En fonction de l’option fiscale choisie, IR ou IS, ou de la taille de la société, vous devez tenir une comptabilité de trésorerie ou d’engagement. La comptabilité de la SCI n’impose jamais, au sens légal, le recours à un expert-comptable. Pour réaliser des économies, vous pouvez donc vous appuyer sur un logiciel comptable pour SCI.
La comptabilité est-elle obligatoire en SCI ?
Vous avez peut-être déjà lu ici et là que la comptabilité en SCI n’est pas obligatoire. En réalité, il faut a minima tenir une comptabilité de trésorerie pour les SCI à l’IR. Elles peuvent même être assujettie à une comptabilité d’engagement si des dispositions statutaires le prévoient, ou si elles excèdent des seuils prévus par le Code de commerce.
Les obligations comptables en comptabilité de trésorerie
De plein droit, la société civile immobilière est fiscalement transparente (SCI à l’IR). Ce qui signifie que les loyers (revenus fonciers) et les plus-values ne sont pas taxés au niveau de la société, mais au niveau des associés.
Les revenus locatifs des associés sont taxés au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux chaque année, lors de la déclaration annuelle de revenus.
Du fait de cette transparence, la SCI à l’IR doit seulement tenir une comptabilité de trésorerie, aussi appelée trésorerie d’encaissement et de décaissement. Le document comptable doit recenser chaque mouvement de trésorerie, recette ou charge, de manière chronologique.
Lire aussi : Comment choisir entre SCI à l’IR et SCI à l’IS ?
Les obligations comptables en comptabilité d’engagement
Plus complexe, la comptabilité d’engagement, aussi appelée comptabilité en partie double, concerne :
- Les SCI qui ont fait le choix d’être taxées à l’impôt sur les sociétés (SCI à l’IS) : dans ce cas, c’est la société qui supporte la taxation. Au taux réduit de 15 % pour la fraction de bénéfices jusqu’à 42 500 euros, au taux normal de 25 % au-delà. Les associés ne sont pas taxés tant qu’ils ne se versent pas de dividendes. S’ils décident de distribuer les bénéfices, ils seront taxés au prélèvement forfaitaire unique (PFU ou flat tax) de 30 % (12.8 % d’IR, 17.2 % de prélèvements sociaux). Sur option, ils peuvent préférer l’assujettissement à l’IR dans la tranche marginale d’imposition ;
- Les SCI dont les statuts prévoient la comptabilité d’engagement ;
- Les SCI soumises à la TVA ;
- Les SCI dont au moins un associé est taxé à l’IS ;
- Les SCI qui excèdent deux des trois seuils suivants, à la clôture de l’exercice : effectif de 50 salariés (sont seulement pris en compte les salariés en CDI), 1.55 million d’euros de total de bilan (somme de tous les actifs ou de tous les passifs), 3.1 millions de chiffre d’affaires hors taxes ;
- Les SCI de construction-vente (SSCV).
La comptabilité commerciale impose la tenue de journaux comptables.
À savoir : l’option pour la SCI n’est plus irrévocable. Vous pouvez rebasculer sous le régime fiscal de l’IR pendant les 5 premiers exercices sociaux.
Lire aussi : Quelles sont les obligations comptables en SCI ?
Pourquoi tenir la comptabilité d’une SCI ?
Devoir d’information du gérant, preuve de la non-fictivité de la SCI, suivi des apports dans le capital : voici aussi autant de raisons de tenir une comptabilité en SCI.
Tenir une comptabilité en SCI, pour informer correctement les associés
Les articles 1855 et 1856 du Code civil prévoient :
- Pour les associés, le droit d’obtenir la communication des livres et documents de la société et de poser des questions au gérant sur la gestion de la SCI, au moins une fois par an ;
- Pour le gérant, l’obligation de rendre compte de sa gestion aux associés. Il doit ainsi organiser une assemblée générale ordinaire pour l’approbation des comptes. Il doit à cette occasion présenter aux associés un rapport de gestion écrit qui mentionne les bénéfices réalisés ou prévisibles et des pertes encourues ou prévues.
Ainsi, avec une comptabilité de SCI rigoureuse, le gérant pourra remplir correctement son obligation d’information, et les associés disposeront d’une information claire et précise sur la situation financière de la société.
Tenir une comptabilité en SCI pour une bonne gestion du compte courant d’associés
Les opérations concernant le compte courant d’associés dans une SCI doivent figurer sur le compte 455. Par ailleurs, la comptabilité permet d’avoir une vision plus nette de la répartition entre les avances non taxables et les intérêts imposables, et des sommes qui viennent en déduction de la plus-value en cas de cession de parts.
Tenir une comptabilité pour prouver la non-fictivité de la SCI
La sanction pour la fictivité d’une société est sa nullité pure et simple. De jurisprudence constante, le fait de ne pas tenir de comptabilité constitue une preuve en soi de la fictivité de la SCI. Voir un exemple ici.
Tenir une comptabilité de SCI pour éviter d’engager la responsabilité du gérant
Le gérant peut voir sa responsabilité engagée s’il commet des fautes dans l’exercice de sa fonction. En cas d’absence de comptabilité, d’irrégularité comptable ou de comptabilité fictive, qui mène à l’ouverture d’une procédure collective, le gérant peut être :
- Placé en faillite personnelle : il n’aura notamment plus la possibilité de diriger ou de gérer une société pendant 5 ans ;
- Déclaré en banqueroute : il peut se voir interdire ses droits civiques et de famille, d’exercer certaines professions…
Tenir une comptabilité en SCI en cas de contrôle de l’administration fiscale
Chaque année, les associés et la société doivent procéder à une déclaration de leurs revenus et des bénéfices de la SCI. Les déclarations étant spontanées, elles peuvent faire l’objet d’un contrôle de la part du fisc, et mener à un redressement fiscal.
En comptabilité d’engagement, le fisc peut se faire communiquer les documents comptables et pièces justificatives sur simple demande.
En comptabilité de trésorerie, le contrôleur se rendra sur place, dans les locaux de la société, afin de demander la communication de tous les documents et justificatifs permettant d’établir la situation fiscale de la SCI.
En l’absence d’éléments fiables, il peut appliquer une majoration d’office de 100 % sur les bénéfices imposables. Mieux vaut donc disposer d’une comptabilité à jour !
Comment tenir une comptabilité en SCI ?
Selon la nature de la comptabilité, de trésorerie ou d’engagement, le gérant doit respecter ou non les principes du plan comptable général (PCG).
Réaliser une comptabilité de trésorerie en SCI à l’IR
Vous devez effectuer une comptabilité sur un exercice de 12 mois, lequel correspond généralement à une année civile.
En outre, il vous faut tenir un livre d’enregistrement, qui recense les mouvements affectant la trésorerie. Les opérations d’encaissement et de décaissements doivent être mentionnées de manière chronologique.
Par ailleurs, chaque mouvement de trésorerie doit s’accompagner d’une pièce justificative.
Enfin, le gérant doit tenir un inventaire des éléments d’actif et de passif de la société.
Ces documents comptables restent essentiels en cas de contrôle de l’administration fiscale, mais aussi pour établir les documents des comptes annuels : bilan, compte de résultat, annexe et rapport de gestion.
Effectuer une comptabilité d’engagement en SCI à l’IS
La SCI en comptabilité d’engagement implique de tenir différents journaux comptables, dont :
- Le livre- journal : il enregistre les mouvements affectant le patrimoine, suivant les règles prescrites par le plan comptable, en ordre chronologique ;
- Le grand livre : il recense l’ensemble des comptes de la société ;
- Le livre d’inventaire ;
- Le journal de TVA…
Par ailleurs, le gérant doit enregistrer :
- Les dotations aux amortissements ;
- Les charges et produits constatés d’avance ;
- Les factures non réglées à la clôture de l’exercice ;
- Les charges à payer…
Enfin, le gérant devra réaliser la procédure d’approbation des comptes annuels, avec bilan comptable de la SCI, compte de résultat, annexe et rapport de gestion.
À savoir : les pages des différents journaux doivent être numérotées et se suivre, et ne pas comporter de rature ou de blanc.
Faut-il faire appel à un expert-comptable pour la tenue de la comptabilité en SCI ?
Non, la loi n’impose pas de recourir à un expert-comptable pour tenir la comptabilité d’une SCI. Les honoraires exigés pour la tenue d’une comptabilité d’une SCI varient en fonction :
- Du mode d’exercice de l’activité : l’expert-comptable en agence physique demande généralement des honoraires plus élevés qu’un expert-comptable en ligne, car il assume plus de frais généraux de fonctionnement ;
- Du nombre de biens immobiliers détenus par la SCI ;
- Du régime fiscal de l’entreprise, IR ou IS ;
- De l'étendue de la mission : saisie comptable des documents, aide à la recherche de financement, réalisation de formalités juridiques comme l’enregistrement des comptes annuels … ;
- De la taille de la SCI, notamment si elle excède les seuils ;
- De la région où l’expert-comptable exerce son activité ;
- De sa notoriété…
Il reste difficile d’estimer le coût d’un expert-comptable, car ses prestations peuvent être facturées au forfait, à l’heure ou à la pièce. C’est ainsi que la facture peut aller de quelques centaines d’euros à plusieurs milliers d’euros.
Vous pouvez économiser les honoraires d’un expert-comptable en préférant utiliser un logiciel spécifiquement dédié à la comptabilité des SCI.
L’alternative au comptable : le logiciel de comptabilité de SCI
Ownily vous propose un logiciel de comptabilité pour les SCI à l’IR et à l’IS. Bien moins coûteux que les prestations d’un expert-comptable, il vous permet de réaliser l’ensemble de vos obligations comptables, grâce à des fonctionnalités comme la synchronisation des comptes bancaires de la SCI, la classification intuitive sur le plan comptable conforme et l’archivage des justificatifs.
Grâce à Ownily, vous pouvez digitaliser et automatiser cette tâche coûteuse et chronophage !
