Vous souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier, mais vous redoutez l’imposition associée : impôt sur le revenu et prélèvements sociaux. Le statut de loueur en meublé non professionnel peut toutefois vous permettre d’alléger votre fiscalité. Au régime réel, vous pouvez déduire vos charges d’exploitation et pratiquer des amortissements, dans le but d’effacer votre taxation. Comment faire de la défiscalisation en LMNP ? Réponse !
Qu’est-ce que le statut du LMNP ?
Avant de vous expliquer comment défiscaliser en LMNP, revenons un instant sur la définition de ce statut et sur les critères que vous devez remplir pour être qualité en tant que tel.
Le LMNP est un statut fiscal qui est octroyé par l’administration fiscale aux personnes physiques ou exerçant en sociétés relevant de l’impôt sur le revenu, qui proposent un logement meublé à usage d’habitation. Pour être considéré comme meublé, le logement doit comporter un socle de meubles et de mobilier minimal, afin que le locataire puisse prendre ses repas, dormir et se reposer.
Contrairement au loueur en location vide, qui exerce une activité civile et perçoit des revenus fonciers, le LMNP, qui exerce une activité commerciale, perçoit des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils font ainsi l’objet d’une fiscalité spécifique. Il sera taxé à l’IR et aux prélèvements sociaux sur ses revenus nets.
On vient de le dire, c’est le fisc qui attribue ou non la qualité de LMNP. Vous pouvez en effet être qualifié à la place de loueur en meublé professionnel (LMP), qui a pour inconvénient le paiement de cotisations sociales, plus élevées que les prélèvements sociaux.
Le classement dans l’une ou dans l’autre des catégories, LMNP ou LMP, s’effectue en fonction de deux critères. Si vous en remplissez un, vous êtes considéré comme un LMNP, si vous remplissez les 2, comme un LMP :
- Les recettes locatives brutes que vous percevez, charges incluses, excèdent 23 000 euros ;
- Les revenus locatifs bruts sont supérieurs aux autres revenus d’activité de votre foyer fiscal (salaires et traitements, BNC, BA…).
Le conseil d’Ownily : pensez à déclarer le commencement de votre activité de loueur sur le formulaire P0i. Vous disposez d’un délai de 15 jours après la première mise en location pour effectuer cette formalité !
Lire aussi : Faut-il investir en LMNP ou en SCI ?
Acheter un bien et défiscaliser en LMNP : comment ça se passe ?
A proprement parler, la défiscalisation consiste à réduire votre taxation globale à l’impôt sur le revenu. Comme c’est par exemple le cas grâce au déficit foncier, qui s’impute sur votre revenu global, tant qu’il n’excède pas 10 700 euros à l’année et qu’il ne provient pas des intérêts d’emprunt.
Toutefois, la défiscalisation du LMNP, qui consiste à réduire, voire à effacer votre taxation sur la catégorie des BIC de location meublée, conduit de facto à réduire votre taxation globale. Les BIC constituent un revenu catégoriel de votre revenu global. Mathématiquement, s’il est faible ou égal à zéro, votre revenu global taxable diminue d’autant.
Le but de la défiscalisation en LMNP est de profiter des moyens légaux mis à votre disposition, abattement au régime micro-BIC ou déduction des charges et amortissements au régime réel, afin de diminuer la base imposable.
Il existe en effet 2 régimes fiscaux pour la taxation des loyers : le régime micro-BIC et le régime réel. C’est ce dernier qui vous permet de faire de la défiscalisation en LMNP.
La défiscalisation du LMNP au régime micro-BIC
Vous êtes placé d’office sous ce régime lorsque vous débutez votre activité, et il continue de s’appliquer jusqu’aux plafonds de chiffres d’affaires suivants :
- 77 700 euros pour la location meublée classique ;
- 188 700 euros pour les chambres d’hôtes et meublés classés ;
- 15 000 euros pour les meublés de tourisme non classés.
La défiscalisation du LMNP se révèle assez limitée au régime micro-BIC, car vous ne pouvez pas déduire vos charges et pratiquer des amortissements. Vous profitez à la place d’un abattement forfaitaire, dont le pourcentage varie en fonction de la nature de la location meublée :
- Abattement de 71 % pour les meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes ;
- Abattement de 50 % pour la location meublée classique ;
- Abattement de 30 % pour les meublés de tourisme non classés.
Lire aussi : Quels sont les différents baux d’habitation ?
La défiscalisation du LMNP au réel
C’est au régime réel que la défiscalisation du LMNP produit ses pleins effets, du fait de la déduction de charges et des amortissements. Au moment de remplir votre Cerfa P0i de commencement d’activité, vous choisirez donc ce régime plutôt que celui du réel.
Les charges déductibles au régime réel du LMNP
En location vide, il existe une loi qui édicte une liste limitative de charges que vous pouvez déduire des revenus fonciers. L’avantage de la location meublée, c’est que vous pouvez déduire l’intégralité des charges que vous supportez, dès lors qu’elles répondent aux critères suivants :
- Les charges sont engagées dans l’intérêt de l’exploitation, c’est-à-dire pour obtenir ou conserver un revenu ;
- Les charges sont comptabilisées dans l’exercice au cours duquel elles ont été engagées. On vous rassure d’ores et déjà, vous n’avez pas à faire appel à un expert-comptable pour établir votre comptabilité. Un logiciel comme celui d’Ownily vous permet de la tenir, à un coût bien moins élevé ;
- Les charges peuvent être justifiées par une facture.
Voici des exemples de charges déductibles des recettes locatives :
- Les intérêts d’emprunt du prêt immobilier que vous avez souscrit pour l’acquisition ;
- Les dépenses pour le logiciel de comptabilité ;
- Les frais de gestion locative ;
- Les primes d’assurance ;
- Les charges de copropriété non reportables sur le locataire ;
- La taxe foncière…
Les amortissements en LMNP
En location nue, cette possibilité ne vous est pas offerte (à moins de détenir le bien dans une SCI à l’Impôt sur les Sociétés), mais en LMNP, vous pouvez pratiquer des amortissements.
Le principe est simple : le bien immobilier que vous possédez ainsi que le mobilier s’usent avec le temps et perdent de leur valeur. Pour tenir compte de cette dépréciation, vous pouvez amortir :
- Le bâti, hors terrain, par composant, durée de vie et de manière linéaire ;
- Le mobilier, intégralement ;
- Les travaux, lorsque leur montant est supérieur à 500 euros. C’est pour le LMNP la défiscalisation des travaux.
Fictivement considéré comme une charge, l’amortissement vient en déduction des bénéfices, sans pour autant pouvoir créer ou aggraver un déficit.
À savoir : lors de la revente du bien, les amortissements devraient être réintégrés dans la valeur nette comptable. La plus-value serait alors importante, avec une taxation lourde à la clé. Mais le LMNP profite de l’avantageux régime de taxation des plus-values, qui calcule la plus-value sans tenir compte des amortissements, et prévoit des abattements pour durée de détention sur l’IR et les prélèvements sociaux.
Le déficit du LMNP
Lorsque vos charges sont supérieures à vos bénéfices, vous créez un déficit, qui vous permet de défiscaliser. Il se reporte en effet sur les loyers que vous percevez pendant les 10 années suivantes, réduisant ou supprimant votre IR et vos prélèvements sociaux sur les loyers.
L’amortissement ne peut pas créer ou aggraver un déficit. En revanche le montant d’amortissement que vous ne consommez pas est reportable sans limitation de durée, ce qui vous permet de ramener à 0 les BIC imposables.
Lire aussi : Quand et comment faire sa déclaration LMNP en 2024 ?
Pourquoi le LMNP est-il le meilleur régime de défiscalisation ?
On vous rappelle que les BIC (bénéfices industriels et commerciaux) font l’objet d’une double taxation :
- À l’impôt sur le revenu, dans votre tranche marginale d’imposition (TMI) ;
- Aux prélèvements sociaux, au taux de 17.2 %.
Si vous relevez de la TMI la plus haute, la taxation peut ainsi s’élever à 62.2 %.
Toutefois, la taxation porte sur les revenus locatifs nets, c’est-à-dire après abattement au régime micro-BIC, ou plus avantageux, net de charges au régime réel et après amortissements. Prenons l’exemple du dispositif de défiscalisation, comme Pinel. Celui-ci vous permet d’obtenir une réduction d’impôt maximum de 14 % de votre investissement d’un montant maximum de 300 000 en 2024, soit 42 000 euros. L’amortissement porte sur 75 % du bâti, sans compter les travaux, le mobilier et les charges déductibles !
Peut-on cumuler la défiscalisation LMNP avec d’autres dispositifs de défiscalisation ?
Vous ne pouvez pas cumuler LMNP et Pinel. En effet, en Pinel, vous devez proposer obligatoirement de la location nue. Ce dispositif est donc incompatible avec la location meublée !
Il existait une défiscalisation LMNP en Bouvard. La loi Censi-Bouvard vous permettait d’obtenir une réduction de 11 % sur un investissement de 300 000 euros maximum en résidence avec services, et de récupérer la TVA sur votre achat immobilier. Toutefois, ce dispositif a pris fin, vous ne pouvez plus y prétendre.
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