Peut-on faire du LMNP en SCI ?

Comme tout investisseur, vous connaissez déjà les avantages de la location meublée en termes financiers (loyers plus élevés qu’en location nue) et fiscaux (possibilité de pratiquer des amortissements). Mais au lieu de vous lancer en tant que personne physique, vous préférez vous associer et créer une SCI. La LMNP est-elle compatible ? Oui, à condition que l’activité soit exercée à titre accessoire. Sinon, vous devrez changer le régime fiscal de la société, pour la basculer de l’IR à l’IS.

Est-ce qu’une SCI peut faire du LMNP ?

Pour vous donner la réponse rapidement, non une SCI ne peut normalement pas faire du LMNP. Il existe toutefois une tolérance administrative. Mais développons un peu le propos, afin que vous puissiez mieux appréhender pourquoi ces deux statuts juridiques ne sont pas compatibles de prime abord.

La SCI : une société de nature civile, avec un objet civil

La société civile immobilière (SCI) est un véhicule d’investissement idéal pour :

Constituer un patrimoine immobilier à plusieurs sans les contraintes de l’indivision (ce régime rigide implique une prise de décision à la majorité des deux tiers ou à l’unanimité, et ne permet pas de pérenniser le patrimoine) ;
Réaliser des opérations d’envergure en mutualisant les capacités d’emprunt des associés ;
Transmettre le patrimoine à ses héritiers avec une fiscalité optimisée, grâce notamment à la donation de parts sociales avec réserve d’usufruit.

Comme son nom l’indique, la SCI est une société qui doit poursuivre un objet civil. Ce sera le cas si elle fait de la location nue, et perçoit à ce titre des loyers considérés comme des revenus fonciers.

Le LMNP, un statut de nature commerciale pour exercer une activité commerciale

L’acronyme LMNP peut désigner :

Le statut fiscal d’un bailleur qui donne en location un logement meublé : le loueur en meublé non professionnel ;
Le type de location : location meublée non professionnelle.

Pour conserver un caractère non professionnel, le LMNP doit respecter les deux conditions suivantes :

Percevoir au maximum 23 000 euros de recettes locatives par an ;
Les recettes locatives restent inférieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal.

Si l’une des conditions n’est pas respectée, alors le bailleur passe sous le statut du loueur en meublé professionnel (LMP). Ce statut présente un avantage quant au traitement du déficit, mais aussi un inconvénient : le paiement de cotisations sociales à l’URSSAF.

Comme en dispose l’article 35 du Code général des impôts (CGI), « les personnes qui donnent en location directe ou indirecte des locaux d’habitation meublés » réalisent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

En d’autres termes, le LMNP effectue une activité qui s’apparente à un acte de commerce. Autrement dit, une activité commerciale, qui génère des BIC.

Alors, pourquoi une SCI ne peut pas louer en meublé ? Tout simplement parce que :

La SCI et le LMNP sont incompatibles au regard de leur nature juridique : la première est de nature civile, le second de nature commerciale ;
La SCI et le LMNP sont incompatibles au regard de la nature des revenus qu’ils perçoivent : revenus fonciers pour la SCI et BIC pour le LMP ;
La SCI et le LMNP sont incompatibles au regard du régime fiscal applicable : taxation des revenus fonciers à l’IR, taxation des BIC à l’IR pour les particuliers, mais à l’IS pour les sociétés.

Il n’est donc en théorie pas possible de cumuler la SCI et le LMNP. Pour pouvoir valablement exercer une activité commerciale, la SCI devra donc être assujettie non pas à l’IR, comme elle l’est de plein droit, mais à l’IS. Toutefois, il existe une tolérance fiscale qui vous autorise à faire de la location meublée en SCI à l’IR, si vous respectez un certain seuil.

Quelles conditions pour cumuler SCI et LMNP ?

L’administration fiscale montre une certaine souplesse pour cumuler SCI et LMNP. La société peut faire de la location meublée en restant à l’IR si les revenus locatifs de la location meublée n'excèdent pas 10 % du total des recettes locatives.

Vous avez peut-être lu ici et là que si la SCI exerce une activité de location meublée à titre occasionnel, comme par exemple la location durant la période estivale, cette activité n’est pas considérée comme commerciale. C’est faux ! Le simple fait que l’activité commerciale soit occasionnelle ne constitue pas un critère suffisant pour faire légalement de la location meublée en SCI (voir cette réponse ministérielle). Le critère du seuil doit impérativement être respecté

Pour pouvoir cumuler LMNP et SCI, il faut donc que vous proposiez suffisamment de logements en location vide pour que la tolérance fiscale puisse être appliquée. Sinon, il faut basculer la SCI de l’IR à l’IS.

LMNP en SCI : quelle fiscalité ?

Le régime fiscal varie selon si vous respectez, ou non, les conditions de seuil de 10 %. Si la réponse est oui, la SCI conserve le bénéfice de la transparence fiscale (communément appelé SCI à l’IR). Dans le cas contraire, la SCI devra passer au régime de l’impôt sur les sociétés.

Vous respectez le seuil de 10 % de BIC

De plein droit, la SCI est une société fiscalement transparente. En conséquence, les loyers qu’elle perçoit ou la plus-value qu’elle génère ne sont pas imposés à son niveau, mais sur la feuille d’impôt des associés, à l’impôt sur le revenu.

Taxation des bénéfices à l’IR

Deux possibilités se présentent alors aux associés :

Opter pour le régime micro-BIC pour la taxation à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux : les associés ne peuvent pas déduire de charges, mais profitent à la place d’un abattement de 50 % ;
Opter pour le régime réel : il vous autorise à déduire l’intégralité des charges engagées dans l’intérêt de l’exploitation (primes d’assurance, frais de gestion locative, intérêts d’emprunt…). Si vos charges sont supérieures à vos recettes, vous créez un déficit, que vous pouvez reporter sur la catégorie des BIC de location meublée pendant 10 ans.

Le Conseil d’Ownily : même si vous respectez les conditions pour être assujetti au micro-BIC, vous avez intérêt à préférer le régime du réel dès lors que vos charges se révèlent supérieures au montant de l’abattement de 50 %. Vous paierez ainsi moins d’impôt sur le revenu et moins de prélèvements sociaux.

Taxation de la plus-value à l’IR

Autre atout de la transparence fiscale : vous bénéficiez du régime des particuliers pour la taxation de la plus-value. Normalement, vous devez payer une taxe de 19 % au titre de l’IR, et de 17.2 % au titre des prélèvements sociaux.

Cependant, le CGI prévoit des abattements pour durée de détention sur ces deux taxes. Vous serez ainsi exonéré d’IR au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

Comptabilité à l’IR

Enfin, s’agissant des obligations comptables de la SCI en LMNP, elles sont assez étendues au régime du réel. Pour la déclaration annuelle de revenus, il vous faut produire une liasse fiscale, avec a minima un bilan simplifié, un compte de résultat simplifié et un tableau des immobilisations et des amortissements.

En outre, chaque associé devra remplir et transmettre le formulaire n°2042 C-PRO.

Vous excédez le seuil de 10 % de recettes commerciales

Si vous franchissez le seuil, vous n’aurez d’autre choix que de basculer la SCI de l’IR vers l’IS. Vous pouvez également directement créer une SCI à l’IS.

Ce régime fiscal présente deux avantages :

Vous pouvez déduire l’intégralité des charges engagées dans l’intérêt de l’exploitation, et non plus une liste limitative ;
Vous pouvez amortir le mobilier et l’immobilier, hors terrain.

Le déficit éventuellement généré peut être soit déduit du bénéfice des exercices ultérieurs, soit être reporté en arrière pour donner lieu à une créance d’impôt sur les sociétés.

Taxation des bénéfices à l’IS

Les bénéfices ne sont plus taxés entre les mains des associés, mais au niveau de la société :

Au taux réduit de 15 % jusqu’à 42 500 euros, et à condition que la SCI soit considérée comme une PME (moins de 10 millions d’euros de chiffre d’affaires et un capital social entièrement libéré, détenu au moins à 75 % par des personnes physiques) ;
Au taux normal de 25 %, au-delà.

Si les associés décident de se verser des dividendes, il y aura alors double imposition : une fois au niveau de la société, une fois à leur niveau. La taxation des associés s’effectue soit à la flat tax de 30 %, soit au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ownily vous recommande cette seconde solution si vous relevez d’un taux marginal d’imposition inférieur à celui prévu par la flat tax (12.8 %).

Taxation de la plus-value

Autre conséquence du LMNP en SCI : les plus-values sont taxées au régime des professionnels, bien moins avantageux que celui des particuliers. Retenez simplement que le mode de calcul du montant de la plus-value est défavorable, et qu’il n’existe pas d’abattements pour durée de détention.

Comptabilité à l’IS

Enfin, la SCI à l’IS implique de tenir une comptabilité d’ engagement (comptabilité commerciale), plus lourde qu’en SCI à l’IR.

Le LMNP en SCI se révèle donc possible à titre occasionnel ou habituel. Dans cette seconde hypothèse, vous devez garder en tête que le régime de l’IS suppose de réinvestir les bénéfices et les plus-values, pour limiter le phénomène de double imposition.

Pour vous simplifier la gestion de votre SCI, Ownily vous propose un logiciel de gestion locative, qui vous permet de simplifier et d’automatiser l’ensemble de vos tâches. Vous pouvez l’associer à notre logiciel de comptabilité conçu pour les non professionnels, qui s’adresse aussi bien aux SCI à l’IR qu’à l’IS.