titre professionnel : Seule la partie professionnelle de l’habitation est prise en compte
.
Spécificités pour les LMNP sous bail commercial
- Cotisation minimale : Basée sur le chiffre d’affaires (exonération si CA < 5 000 €).
- Montant moyen : Entre 400 et 800 € par an, variable selon la localisation.
- Unicité de la cotisation : Une seule CFE par propriétaire, calculée à partir du principal établissement.
Pourquoi cette réforme de 2024 est-elle importante ?
Cette réforme modifie profondément les obligations des propriétaires-bailleurs de résidences avec services, tels que :
- Résidences pour étudiants,
- EHPAD et résidences seniors
- Résidences de tourisme.
Les changements clés :
- Avant 2024 : Les propriétaires n’étaient pas assujettis à la CFE pour ces biens. La cotisation était uniquement due par les exploitants.
- Depuis 2024 : Les propriétaires sont redevables de la CFE, mais la valeur locative des biens n’est plus utilisée pour le calcul, car ils n’ont pas la jouissance directe des locaux.
Comment payer la CFE ?
Étapes à suivre
- Inscription auprès des services fiscaux : Déclarez votre activité au centre de formalités des entreprises (CFE) via le formulaire Cerfa n°1447-C.
- Consultation de votre avis d’imposition : Disponible sur votre espace en ligne sur impots.gouv.fr.
- Paiement en ligne : Obligatoire, avec une échéance fixée au 15 décembre chaque année.
- Demande d’étalement ou modulation : Possible en cas de difficulté financière.
En résumé : Ce que les loueurs en meublé doivent retenir
- Les propriétaires-bailleurs de résidences avec services louant via un bail commercial sont désormais assujettis à la CFE.
- Les recettes inférieures à 5 000 € restent exonérées.
- En moyenne, le montant varie de 400 à 800 €, mais dépend des décisions locales.
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La CFE est une taxe incontournable pour les propriétaires-bailleurs exerçant une activité de location meublée. Avec cette réforme de 2024, il est essentiel de bien comprendre vos obligations pour éviter les mauvaises surprises. Que vous soyez loueur occasionnel ou professionnel, anticiper et gérer la CFE efficacement vous permettra de vous concentrer sur l’essentiel : vos projets immobiliers et leur rentabilité !
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