Les composants d’un bien immobilier s’usent dans le temps et mènent à une diminution de la valeur du patrimoine. Pour en tenir compte, il est nécessaire de réaliser des amortissements en SCI à l’IS, qui permettent notamment de réduire l’imposition de votre société.
Qu’est-ce que l’amortissement d’un immeuble en SCI ?
Du fait de leur utilisation, les biens immobiliers détenus par une société civile immobilière subissent une dépréciation. L’amortissement consiste à prendre en compte cette perte de valeur, afin de réduire le bénéfice de la société et ipso facto, la taxation dont elle est redevable. L’amortissement en SCI s’envisage d’un point de vue comptable, fiscal et économique.
L’amortissement comptable en SCI
Pour développer son activité et réaliser son objet social, une SCI va investir dans un ou plusieurs biens immobiliers. Ceux-ci sont considérés en comptabilité comme des immobilisations.
L’amortissement d’un point de vue comptable consiste en la constatation de la perte de valeur d’une immobilisation, qui se déprécie du fait de l’usure du temps ou de l’obsolescence. Concrètement, le gérant inscrira une charge dans le compte de résultat de la SCI.
Par exemple, la SCI achète un appartement à 150 000 euros. Au fil du temps, ses composants comme le gros œuvre ou la toiture s’usent et il faudra engager des travaux pour les rénover. Cela se traduit concrètement par une diminution de la valeur comptable du bien. L’amortissement en SCI permet de prendre en compte la perte subie par la société du fait de la dépréciation.
L’amortissement fiscal en SCI
Sauf exception, le droit fiscal suit les principes du Plan comptable général (PCG). La dépréciation d’un bien immobilier constitue une charge pour la SCI. Cette charge est déductible des bénéfices et vient ainsi réduire le résultat imposable.
L’amortissement économique en SCI
En bonne gestion, l’économie d’impôt qui résulte de la déduction de l’amortissement est utilisée pour remplacer les installations qui se déprécient. Les sommes peuvent alors être mises en réserve ou utilisées pour de nouveaux investissements qui assurent le renouvellement des équipements.
Peut-on déduire des amortissements en SCI ?
Vous le savez déjà, mais il faut choisir une option fiscale au moment de la création de la SCI. De plein droit, la SCI est assujettie à l’impôt sur le revenu : c’est la SCI à l’IR. Vous pouvez préférer une taxation à l’impôt sur les sociétés (SCI à l’IS). Seule la SCI à l’IS peut pratiquer des amortissements fiscalement déductibles.
Lire aussi : Faut-il choisir une SCI à l’IR ou à l’IS ?
L’amortissement en SCI à l'IR : possible mais sans conséquences fiscales
La SCI à l’IR est fiscalement transparente. Ce n’est pas la société qui supporte la taxation, mais les associés, au barème progressif de l’impôt sur le revenu, dans leur tranche marginale d’imposition.
Du fait de cette transparence fiscale, les obligations comptables en SCI à l’IR restent peu étendues (comptabilité de trésorerie). La société n’est pas tenue de pratiquer des amortissements, mais elle le peut si elle le souhaite. Toutefois, les amortissements ne viendront pas diminuer le bénéfice imposable. Ils n’ont donc pas de conséquences fiscales.
L’amortissement en SCI à l'IS : obligatoire et déductible du bénéfice
En SCI à l’IS, la taxation s’effectue non pas au niveau des associés, mais au niveau de la société. Comme n’importe quelle société commerciale, la SCI à l’IS doit tenir une comptabilité d’engagement, avec notamment la rédaction de divers documents comptables, comme le livre-journal ou le grand livre.
Du fait de son régime fiscal, la SCI à l’IS doit pratiquer des amortissements comptables, qui permettront de diminuer le bénéfice imposable. L’administration fiscale précise que l’amortissement minimal constitue une obligation, qui s’applique aux immeubles, au mobilier, au matériel ou encore aux brevets.
Pourquoi est-ce intéressant de pratiquer des amortissements sur un bien immobilier ?
Vous l’avez compris, l’amortissement produit des effets fiscaux uniquement en SCI à l’IS. Et c’est là tout l’avantage d’un amortissement en SCI à l’IS ! Étant déductible du résultat imposable, il va venir diminuer la base imposable et donc le montant de la taxation.
Pour le calcul de la taxation, vous devez déduire :
- L’amortissement sur le prix d’achat après déduction des frais généraux si la SCI achète l’immeuble en cours de vie sociale ;
- L’amortissement sur la valeur vénale du bien si vous l’apportez lors de la constitution de la SCI ;
- L’amortissement du coût des travaux.
Ensuite, le bénéfice imposable sera taxé :
- Au taux réduit d’IS (15 %) jusqu’à 42 500 euros ;
- Au taux normal d’IS (25 %) au-delà.
Quels sont les inconvénients d’amortir un bien en SCI à l’IS ?
La réduction de la base imposable constitue un avantage en cours de vie sociale, sur la détention du bien et la taxation des revenus locatifs qu’il génère. Cet avantage est contrebalancé par un inconvénient majeur lors de la revente du bien immobilier.
En effet, la plus-value en SCI l’IS n’est pas calculée sur la différence entre prix de vente et prix d’achat, mais sur la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable (VNC). Plus le bien a été amorti, plus la plus-value est élevée. Étant entendu qu’au régime professionnel, la plus-value ne profite pas d’abattements pour durée de détention.
Comment fonctionne l’amortissement d’un immeuble en SCI ?
Il existe 2 méthodes d’amortissement en SCI : l’amortissement linéaire et l’amortissement dégressif. De plein droit, pour un bien immobilier, il faut pratiquer un amortissement linéaire. L’amortissement dégressif est réservé à certaines catégories de composants ou de biens.
L’amortissement linéaire
L’amortissement linéaire consiste à répartir le prix de revient du bien immobilier de manière égale, sur toute la période d’amortissement. En d’autres termes, chaque année, le gérant déduit une même annuité. Cette annuité ne porte pas sur l’immeuble dans son intégralité, mais sur chacun de ses composants.
Un immeuble se compose de plusieurs éléments, comme le gros œuvre, la toiture, l’étanchéité. En comptabilité, chacun de ces éléments constitue un composant.
Ces composants ne s’usent pas à la même vitesse. C’est ainsi qu’il existe une durée normale d’utilisation pour chacun des composants, dont il faut tenir compte dans l’amortissement. On parle alors d’amortissement par composant.
Le gérant doit donc calculer le montant de l’amortissement linéaire en fonction :
- Du composant pris en compte, par exemple, l’installation électrique ;
- De la durée d’utilisation normale du composant, par exemple 25 ans pour l’installation électrique ;
- Du taux applicable au composant, par exemple 4 % pour l’installation électrique.
Concrètement, il faut déduire du prix d’acquisition du bien immobilier les frais généraux, au titre desquels on retrouve notamment les frais de notaire ou les frais de rédaction d’acte. Ensuite, vous appliquez sur la valeur résiduelle, c’est-à-dire sur le prix de revient du bien, le taux d’amortissement annuel.
L’amortissement dégressif
Comme son nom l’indique, l’amortissement dégressif consiste à déduire des sommes de moins en moins importantes au fil du temps.
L’amortissement dégressif est réservé à certaines catégories de biens comme un immeuble à vocation hôtelière.
Remarque : Pour les locations à usage d’habitation, on utilise seulement l’amortissement linéaire.
Quelles sont les conditions à remplir pour amortir un immeuble en SCI à l’IS ?
La SCI à l’IS doit réunir certaines conditions pour pouvoir amortir :
- Les amortissements doivent porter sur des composants et éléments amenés à se déprécier, du fait de l’usage ;
- Les amortissements doivent correspondre à la dépréciation effective subie par les composants ;
- Les amortissements doivent être calculés en fonction des durées prévues par l’administration fiscale ;
- Les amortissements doivent être constatés en comptabilité.
Les biens amortissables en SCI à l’IS
Rappelons que les biens mobiliers et immobiliers dont la SCI est propriétaire constituent des immobilisations corporelles. La société peut amortir :
- Une construction, un immeuble, un appartement, une maison ;
- Les éléments de l’immeuble ou du logement, comme le gros œuvre, la toiture, les murs, la maçonnerie ;
- Le mobilier installé dans les logements ;
- L’outillage ;
- Le matériel informatique…
Une composante ne peut pas être amortie : le terrain sur lequel est implanté le bien immobilier. En effet, il ne se déprécie pas au fil du temps. D’où la nécessité de définir ce qu’on appelle communément “la quote-part terrain” pour déduire la valeur du terrain de la base amortissable.
La durée d’amortissement d’un immeuble en SCI à l’IS
Vous devez opter pour les durées d’amortissement admises par le fisc, pour éviter tout risque de redressement fiscal. Elles varient en fonction de la durée normale d’utilisation du composant, même s’il existe des exceptions où vous pouvez pratiquer des amortissements sur une durée plus courte.
Voici les durées et taux d’amortissements par composants :
Les avantages du logiciel Ownily pour gérer les amortissements
Vous le constatez, l’amortissement est difficile à appréhender si vous ne possédez pas de compétences comptables. Pour vous aider à le réaliser, vous pouvez vous appuyer sur un logiciel dédié à la comptabilité des SCI.
Ownily vous propose une fonctionnalité dédiée aux amortissements en SCI à l’IS. Il vous aide à paramétrer vos amortissements conformément à la règle et ainsi vous permet de vous affranchir du recours à un expert-comptable. Les frais d’abonnement au logiciel, bien moins onéreux qu’un comptable et sans mauvaise surprise, sont déductibles du bénéfice imposable de votre société.
