Votre société civile immobilière cède un immeuble dont elle est propriétaire. Le prix de cession et l’éventuelle plus-value sont créditées sur le compte bancaire de la société. Alors, comment récupérer l'argent de la vente d'un bien en SCI ? On passe les étapes en revue.
Comment vendre le bien immobilier d’une SCI ?
La récupération du prix de vente d’un bien immobilier en SCI suit un processus précis. Vous ne pouvez pas directement le verser sur le compte courant des associés. En effet, c’est la société, dotée de la personnalité morale, qui est propriétaire du patrimoine et qui perçoit de fait le prix de vente. Elle fait écran avec les associés, qui détiennent les biens indirectement, par le biais de leurs parts sociales.
La mise en vente d’un bien immobilier d’une SCI obéit elle aussi à un formalisme particulier. Lors de la création de la SCI, vous avez rédigé les clauses relatives à l’objet social de la société (généralement, l’acquisition, la détention et la gestion du patrimoine) et à l’étendue des pouvoirs du gérant. Ce dernier peut prendre librement les décisions entrant dans l’objet social, sauf dispositions statutaires contraires prévoyant la consultation des associés.
Lorsque l’objet social ne mentionne pas explicitement la vente de biens immobiliers, le gérant est dans l’obligation de convoquer une assemblée générale, sous peine d’excéder ses pouvoirs (voir notamment l’arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, 5 novembre 2020, numéro 19-21.214).
Dans cette hypothèse, l’assemblée générale des associés doit autoriser la cession selon les règles de majorité et de quorum prévues dans les statuts de la SCI. S’ils sont muets, la décision doit être prise à l’unanimité des associés (article 1852 du Code civil).
Une fois la vente autorisée et intervenue, les modalités de récupération du prix de vente varient selon si la SCI est à l’IR ou à l’IS.
Comment récupérer l'argent de la vente d'un bien en SCI à l’IR ?
Rappelons à toutes fins utiles que de plein droit, la SCI est au régime fiscal de l’impôt sur le revenu. Il en résulte que les bénéfices provenant des revenus fonciers et des plus-values de cession sont imposés non pas au niveau de la société, mais entre les mains des associés, au barème progressif de l’impôt sur le revenu, dans leur tranche marginale d’imposition.
Le régime fiscal de l’IR prévoit un mode de calcul spécifique relatif à l’éventuelle plus-value générée par la cession, ainsi que des cas d’exonération de taxation. La taxation doit être purgée devant notaire avant que le prix de vente soit crédité sur le compte de la SCI, puis distribué aux associés.
Remarque : La SCI peut néanmoins opter pour le régime de l’impôt sur les sociétés. Auquel cas, l’imposition de la plus value se fera au niveau de la société selon les règles de l’impôt sur les sociétés. Nous abordons ce point dans la partie suivante de l’article.
1) Le paiement de l’impôt sur la plus-value avant la récupération du prix
Le produit de la vente sera crédité sur le compte courant de la SCI après paiement de la taxe sur la plus-value.
Détermination de la plus-value imposable en SCI à l’IR
Pour les associés personnes physiques, le montant de la plus-value est calculé sur la base de la différence entre :
- Le prix de vente, minoré de dépenses comme par exemple les frais de réalisation des diagnostics techniques de vente ;
- Le prix d’achat, majoré de divers frais, comme les frais de notaire et les dépenses de travaux. S’ils ne peuvent pas être justifiés pour leur montant réel, vous pouvez appliquer un abattement forfaitaire de 7.5 % pour les frais d’acquisition, de 15 %, pour les dépenses de travaux.
Imposition de la plus-value
L’éventuelle plus-value réalisée à l’occasion de la cession fait l’objet d’une taxation au régime des plus-values des particuliers :
- Au barème progressif de l’impôt sur le revenu, au taux de 19 % ;
- Aux prélèvements sociaux, au taux de 17.2 %.
Si le montant net de la plus-value excède 50 000 euros, les associés devront payer une taxe supplémentaire sur les plus-values élevées.
Il existe deux cas dans lesquels les associés peuvent être exonérés de taxation :
- Lorsque le bien vendu constitue la résidence principale d’un ou de plusieurs associés. Les autres associés pour qui le logement ne constitue pas l’habitation principale ne peuvent pas profiter de l’exonération sur leur quote-part de bénéfices ;
- Lorsque le prix de vente n’excède pas 15 000 euros.
Par ailleurs, le régime de taxation des plus-values des particuliers prévoit des abattements pour durée de détention sur chacune des taxes. Pour être exonéré intégralement d’IR, la SCI doit avoir conservé le bien immobilier pendant 22 ans. Et pour l’exonération totale de prélèvements sociaux, la durée de détention doit être de 30 ans.
À savoir : en cas de démembrement de propriété des parts sociales en SCI, notamment pour optimiser la fiscalité de la transmission, il convient de déterminer qui est le bénéficiaire de la plus-value, et donc redevable de la taxation.
La plus-value est comptablement considérée comme un résultat exceptionnel. Si les statuts prévoient de limiter les droits de l’usufruitier aux résultats courants, la plus-value est attribuée au nu-propriétaire, qui devra payer la taxe. Si les statuts n’effectuent pas de distinction entre résultats courants ou exceptionnels, la plus-value est attribuée et taxée entre les mains de l’usufruitier.
2) Versement du prix de cession net sur le compte de la SCI
En pratique, le gérant remplit la déclaration 2048-IMM-SD, et le notaire se charge de la déposer au service de la publicité foncière dans le mois suivant la transaction. Dans le même temps, le notaire collecte et reverse le montant de la taxation au Trésor Public. Le reliquat du produit de cession est enfin viré sur le compte bancaire de la SCI.
C’est à partir de là que vous pouvez récupérer l’argent de la vente du bien d’une SCI. Toutefois, il convient de distinguer :
- Le reliquat de la plus-value ;
- Le reliquat du produit de la vente hors plus-value.
En effet, la procédure applicable à la distribution varie en fonction de la nature des sommes.
3) Distribution de la plus-value entre les associés
D’un point de vue comptable, seul un bénéfice peut être distribué à la fin de l’exercice. Il en résulte que la distribution de la plus-value peut intervenir seulement après paiement du passif et remboursement des dettes en compte courant d’associés. Le reliquat disponible fera ensuite l’objet d’une décision de répartition des associés.
Le paiement du passif social
Généralement, à la suite d’une cession, le passif social se constitue du solde du prêt immobilier contracté par la SCI pour acquérir le bien immobilier et d’autres dettes fiscales, comme par exemple les impôts locaux à venir.
Le gérant doit donc apurer ces dettes avec la plus-value de la vente et provisionner le passif à terme, qui n’est pas encore exigible (par exemple, la taxe foncière à venir).
Remboursement du compte courants d’associés
Le compte courant d’associés est une modalité du financement de l’activité de la SCI, grâce auquel les associés alimentent la trésorerie de la société, sans qu’elle ait besoin de recourir au prêt bancaire ou à l’augmentation de capital.
Les avances consenties par les associés constituent une créance sur la SCI. La plus-value est alors affectée, partiellement ou intégralement, au compte courant d’associés.
Décision de distribution en AGO ou décision unanime
S’il reste encore de l’argent disponible sur la plus-value, celui-ci peut à présent être distribué entre les associés. Généralement, cette distribution s’effectue en proportion de la détention de chacun dans le capital social, mais les associés demeurent libres de prévoir une autre répartition, tant qu’elle ne tombe pas dans les critères d’une clause léonine.
4) Le solde du produit de cession
Le solde du produit de cession hors plus-value ne constitue pas un bénéfice distribuable mais un actif appartenant à la société. Dès lors, pour que les associés puissent le récupérer, il convient soit de décider d’une réduction du capital, soit de dissoudre et de liquider la société.
Réduction de capital
Les liquidités qui n’ont pas pu être distribuées au titre de la plus-value peuvent être récupérées par les associés via ce que l’on appelle une réduction de capital non motivée par des pertes. Celle-ci doit faire l’objet d’un accord pris en assemblée générale extraordinaire, selon les dispositions statutaires, ou à l’unanimité des associés.
Concrètement, la réduction du capital social se traduit soit par la diminution de la valeur nominale des titres, soit par la diminution du nombre de parts sociales. Les associés se verront alors rembourser les liquidités correspondantes par la société.
La dissolution et liquidation de la société
Vous pouvez aussi décider de liquider l’ensemble des actifs formant le capital social, dont le solde du prix de cession. Les associés prennent alors la décision de liquidation en AGE, et les actifs restants seront réalisés afin de les répartir entre eux. L’opération donnera lieu à l’application d’un droit de partage de 2.5 % sur la valeur nette de la liquidation.
Comment récupérer l’argent d’une vente de bien en SCI à l’IS ?
En SCI à l’IS, le régime applicable à la plus-value de cession est celui des professionnels. Deux conséquences :
- Le calcul du montant de la plus-value s’effectue sur la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable intégrant les amortissements ;
- La plus-value est taxée au niveau de la société, au taux réduit de 15 % jusqu’à 42 500 euros, au taux normal de 25 % sinon.
Les associés qui souhaitent récupérer la plus-value de la vente d’un bien doivent alors décider de se verser des dividendes en assemblée générale ordinaire. Ces dividendes feront l’objet d’une taxation à la flat tax de 30 % (12.8 % d’IR et 17.2 % de prélèvements sociaux).
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