Comment faciliter la gestion de votre SCI familiale ?

Constituée entre parents et alliés jusqu’au 4^ème degré, la SCI familiale poursuit essentiellement un objectif patrimonial. Véhicule d’investissement idéal pour optimiser la succession, elle est administrée par un gérant. Au quotidien, il lui faut notamment assumer les obligations comptables et fiscales de la société. Pour faciliter la gestion d’une SCI familiale, vous pouvez vous appuyer sur le logiciel spécialisé comme Ownily.

Qui est chargé de la gestion d’une SCI familiale ?

Comme en dispose l’article 1846 du Code du civil, la société civile immobilière (SCI) est administrée par un gérant. L’étendue de ses pouvoirs est fixée par la loi et par les statuts juridiques de la SCI familiale.

La nomination du gérant de la SCI familiale

Première décision qui aura un impact sur la gestion de la SCI de famille : la désignation du gérant. Il peut être une personne physique ou une personne morale, associé ou non de la société. La nomination et le départ du gérant de la SCI font l’objet d’une publication dans un journal d’annonces légales.

Sauf si les statuts juridiques en disposent autrement, la nomination du gérant de la SCI familiale s’effectue par une décision de l’assemblée générale. La décision doit être adoptée au minimum à plus de la moitié des parts sociales.

Sauf disposition statutaire contraire, le gérant est nommé pour la durée de vie de la société, généralement fixée à 99 ans.

Si la SCI se retrouve sans gérant, n’importe quel associé peut convoquer l’assemblée générale pour en désigner un nouveau, ou demander à un mandataire nommé par le tribunal de le choisir.

Le conseil d’Ownily : les associés peuvent nommer le gérant soit directement dans les statuts juridiques de la SCI, soit un acte à part. Nous vous recommandons d’opter pour l’acte séparé, afin d’éviter le coût et le formalisme d’une modification statutaire à chaque changement de gérant.

Le gérant prend les décisions entrant dans l’objet social de la SCI de famille

Légalement, le gérant peut accomplir tous les actes de gestion dictés par l’intérêt de la société. Au quotidien, c’est lui qui effectue les actes entrant dans l’objet social.

Il engage même sa responsabilité envers les tiers et la société :

Pour les fautes de gestion qu’il commet ;
Pour les actes qu’il entreprend en violation des statuts, des lois et des règlements.

Le gérant convoque l’assemblée générale des associés pour les autres décisions

Les décisions qui n’entrent pas dans les pouvoirs du gérant doivent être soumises au vote des associés rassemblés en assemblées générales ordinaire ou extraordinaire.

Ce sont les statuts qui déterminent les règles de quorum et de majorité pour que l’AG délibère valablement. En l’absence de précisions des statuts, la loi impose une prise de décision à l’unanimité des associés.

Par ailleurs, le gérant doit convoquer une assemblée générale ordinaire annuelle (AGOA) pour l’approbation des comptes. Il lui faut envoyer aux associés un rapport de gestion avec indication des bénéfices réalisés ou prévisibles et des pertes encourues ou prévues avant la tenue de l’AG.

À l’issue de l’AG, le gérant doit rédiger un procès-verbal (PV), qu’il stocke dans un registre dédié ou sur une solution dématérialisée.

En parallèle, les associés peuvent lui demander une fois par an la communication des documents sociaux, comme ceux relatifs à la comptabilité, par exemple.

Le conseil d’Ownily : faites appel à un avocat pour rédiger les statuts juridiques, afin de bien définir le mode d’organisation de la gérance et la répartition des pouvoirs entre le gérant et les associés. Vous limiterez ainsi les risques de conflits et de blocage dans la SCI familiale.

Comment s’occuper de la gestion locative en SCI familiale ?

Vous avez choisi de créer une SCI familiale pour louer le patrimoine immobilier et en tirer des revenus supplémentaires. Il appartient au gérant d’assumer la gestion locative de la SCI, qui comprend de nombreuses tâches chronophages comme :

La rédaction et la publication d’une annonce de location ;
La réponse aux prises de contact des candidats ;
L’organisation des visites ;
La sélection du locataire ;
La rédaction des états des lieux d’entrée et de sortie dans le bien immobilier ;
La rédaction d’un bail de location nue, voire de location meublée si vous avez opté pour une SCI à l’IS ;
De réaliser l’appel de loyers et de charges, d’établir les quittances correspondantes et de gérer les éventuels impayés ;
Tenir le compte des charges (provisions, régularisation…)

Il est bien sûr possible de déléguer ces tâches à une agence, mais en contrepartie d’un coût relativement élevé.
Plutôt que de déléguer, il existe une voie intermédiaire : optimiser la gestion de ces tâches avec un logiciel dédié comme celui d’Ownily. Vous économisez ainsi du temps et de l’argent !

Gérer une SCI familiale : comment tenir la comptabilité ?

L’étendue des obligations comptables en SCI familiale varie en fonction du régime fiscal auquel elle est assujettie : SCI à l’IR ou SCI à l’IS.

Gérer la comptabilité d’une SCI familiale à l’IR

Vous avez sans doute pu lire ici ou là qu’il n’existe pas de comptabilité en SCI à l’IR. Rien n’est plus faux ! Les obligations comptables sont certes réduites, mais elles doivent être remplies !

Le gérant doit ainsi tenir une comptabilité de trésorerie. Elle consiste à recenser les encaissements et décaissements et à conserver les justificatifs afférents. Vous serez ainsi prêt en cas de contrôle fiscal, mais la bonne tenue de ces documents reste aussi essentielle pour l’organisation de l’AGOA d’approbation des comptes.

Gérer la comptabilité d’une SCI familiale à l’IS

Les SCI à l’IS, les SCI qui excèdent certains seuils ou dont l’un des associés relève du régime de l’impôt sur les sociétés doivent tenir une comptabilité d’engagement. Complète, elle prévoit la rédaction :

Du bilan comptable ;
Du compte de résultat ;
Des documents comptables comme le grand livre.

Comment gérer la fiscalité en SCI familiale ?

La perception de recettes locatives entraîne nécessairement leur imposition. Pour calculer le montant de la taxation, l’administration fiscale s’appuie sur les déclarations de la société et des associés.

Gérer les obligations déclaratives en SCI à l’IR

De plein droit, la SCI de famille relève du régime de la transparence fiscale. Les revenus locatifs ne sont pas taxés au niveau de la société, mais à celui des associés, au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Sauf à donner en location un logement leur appartenant en propre, qui permet d’opter pour le régime du micro-foncier jusqu’à 15 000 euros de recette, les associés relèvent du régime réel d’imposition. Ils peuvent ainsi déduire des charges de la SCI pour créer un déficit foncier.

S’agissant des obligations déclaratives, rappelons que :

Le gérant doit remplir le formulaire 2072 -S si la société possède des immeubles ordinaires. Et le Cerfa 2072 – C si elle possède des immeubles spéciaux (monuments historiques, loi Malraux, défiscalisation Périssol…) ou si un associé est assujetti au régime réel BIC, BA ou à l’IS ;
Les associés doivent souscrire le formulaire 2042.

Gérer les obligations déclaratives en SCI à l’IS

En SCI à l’IS, c’est la société qui supporte la taxation :

Au taux réduit de 15 % jusqu’à 42 500 euros de bénéfices ;
Au taux normal de 25 % au-delà.

Les associés seront taxés seulement s’ils se versent des dividendes. De plein droit, au prélèvement forfaitaire unique de 30 %, sur option, au barème progressif de l’IR.

S’agissant des obligations déclaratives :

Le gérant doit remplir une liasse fiscale comportant les formulaires 2033 et 2050.
S’ils se versent des dividendes, les associés doivent remplir :

Le formulaire 2077, si l’imposition se fait à la flat tax ;
Le formulaire 2042 case DC, si les associés ont opté pour l’assujettissement au barème progressif.

Comment gérer le financement en SCI ?

Le financement des projets immobiliers de la SCI familiale s’effectue :

Par mutualisation des capacités d’emprunt des associés ;
Par emprunt direct de la société ;
Par apport en compte courant d’associés.

La gestion de la SCI peut alors impliquer de reverser les bénéfices en fonction des prêts supportés par chaque associé, la rémunération et le remboursement des apports en compte courant.

Comment simplifier la gestion d’une SCI familiale avec un logiciel dédié aux SCI ?

La gestion d’une SCI sur Excel s’avère insuffisante, particulièrement si l’activité prend de l’ampleur. Pour simplifier les tâches du gérant, vous pouvez opter pour le logiciel Ownily. Celui-ci permet :

De le décharger d’une partie du suivi des locations. Dans sa formule Premium, notre logiciel inclut l’envoi automatique des appels de loyers et de charges, la détection du paiement ou du retard des loyers, avec une relance automatique du locataire le cas échéant.
De tenir en ligne une comptabilité d’une SCI à l’IR ou à l’IS conforme. De préparer les documents déclaratifs de la société et des associés ;
De gérer les comptes courants d’associés.
De préparer les convocations et les PV d’AG ;

Le logiciel est synchronisé aux comptes bancaires de la SCI familiale, ce qui permet d’éviter les erreurs de saisie manuelle et de gagner du temps. Par ailleurs, vous pouvez stocker les documents justificatifs sur votre espace personnel. Tout est ainsi rassemblé sur une même solution en ligne !

N’attendez plus pour un essai gratuit !

‍