Selon l’option fiscale que vous choisissez pour votre SCI, IR ou IS, vos obligations comptables sont plus ou moins étendues. Si le recours à un expert-comptable de SCI constitue une piste à explorer, il existe toutefois une autre solution tout aussi performante et moins coûteuse : le logiciel de comptabilité de SCI.
Tenir une comptabilité : est-ce obligatoire en SCI ?
On a coutume de dire que la société civile immobilière (SCI) soumise à la transparence fiscale (SCI à l’IR), qui prévoit l’imposition entre les mains des associés, n’implique pas de tenir une comptabilité. Contrairement à une SCI à l’impôt sur les sociétés (SCI à l’IS), où la taxation s’effectue au niveau de la société, qui, elle, impose une comptabilité.
En réalité, dans les deux cas, il faut tenir une comptabilité, allégée pour la SCI à l’IR, complète pour la SCI à l’IS.
En revanche, le recours à un expert-comptable de SCI, lui, n’est jamais obligatoire, pour l’une ou l’autre des SCI. Le gérant peut s’occuper lui-même de la comptabilité et des déclarations fiscales de la société.
Quelle est l’étendue des obligations comptables en SCI ?
Vous l’avez compris, l’étendue des obligations comptables varient la fiscalité de la SCI : transparence fiscale de plein droit, ou sur option, fiscalité à l’IS.
La comptabilité de trésorerie en SCI à l’IR
Lorsque la SCI est à l’IR, les recettes locatives (loyers) qu’elle perçoit sont imposées au niveau des associés, dans la catégorie des revenus fonciers. Les plus-values liées à une revente sont aussi taxées au niveau des associés, au régime des particuliers.
La SCI à l’IR doit tenir une comptabilité simplifiée, aussi appelée comptabilité de trésorerie. Celle-ci recense les encaissements et décaissements affectant la trésorerie, et effectue donc un enregistrement des recettes et des charges. Ce dernier doit s’effectuer de manière chronologique.
Par ailleurs, le gérant doit conserver les justificatifs comptables, pour pouvoir les présenter sur demande de l’administration fiscale.
À savoir : le solde de fin d’exercice doit correspondre à celui qui apparaît sur le relevé bancaire de la SCI.
La comptabilité en double partie pour la SCI à l’IS
La SCI à l’IS implique une comptabilité commerciale, aussi appelée comptabilité d’engagement, ou comptabilité en double partie. D’autres SCI sont concernées par cette obligation :
- Les SCI dont au moins un associé relève de la fiscalité des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou est soumis à l’IS ;
- Les SCI dont les statuts juridiques prévoient la tenue d’une comptabilité d’engagement ;
- Les SCI exerçant une activité commerciale : c’est le cas lorsque la société propose de la location meublée qui génère plus de 10 % des recettes totales, et des SCI de construction-vente ;
- Les SCI qui excèdent deux seuils parmi les trois suivants : un montant de chiffres d’affaires ou de ressources de plus de 3,1 millions d’euros, 50 salariés et un bilan supérieur à 1,55 million d’euros. La désignation d’un commissaire aux comptes devient ici obligatoire (article L.612-1 du Code de commerce).
La comptabilité d’engagement implique de tenir à jour des journaux, livres comptables et documents comptables comme :
- Le grand livre : il recense les opérations intervenues par numéro de compte ;
- Le journal de TVA ;
- Le livre-journal : il comptabilise les opérations chronologiquement ;
- Le livre d’inventaire ;
- Le bilan, le compte de résultat et l’annexe, qui servent à l’établissement des comptes annuels.
Ces livres et documents ont un contenu normé, qu’il convient de respecter.
Pourquoi tenir une comptabilité en SCI ?
Même si la loi n’impose qu’une comptabilité allégée, la tenue d’une comptabilité par un expert-comptable ou sur un logiciel demeure indispensable pour respecter les prescriptions du Code civil ou éviter un redressement fiscal.
Pour respecter le devoir d’information des associés de la SCI
En vertu de l’article 1855 du Code civil, « les associés ont le droit d'obtenir, au moins une fois par an, communication des livres et des documents sociaux, et de poser par écrit des questions sur la gestion sociale auxquelles il devra être répondu par écrit dans le délai d'un mois. ».
En outre, l’article 1856 du Code civil prévoit chaque année la reddition de comptes par le gérant, avec « l'indication des bénéfices réalisés ou prévisibles et des pertes encourues ou prévues ».
Pour remplir correctement ses obligations envers les associés, le gérant doit avoir une visibilité parfaite de la situation comptable de l’entreprise.
Pour éviter la révocation du gérant
Le gérant peut être révoqué par décision de l’assemblée générale des associés pour juste motif. De jurisprudence constante, l’absence de comptabilité minimale d’une SCI entre dans la catégorie des justes motifs permettant la révocation du gérant de la SCI.
Pour éviter un contrôle fiscal
En SCI à l’IR et à l’IS, les associés ou la société doivent procéder à des déclarations fiscales de revenus ou de bénéfices. Pour remplir les déclarations sans erreur, les documents comptables restent indispensables.
Dans le cadre d’une SCI à l’IS, le fisc peut entreprendre une vérification de comptabilité, en demandant au gérant de communiquer les documents et livres comptables.
En SCI à l’IR, cette disposition ne s’applique pas, mais l’administration peut procéder à un contrôle dans les locaux de la SCI en exigeant des justificatifs. Mieux vaut donc disposer de documents comptables à lui fournir, pour éviter une majoration des bases d’imposition !
Péréniser la société
Les difficultés financières d’une SCI se constatent à travers les documents comptables, qui permettent ainsi d’avoir une visibilité sur les correctifs à apporter pour redresser la situation de la société.
Tenir une comptabilité avec un expert-comptable de SCI ou un logiciel permet enfin de :
- Remplir l’obligation de présenter et approuver les comptes sociaux ;
- Faciliter la distribution des dividendes en SCI à l’IS ;
- Déduire les amortissements en SCI à l’IS ;
- Solliciter un prêt auprès d’une banque ;
- Donner une information aux investisseurs qui souhaitent entrer dans le capital social de la SCI.
Faut-il recourir à un expert-comptable en SCI ?
Nous l’avons vu, faire appel à un expert-comptable de SCI n’est jamais obligatoire. Cette solution présente l’avantage d’avoir une comptabilité conforme à la législation, mais son coût peut s’avérer être un obstacle.
Les avantages de faire appel à un expert-comptable en SCI
Désigner un expert-comptable en SCI vous permet de :
- Bénéficier de l’obligation de conseil de l’expert-comptable de SCI : le devoir de conseil impose au professionnel de donner des informations pour optimiser la création et la gestion de la société, d’un point de vue juridique, comptable et fiscal ;
- Simplifier la gestion comptable de la SCI : lorsque la société ne détient qu’un seul bien, le gérant qui dispose de connaissances minimales en comptabilité peut la tenir seul. En revanche, la tâche se complexifie avec un nombre plus important de biens immobiliers ;
- Limiter la responsabilité du gérant : s’il existe des erreurs comptables, elles relèvent de la responsabilité de l’expert-comptable de SCI, qui dispose d’ailleurs d’une assurance pour en assumer les conséquences financières.
Les inconvénients de recourir à expert-comptable en SCI : le coût
Le tarif d’un expert-comptable de SCI varie en fonction de différents critères dont :
- Le mode d’exercice de l’activité : l’expert-comptable de SCI en ligne propose généralement des tarifs moins élevés que ses confrères qui assument les frais liés à une agence physique, ;
- Le régime fiscal de l’entreprise, IR ou IS ;
- Le nombre de biens en gestion ;
- L’étendue de la mission : saisie comptable des documents, réalisation de formalités juridiques comme l’enregistrement des comptes annuels, aide à la recherche de financement… ;
- La taille de la SCI ;
- La notoriété de l’expert-comptable ;
- La région où le professionnel est implanté…
Il est difficile d’estimer le coût d’un expert-comptable de SCI, car ses prestations peuvent être facturées à l’heure (de 50 à 140 euros de l’heure, par exemple, pour la vérification des comptes), au forfait (de 500 à plus de 2000 euros pour l’établissement d’un bilan) ou à la pièce (2 euros par saisie de facture).
Quelle alternative à l’expert-comptable de SCI ?
Pour réaliser sa mission, l’expert-comptable de SCI s’appuie sur un logiciel de comptabilité de SCI. Comme lui, vous pouvez choisir d’en utiliser un directement, pour réduire les coûts de gestion de votre société.
Le logiciel de comptabilité de SCI d’Ownily vous propose notamment :
- La synchronisation du logiciel avec les comptes de la SCI : vous vous épargnez ainsi les erreurs de saisie ;
- Le pilotage en temps réel de la trésorerie de la SCI : vous pouvez faire face aux diverses échéances sans prendre de retard ;
- L’édition des documents obligatoires en ligne : avec le logiciel comptable Ownily, vous pouvez créer les convocations et procès-verbaux d’assemblées générales, et remplir les déclarations 2072 et 2044 ;
- L’archivage des justificatifs, en cas de contrôle par le fisc ;
- La génération automatique des liasses fiscales, au fil de l’eau ;
- L’accessibilité de l’espace client en temps réel : vous pouvez vous y connecter 7j/7, 24h/24 depuis tous vos appareils mobiles.
Comparatif du tarif d’un comptable de SCI et d’un logiciel comptable de SCI
Si un expert-comptable coûte entre 400 et 800 euros par an pour une SCI à l’IR, le logiciel de comptabilité Ownily vous propose des prestations similaires pour un prix bien plus attractif : 143 euros/ an pour la formule Basique, 296 euros/an pour la formule Premium.
