Le Projet de loi de finances (PLF) pour 2025, après plusieurs mois de débats parlementaires intenses et son adoption en première lecture par l’Assemblée nationale en novembre 2024, a finalement été voté par le Sénat le 23 janvier 2025. Ce texte, qui traduit les orientations budgétaires et fiscales du gouvernement, marque un tournant pour la fiscalité immobilière.
Tout au long de son parcours législatif, le PLF 2025 a évolué, abandonnant certaines propositions initiales jugées complexes ou impopulaires et consolidant d’autres mesures pour répondre aux enjeux économiques et immobiliers. Cet article détaille les réformes adoptées, leurs impacts sur les investisseurs et propriétaires, ainsi que les mesures qui n’ont pas été retenues.
Reste encore à passer la dernière étape de vote par la Commission mixte paritaire (CMP) le 30 janvier 2025.
👉 Lire ici l’article rédigé par Ownily à l’automne lors des premières étapes de vote
Réintégration des amortissements pour les Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP)
Le PLF 2025 instaure une réforme notable pour les Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP). Les amortissements pratiqués sur le bien immobilier devront désormais être réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de la revente.
Impact concret :
Un propriétaire LMNP ayant acquis un bien pour 200 000 € et ayant pratiqué 50 000 € d’amortissements le revend 300 000 €.
- Avant 2025, la plus-value imposable était de 100 000 € (300 000 € - 200 000 €).
- Avec la réforme, la plus-value imposable passe à 150 000 € (300 000 € - 200 000 € + 50 000 €).
Cette mesure vise à réduire les écarts fiscaux entre les LMNP et les Loueurs en Meublé Professionnels (LMP), augmentant ainsi la fiscalité pour les investisseurs particuliers.
Elle s'applique sur les biens vendus à partir du 1er janvier 2025, à l'exclusion des biens en résidences de services gérées (étudiants, seniors, tourisme).
Ajustement des abattements dans le régime Micro-BIC
Pour les contribuables déclarant leurs revenus locatifs sous le régime Micro-BIC, le PLF 2025 introduit une réduction des abattements forfaitaires, particulièrement pour les locations meublées de courte durée.
Cette révision vise à freiner l’attractivité fiscale des locations de courte durée, souvent associées à des tensions sur le marché locatif local.
👉 Lire aussi l’article détaillé ici
Suppression progressive de la taxe d'habitation résiduelle
Confirmant les orientations des précédents gouvernements, la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales est actée pour 2025. Toutefois, les résidences secondaires et les logements vacants resteront soumis à cette taxe, avec la possibilité pour les communes d’augmenter les taux afin de lutter contre la vacance des logements.
Renforcement de la taxe sur les logements vacants
Pour encourager la remise sur le marché des biens inoccupés, le PLF 2025 alourdit la fiscalité sur les logements vacants. La taxation sera majorée en fonction de la durée d’inoccupation, rendant les biens laissés vacants financièrement moins attractifs pour leurs propriétaires.
Autres mesures impactants les investisseurs
- Rehaussement du barème progressif de l’impôt sur le revenu : Augmentation de 2 % des seuils.
- Nouvelle contribution sur les hauts revenus : Application d’une contribution différentielle pour les revenus fiscaux de référence (RFR) supérieurs à 250 000 €.
- Hausse des frais de notaire : À partir du 1ᵉʳ mars 2025, augmentation des frais sur la fraction d’un bien immobilier dépassant 250 000 €.
- Remplacement de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) : Introduction d’un nouvel impôt, l’Impôt sur la Fortune Improductive, avec un seuil plus élevé mais un périmètre étendu (inclus liquidités, voitures, yachts, cryptomonnaies, etc.).
- Éligibilité élargie au Prêt à Taux Zéro (PTZ) : Suppression des conditions de localisation pour accéder au dispositif.
Mesures initialement proposées mais non retenues
a. Réduction des avantages fiscaux du dispositif Pinel
Le gouvernement avait proposé de réduire les avantages fiscaux du dispositif Pinel pour recentrer les incitations sur les zones à forte tension locative. Cette mesure, qui risquait de freiner les investissements dans l’immobilier neuf, a été abandonnée face aux préoccupations exprimées par les professionnels du secteur.
b. Taxation des plus-values latentes sur les résidences principales
Une proposition visant à taxer les plus-values latentes sur les résidences principales avait été avancée dans les premières versions du projet. Jugée trop complexe et potentiellement impopulaire, elle a finalement été écartée lors des débats parlementaires.
c. Hausse de l'abattement du micro-foncier
Le projet de relever l’abattement de 30% à 50% des recettes pour aligner l’imposition du locatif nu sur celui du meublé n’est a priori pas retenu.
Un projet de loi à fort impact pour l’immobilier
Le Projet de loi de finances 2025 marque une étape clé pour la fiscalité immobilière en France. Avec des mesures visant à rééquilibrer les régimes fiscaux, à lutter contre la vacance immobilière et à encourager une utilisation plus efficace des biens, il redessine le paysage fiscal pour les investisseurs et propriétaires.
Il est essentiel pour ces derniers de prendre en compte ces nouvelles dispositions dans leur stratégie patrimoniale et d’anticiper leurs impacts pour optimiser leur fiscalité en 2025 et au-delà.
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