Véhicule d’investissement idéal pour optimiser la fiscalité de la succession, la SCI vise à acquérir et à gérer un patrimoine immobilier en famille. Pour réaliser cet objectif, devez-vous emprunter en SCI familiale ou au nom de chaque associé ? Quelles seront les spécificités du prêt ? Réponses !
Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?
Une société civile immobilière (SCI) familiale est créée entre au moins 2 associés de la même famille. Les associés peuvent donc être des parents et des enfants, des époux, des grands-parents…
Constitué par des apports en numéraire ou en nature, le capital social peut être variable ou fixe. En contrepartie de leurs apports, les associés se voient attribuer des parts sociales en proportion. Elles leur donnent droit de participer aux décisions collectives et de percevoir des revenus générés par la société (loyers, plus-values…).
L’objet social de la SCI de famille est la détention et la gestion d’un patrimoine immobilier. Pour le réaliser et acquérir des biens immobiliers, il faut recourir à un prêt immobilier en SCI de famille.
Quels sont les avantages d’une SCI familiale pour faire un prêt immobilier ?
Acheter un bien immobilier en famille sans société vous place sous le régime de l’indivision, trop rigide pour bien fonctionner. Avec la SCI familiale, vous vous prémunissez des conflits grâce à la nomination du gérant et à l’insertion de clauses dans les statuts juridiques. Par ailleurs, l’endettement via une SCI de famille permet de transmettre le patrimoine dans des conditions fiscales avantageuses.
Emprunter en SCI familiale pour éviter l’indivision
L’indivision est un régime juridique dans lequel plusieurs personnes détiennent des droits de propriété conjoints sur un même bien ou ensemble de biens, sans qu'il y ait de division matérielle des parts. Chaque indivisaire possède une quote-part dans la propriété, mais le bien reste un seul et même ensemble indivis.
L’indivision peut virer au blocage. En effet, les décisions portant sur le patrimoine doivent être prises :
- À la majorité des 2/3 pour les actes de gestion ;
- À l’unanimité des co-indivisaires pour les actes de disposition.
En outre, de par sa nature, l'indivision s'inscrit dans une logique de précarité. L’article 815 du Code civil prévoit en effet que le partage du patrimoine peut être provoqué à tout moment.
Grâce à la création et à l’emprunt via une SCI familiale, vous vous protéger contre les aléas d’un achat en indivision. Vous pouvez prévoir dans les statuts juridiques des règles de fonctionnement, de modalités de prise de décision et déterminer les pouvoirs du gérant, ce qui permet une gestion plus souple du patrimoine.
Le gérant, choisi parmi les associés ou à l'extérieur, se voit confier la gestion courante du bien, selon les dispositions prévues par les statuts.
Enfin, le patrimoine peut être pérennisé, car il appartient à la SCI familiale. Les associés ne le possèdent qu’indirectement, via leurs parts. Si ces derniers souhaitent se retirer, ils vendront leurs parts à la société ou aux autres associés. Il ne sera pas nécessaire de vendre le logement.
Emprunter en SCI de famille pour optimiser la fiscalité de la transmission
La transmission d'un patrimoine via une SCI familiale peut s'effectuer à un coût réduit grâce au levier de l'emprunt immobilier et de la donation de parts.
La fiscalité des donations repose sur la valeur des biens transmis, ici les parts de la SCI. La valeur de ces parts est déterminée par l'actif net de la société, c'est-à-dire la différence entre la valeur de l'immobilier (actif) et les dettes (le crédit immobilier). Si la SCI contracte un emprunt, la valeur des parts sociales reste très faible.
Le conseil d’Ownily : le Code général des impôts offre un abattement de 100 000 euros sur les donations aux enfants, renouvelable tous les 15 ans. Concrètement, chaque parent peut céder jusqu'à 100 000 euros de parts sociales sans impôts, soit un total de 200 000 euros tous les 15 ans. Pensez à anticiper pour bénéficier plusieurs fois de cet abattement !
Emprunter en SCI familiale pour contourner le taux d’usure
Le taux d’usure constitue la limite au-delà de laquelle les banques ne peuvent pas prêter d’argent à des consommateurs. L’avantage d’un prêt immobilier en SCI familiale, c’est que la société n’est pas concernée par le taux d’usure. En effet, selon un arrêt de la Cour de cassation du 8 janvier 2021, une SCI n'est pas considérée comme un consommateur.
Lire aussi : Pourquoi créer une SCI familiale : avantages et inconvénients
Comment fonctionne le prêt immobilier en SCI familiale ?
Pour acquérir des biens via une SCI familiale, vous disposez de deux options de financement :
- Un prêt conclu par la société ;
- Un prêt souscrit par les associés, qui reverse ensuite les fonds à la SCI.
Le prêt souscrit par la SCI familiale
Si vous optez pour un prêt au nom de la SCI familiale, les fonds seront versés sur son compte bancaire. Le remboursement s’effectue alors grâce aux fonds propres de la société. 2 hypothèses :
- Les loyers couvrent totalement les échéances du prêt. C'est l'idéal, mais cela reste exceptionnel ;
- Si les revenus locatifs s'avèrent insuffisants ou en cas de vacance locative, vous devrez personnellement contribuer au remboursement via un compte courant d'associés. Vous pourrez récupérer ces montants, avec intérêts, lorsque la situation financière de la SCI s'améliorera.
Le prêt personnel pour un apport à la SCI
Autre possibilité, les associés souscrivent individuellement un prêt pour ensuite l'injecter dans la SCI. Deux possibilités :
- Intégrer l'emprunt au capital social : vous recevrez en contrepartie des parts sociales proportionnelles à l'apport ;
- Verser l'argent sur le compte courant d’associés pour rembourser le prêt de la SCI.
Alors, comment choisir entre l’emprunt par la SCI familiale ou le prêt personnel des associés ? Vous pouvez prendre en compte des critères comme les conditions de remboursement et la capacité d'emprunt de chaque associé.
Cependant, Ownily vous conseille d'emprunter via la SCI, notamment pour réduire la valeur des parts sociales.
Quel type de prêt souscrire en SCI familiale ?
Il n’existe pas de prêt immobilier spécifique pour les SCI. Les conditions de financement pour la société sont identiques à celles proposées aux particuliers. Ainsi, l’emprunt immobilier peut prendre plusieurs formes : prêt amortissable ou prêt in fine (qui peut être avantageux pour un investissement locatif), à taux fixe ou variable.
SCI familiale et prêt à taux zéro : est-ce compatible ?
Non ! Les prêts aidés comme le prêt à taux zéro (PTZ) ou le prêt Action Logement restent réservés aux particuliers.
Si vous souhaitez créer une SCI pour acquérir votre résidence principale, une réflexion s'impose. Sans accès à ces prêts avantageux, l'achat pourrait, en fin de compte, s'avérer économiquement moins favorable.
Comment calculer la capacité d’emprunt en SCI familiale ?
Le calcul de la capacité d’emprunt d’une SCI familiale s’effectue sur la base de celles de ces associés. Il prend notamment en compte vos revenus et votre taux d’endettement.
L’avantage d’un emprunt via une SCI familiale, c’est de mutualiser les capacités d’emprunt des associés pour réaliser une opération d’envergure, comme l’achat d’un immeuble de rapport.
Par ailleurs, la responsabilité illimitée des associés offre une garantie supplémentaire aux banques, par rapport aux sociétés comme la SARL de famille, où la responsabilité est limitée aux apports.
L’emprunt sans apport est-il possible en SCI familiale ?
Les loyers que vous percevez peuvent couvrir en totalité ou en partie les remboursements de l'emprunt de la SCI, facilitant ainsi l'obtention d'un prêt sans apport initial.
Cela dit, réaliser un projet locatif entièrement autofinancé par les revenus locatifs et sans apport préalable reste difficile. Les revenus locatifs doivent non seulement couvrir les mensualités du prêt mais aussi les frais annexes, ce qui n'est pas toujours réalisable.
Sans apport, votre SCI pourrait se heurter à des difficultés de trésorerie, qui risqueraient de l’empêcher d’assumer les charges liées au bien immobilier.
Par ailleurs, les directives du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) tendent à limiter l'octroi de crédits immobiliers sans apport, une mesure qui s'applique aussi aux SCI.
Il est donc judicieux, lors de la création de votre SCI, de prévoir un apport non seulement pour faciliter l'acquisition du bien immobilier, mais aussi pour assurer une marge de sécurité financière face aux dépenses futures.
Quel taux pour emprunter en SCI de famille ?
Vous l’avez compris, l’emprunt d’une une SCI familiale suit les mêmes principes qu'un crédit immobilier personnel. Ainsi, le taux d’emprunt sera essentiellement fixé en fonction de la durée du prêt et du profil emprunteur des associés.
Quelle durée pour un prêt pour SCI familiale ?
La durée de votre emprunt en SCI familiale s'aligne sur celle des crédits classiques : entre 5 et 25 ans. Plus elle est longue, plus le prêt revient cher. Le choix de la durée de l'emprunt repose sur plusieurs critères, comme votre capacité de remboursement et votre niveau d'endettement.
Peut-on déduire les intérêts d’emprunt en SCI familiale ?
De plein droit, une SCI familiale est assujettie à l'impôt sur le revenu (IR).Les bénéfices sont taxés au niveau des associés, au barème progressif.
Toutefois, la SCI a la possibilité de choisir l'impôt sur les sociétés (IS) si elle loue des biens meublés générant des revenus locatifs supérieurs à 10% de ses revenus totaux, auquel cas elle s'acquitte directement de l'impôt.
Sous le régime de l'IR, vous pouvez déduire les intérêts d'emprunt de la SCI de vos revenus fonciers, ce qui permet de réduire vos impôts.
La SCI à l'IS autorise également la déduction des intérêts d’emprunt de son bénéfice.
Lire aussi : Faut-il choisir une SCI à l’IR ou à l’IS ?
Quelles sont les garanties pour un crédit immobilier en SCI familiale ?
Pour se prémunir contre toute défaillance dans le remboursement du prêt de la SCI familiale, les banques demandent d’une part une assurance, d’autre part une garantie.
Une assurance emprunteur pour les associés
Bien que la loi ne vous oblige pas à souscrire une assurance de prêt immobilier, sans elle, aucune banque n’acceptera de vous financer. Au minimum, vous devez être couvert pour les risques de décès et de perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA).
Lorsque vous contractez un prêt via une SCI familiale, deux choix s'offrent à vous :
- Souscrire une assurance collective au nom de la SCI, en partageant la charge financière entre tous les associés ;
- Opter pour une assurance individuelle pour chaque associé, en dehors du cadre de la SCI. Cette alternative peut s'avérer plus onéreuse, surtout pour les membres plus âgés de la SCI, mais elle est susceptible d'offrir des garanties plus avantageuses.
Une garantie de prêt pour la SCI familiale
Pour sécuriser le financement, les établissements prêteurs peuvent demander deux types de garanties :
- Une hypothèque : cette sûreté permet à l'établissement prêteur de procéder à la saisie et à la vente du bien immobilier financé par le crédit, si la société civile immobilière (SCI) fait défaut dans le remboursement des échéances. L'acte d'hypothèque est formalisé par un notaire, occasionnant ainsi des frais notariés additionnels pour la SCI familiale ;
- Une garantie sous forme de cautionnement : dans ce cas, la banque sollicite une caution personnelle des associés de la SCI, proportionnelle à leur participation dans le capital de celle-ci.
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