Légalement, vous ne pouvez pas créer une SCI seul, cette forme juridique imposant la réunion d’au moins 2 associés. Toutefois, vous pouvez vous associer avec un mineur ou agir sur la répartition des parts pour conserver le contrôle sur la prise de décisions. Par ailleurs, il peut arriver qu’en cours de vie sociale, les parts se trouvent réunies dans les mains d’un associé unique. Vous devez alors régulariser dans l’année qui suit, pour éviter la dissolution.
Peut-on créer une SCI seul ?
Comme en dispose l’article 1832 du Code civil, applicable à la société civile immobilière, elle doit être créée par au moins 2 associés. Il existe seulement trois structures juridiques qui peuvent être constituées avec un associé unique :
- L’entreprise individuelle ;
- La société à responsabilité limitée unipersonnel (EURL, déclinaison avec un seul associé de la SARL) ;
- La société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU, déclinaison avec un seul associé de la SAS).
En conséquence, si vous procédez à l’immatriculation de la SCI avec un seul associé, votre demande sera rejetée par le greffe du tribunal de commerce. Si malgré tout, un greffier peu vigilant venait à accepter d’immatriculer la société à associé unique, elle risquerait l’annulation.
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Monter une SCI seul : quelles alternatives ?
On l’a vu, il n’est légalement pas possible d’ouvrir une SCI seul. Toutefois, il est possible d’envisager deux montages pour que vous conserviez le contrôle effectif de la société : vous associer avec un associé mineur ou agir sur la répartition des parts.
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Créer une SCI avec un associé mineur
La loi n’impose pas de condition de majorité pour devenir associé d’une SCI. Vous pouvez donc faire entrer un mineur dans le capital social, c’est-à-dire l’un de vos enfants dans le cadre de la création d’une SCI familiale.
Les mineurs non émancipés ne disposent pas de la capacité juridique, ce qui signifie qu’ils doivent être représentés par leur administrateur légal dans la prise de décision au sein de la société. Autrement dit, par vous. Vous conservez ainsi toute latitude dans la gestion de la société.
Pour devenir associé de la SCI, l’enfant mineur doit procéder à un apport dans le capital social. En effet, l’apport est rémunéré par des parts sociales représentant une fraction du capital, et ce sont ces parts qui confèrent au mineur sa qualité d’associé.
Deux possibilités s’offrent alors au mineur pour réaliser l’apport :
- Verser une somme d’argent : on parle alors d’un apport en numéraire ;
- Faire un apport en nature, avec un immeuble, un appartement ou une maison, dont il a par exemple hérité. Dans cette hypothèse, les administrateurs légaux doivent au préalable solliciter l’autorisation du juge des tutelles, comme le prévoit l’article 387-1 du Code civil.
Constituer une SCI avec un associé minoritaire
Autre alternative à la création d’une SCI seul, qui est interdite, la constitution avec un associé minoritaire. Les associés obtiennent des parts sociales en proportion des apports qu’ils consentent dans le capital. Par exemple, si vous apportez 800 euros et un autre associé 200 euros pour constituer une SCI au capital de 1 000 euros, alors vous disposerez de 80 % des parts sociales.
Vous pouvez ainsi choisir de créer une société avec un associé détenant moins de 10 % du capital. De cette manière, vous vous assurez de conserver un contrôle décisionnaire, même si vous n’êtes pas le seul associé de la SCI. Vous pourrez ainsi imposer à l’autre associé comment reverser les bénéfices.
En parallèle, réservez-vous la gérance de la SCI. Les décisions courantes, qui relèvent de l’objet social, sont en effet prises par le gérant de la société. En étant actionnaire majoritaire et gérant, vous disposez des pouvoirs les plus étendus pour gérer la politique et l’orientation de la société.
Le conseil d’Ownily : veillez à bien respecter les droits de l’associé minoritaire, qui doit pouvoir participer aux assemblées générales et voter les décisions. Il vous faut en effet éviter que l’associé ait un rôle seulement fictif.
Constituer une SCI avec un associé personne morale
Pour finir, il existe une autre possibilité, qu’Ownily ne vous recommande pas, car il pourrait être considéré comme un abus de droit, par contournement des dispositions légales.
Le montage consisterait alors à créer une société à associé unique, EURL ou SASU, dont vous seriez l’associé unique, qui deviendrait à son tour l’associée de la SCI. En effet, la SCI peut s’associer à une personne morale ou à une personne physique.
De cette manière, vous seriez le seul associé derrière les deux sociétés. Outre le risque au regard de la légalité, cette solution présente aussi l’inconvénient d’être coûteuse, car elle implique la création de 2 sociétés.
SCI unipersonnelle en cours de vie sociale : est-ce possible ?
Si la création d’une SCI seul est interdite, cette situation peut se produire indépendamment de votre volonté, dans trois cas :
- suite à une cession de parts sociales,
- au retrait d’un associé,
- au décès d’un associé, qui occasionnent la réunion de toutes les parts entre vos mains.
La SCI à un seul associé après une cession de parts
Les associés peuvent céder leurs parts sociales à tout moment, à condition toutefois de respecter la clause d’agrément contenue dans les statuts juridiques de la société.
L’agrément consiste à demander l’accord des autres associés à la cession de parts. Si les statuts juridiques ne précisent pas de majorité plus souple, ou n’autorisent pas le gérant à donner l’agrément, alors celui-ci devra être accordé à l’unanimité des associés. À noter également que les cessions entre parents et descendants n’ont pas à faire l’objet d’un agrément (article 1861 du Code civil).
Prenons l’exemple où vous êtes deux associés dans la SCI, et que votre associé souhaite vous revendre ses parts. Vous possédez 80 % des parts et votre associé, 20 %. Les statuts juridiques prévoient un agrément à 80 % des parts. Vous accordez donc l’agrément et vous rachetez les parts de votre associé. De fait, vous voilà avec une SCI unipersonnelle.
La SCI unipersonnelle suite au décès d’un associé
L’article 1870 du Code civil ne prévoit pas de dissolution de plein droit de la société lorsqu’un associé vient à décéder. Elle se poursuit en effet avec les héritiers du défunt, sauf si les statuts prévoient un agrément des héritiers.
Il est aussi possible de prévoir la poursuite de la société avec les associés ou le conjoint survivant dans les statuts.
Prenons l’exemple où votre associé décède, et que les statuts prévoient l’agrément des héritiers. Vous refusez l’agrément : la SCI deviendra à associé unique.
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La SCI à associé unique suite au retrait d’un associé
Un associé peut décider de se retirer de la société quand il le souhaite, partiellement ou intégralement. Les modalités de ce retrait doivent être prévues dans les statuts. S’ils sont muets, le retrait doit être autorisé par l’unanimité des autres associés ou par décision de justice, sous condition de juste motif.
Si le retrait est autorisé, vous devrez rembourser le montant de ses apports à l’associé sortant. Trois possibilités :
- Vous rachetez les parts sociales de l’associé sortant et devenez associé unique de la SCI ;
- La société rachète les parts, ce qui conduit à une réduction du capital social et fait de vous l’associé unique ;
- Un tiers entre au capital de la société en rachetant les parts de l’associé sortant.
SCI à associé unique : quelles conséquences ?
Vous ne pouvez pas rester indéfiniment associé d’une SCI seul. La loi prévoit effectivement un garde-fou : le risque de dissolution de la société.
Cette dissolution n’est pas automatique, sauf si les statuts le prévoient. Il faut qu’un tiers saisisse le tribunal pour lui indiquer l’irrégularité de votre situation. Vous disposerez alors d’un délai d’un an pour régulariser la situation. Le tribunal peut accepter de prolonger ce délai de 6 mois pour que vous puissiez vous mettre en conformité avec la loi.
Comment éviter la dissolution d’une SCI à un seul associé ?
Soulignons qu’il n’est pas rare qu’une SCI subsiste pendant plusieurs années avec un associé unique. Nous venons de le voir, il faut qu’un tiers saisisse la justice pour demander la dissolution. Si personne n’a connaissance de la situation ou ne souhaite la dénoncer, vous ne risquez pas grand-chose. Toutefois, vous ne pourrez pas procéder à une modification des statuts, par exemple pour augmenter le capital social, si vous ne procédez pas à la régularisation de la société.
Pour ce faire, vous n’avez pas d’autre choix que de faire entrer un nouvel associé dans le capital, afin d’éviter la dissolution de la SCI unipersonnelle. Pour éviter toute dispersion du patrimoine immobilier, préférez vous associer avec un proche ou un membre de votre famille au moment de la création de la société.
Autre possibilité : faire une donation de parts sociales en cours de vie sociale, en profitant d’une fiscalité avantageuse, par exemple à vos enfants devenus majeurs.
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