La SCI (Société Civile Immobilière) familiale permet d’optimiser la gestion du patrimoine immobilier des membres d’une même famille. Elle présente de nombreux autres avantages, mais aussi quelques inconvénients. Pourquoi créer une SCI familiale ? Quels sont les avantages et les inconvénients à créer une SCI familiale ? Ownily vous éclaire avant de vous lancer.
Dès lors que vous souhaitez acheter une maison de vacances entre cousins, associer vos enfants à l’acquisition d’un immeuble, il faudra nécessairement se poser la question de la structure la plus adaptée à votre projet. Vous auriez pu envisager l’achat en indivision mais ce montage s’avère trop strict, instable et inadapté à la pérennité du patrimoine commun.
Ainsi, est-ce vraiment avantageux de créer une SCI familiale dans votre situation ? Elle attire bon nombre de personnes souhaitant gérer un patrimoine immobilier en famille. Avec un cadre légal plus souple, elle ne constitue pas une autre forme de société, différente de la SCI classique. Il s’agit seulement d’une variante de celle-ci.
Découvrez en détail les avantages et les inconvénients de la SCI familiale.
Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?
La définition de la SCI familiale est très simple. C’est une société civile qui exerce une activité immobilière. Cette activité doit se limiter à l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier. Comme une SCI classique, elle est constituée au minimum de deux associés mais aucun nombre maximum n’a été prévu. La particularité de la SCI familiale tient au fait que les associés de la société font partie de la même famille. Plus précisément, ils ont :
- Un lien de parenté jusqu’au quatrième degré (enfant, parent, petits-enfants, grands-parents, les arrières grands-parents, les oncles, tantes, nièces, neveux, les cousins germains et cousines germaines) ;
- Un lien d’alliance (conjoint, partenaire pacsé).
La loi ne fait pas vraiment de distinction entre la SCI classique et la SCI familiale. Elles sont régies par les articles 1845 et suivants du Code civil. Les règles de fonctionnement sont définies dans les statuts. Sa durée de vie ne peut pas dépasser 99 ans.
Les associés disposent d’une certaine liberté dans la rédaction des statuts mais il faut bien préciser l’étendue du pouvoir du gérant, la procédure d’agrément en cas de cession des parts sociales à un tiers à la société. Dès l’arrivée d’un tiers dans la SCI, celle-ci perd sa nature familiale.
Les avantages de la SCI familiale
C’est le lien de parenté ou d’alliance qui permet aux associés de bénéficier de nombreux avantages.
Une solution courante pour éviter l’indivision
L’indivision est cette situation dans laquelle deux ou plusieurs personnes sont propriétaires d’un même bien immobilier. L’indivision comporte des risques parce que les règles en la matière sont très strictes. Les décisions les plus importantes requièrent l’accord de tous les associés. Certains actes de gestion nécessitent la majorité des 2/3 des propriétaires pour être valables.
Ainsi, en cas de mésentente, la gestion du bien immobilier pourra être bloquée. De plus, si l’un des propriétaires veut sortir de l’indivision, il peut demander à n’importe quel moment de mettre fin à cette situation. Cela peut occasionner la vente forcée du patrimoine commun.
Le régime de l’indivision peut être un choix :
- Acquisition d’un immeuble par un couple concubin ou pacsé
- Achat d’un immeuble en famille
Il peut être subi :
- Indivision suite à une succession ou une donation
- Indivision post communautaire (achat d’un immeuble par un couple marié sous le régime de la séparation des biens).
Créer une SCI familiale est un excellent moyen de prévenir les litiges liés à une succession ou une séparation de couple. Si l’un des associés apporte un immeuble lors de la création d’une SCI familiale, celle-ci en devient propriétaire. Il recevra en retour des parts sociales. Celui qui souhaite sortir de la société doit seulement revendre ses parts aux autres. S’il veut céder ses parts à un tiers, l’agrément de tous les associés est obligatoire. Cela permet de pérenniser le patrimoine dans la famille et éviter la vente du bien.
Le départ d’un associé ne signifie pas vente du patrimoine commun. La SCI est donc un moyen de conserver le patrimoine commun, qui a généralement une forte valeur sentimentale. Elle peut durer jusqu’à 99 ans tandis que l’indivision n’est qu’une situation provisoire.
L’indivision se produit également après séparation d’un couple marié sous le régime de la séparation des biens. Pour anticiper cette situation, il est possible d’opter pour une structure plus pratique en créant une SCI familiale. En cas de divorce, l’un des époux ne peut pas forcer la vente du bien. Ce dernier pourra être facilement transmis aux enfants !
Protection du conjoint survivant
Comme évoqué précédemment, l’immeuble acquis par un couple vivant en concubinage tombe sous le régime de l’indivision. En cas de décès de l’un d’eux, le partenaire survivant risque de se voir expulser de l’immeuble et les héritiers du défunt pourront provoquer la vente de l’immeuble. Créer une SCI familiale en couple permet donc de protéger le partenaire survivant par le biais d’un démembrement croisé des parts sociales. La répartition des parts sociales se fait comme suit :
Chacun détient la nue-propriété de ses propres parts sociales et l’usufruit des parts appartenant à son partenaire. En cas de décès de l’un deux, le conjoint ou partenaire survivant obtient la pleine propriété de ses propres parts sociales et garde l’usufruit sur les parts des héritiers du défunt. Seule, la nue-propriété appartiendra aux héritiers du défunt.
Pour en savoir plus, nous vous invitons à lire notre article : Décès d’un associé d’une SCI : quelles conséquences et démarches ?
Une meilleure façon de gérer en famille un bien immobilier
Pour prévenir les mésententes dans la famille, la constitution d’une SCI familiale permet de confier l’administration du patrimoine commun à une autre personne, le gérant de la SCI. Ce dernier s’occupe de la gestion quotidienne du patrimoine. La création de la SCI vous évite de trouver un terrain d’entente entre tous les membres de la famille pour chaque décision.
En étant gérant de la SCI familiale, vous pouvez donner les parts sociales à vos enfants tout en assurant la gestion du patrimoine immobilier. En effet, le gérant a le pouvoir de prendre toutes décisions dans l’intérêt de la société et le respect de l’objet social.
Bien organiser la transmission d’un patrimoine immobilier
La SCI familiale a aussi pour vocation d’acquérir et transmettre un patrimoine immobilier en famille. Elle permet un démembrement de la propriété des parts sociales détenues par un associé, qui confère des droits différents.
Les parts peuvent être démembrées :
- En usufruit (confère un droit de jouissance) ;
- En nue-propriété (confère un droit de disposition).
Vous avez la possibilité de donner la nue-propriété des parts sociales à vos enfants tout en conservant l’usage du bien. En cas de décès, vos enfants deviennent pleinement propriétaires du bien. Vous n’avez pas besoin de payer un droit de succession.
Sur le plan fiscal, la SCI familiale est aussi avantageuse car elle permet de transmettre facilement des parts sociales. Elle offre la possibilité de réduire dans le temps l’impôt dû en cas de succession. Vous pouvez faire une donation de 100 000 euros à votre enfant tous les 15 ans sans avoir des droits de mutation à payer. Les petits-enfants peuvent recevoir des donations 31 865 euros tous les 15 ans sans qu’il y ait un droit de donation à payer.
Pour les arrières petits-enfants, l’abattement est fixé à 5 310 euros tous les 15 ans. Ainsi, une exonération totale des droits de donation est tout à fait possible si vous cédez progressivement tous les 15 ans vos parts sociales à vos enfants.
De plus, le calcul des droits à payer prend en compte les dettes de la société comme le montant de l’emprunt qui a servi à l’acquisition du bien immobilier, ce qui réduit considérablement les droits de mutation, à savoir tous les frais notariaux de succession.
Flexibilité du régime fiscal de la SCI familiale
En cas de mise en location du bien immobilier, chaque associé doit payer l’impôt sur le revenu sur la quote-part de résultat qui lui revient dans la catégorie des revenus fonciers. Si le taux de l’IR atteint 30 % (vos tranches de revenus imposables dépassent 26 070 euros) l’option pour l’IS est intéressante. D’une part, c’est un moyen de faire payer l’impôt dû par la SCI familiale. Ce dernier est calculé en fonction du bénéfice réalisé par la SCI. Les associés n’ont pas besoin de payer des impôts sur les bénéfices qu’en cas de distribution de dividendes.
D’autre part, pour l’année 2022, le taux de l’IS est fixé à 25 %. Le taux réduit de 15 % s’applique pour les parts de bénéfices inférieurs à 38 120 euros, aux PME dont le chiffre d’affaires annuel ne dépasse pas les 7,63 millions d’euros avec un capital entièrement libéré et détenu à 75 % par des personnes physiques.
Dans le cadre d’une SCI soumise à l’IS, différentes charges sont déductibles du résultat imposable. L’amortissement du bien immobilier est aussi pris en compte dans le calcul de la base d’imposition.
Constituer une SCI familiale pour louer
La SCI familiale ne peut exercer une activité commerciale. L’achat-revente de biens immobiliers effectué de manière récurrente est considéré comme telle. En revanche, vous pouvez louer l’immeuble et en tirer des revenus locatifs. La constitution de la SCI familiale facilite la répartition des revenus ainsi que la gestion du bien immobilier en fonction des dispositions statutaires.
Notons aussi que si vous envisagez de créer une SCI familiale pour louer, vous êtes considéré comme un bailleur particulier. La durée minimum du bail est donc fixée à trois ans et non de six ans comme un bail professionnel. Pour une SCI, vous avez la possibilité de déduire de vos revenus locatifs les charges relatives à la conservation du bien et réduire votre base d’imposition. En cas de déficit, son montant pourra être imputé à votre revenu locatif ou à votre revenu global.
Quels sont les inconvénients de la SCI familiale ?
La SCI familiale présente beaucoup d’avantages mais aussi certaines limites au niveau des démarches de création, la responsabilité des associés, les obligations comptables et le financement.
Des démarches de création plus complexes
Les formalités de création d’une SCI sont généralement plus lourdes et onéreuses par rapport à une SARL. La rédaction des statuts doit se faire avec minutie surtout en cas de montage complexe. Les statuts garantissent le bon fonctionnement de celle-ci. De ce fait, recourir à un professionnel en la matière est fortement conseillé mais engendre des frais supplémentaires.
Comme dans une SCI classique, les associés sont responsables indéfiniment. En cas de difficultés financières, les associés doivent répondre des dettes de la société de leur patrimoine personnel, en fonction de leur quote-part respective. C’est le cas si le montant des dettes est trop élevé pour être couvert par les ressources de la société. Les statuts ne peuvent pas limiter cette responsabilité.
Pas d’emprunt spécifique à la SCI familiale
La principale vocation de la SCI familiale est la gestion d’un patrimoine immobilier commun. Mais pour avoir un patrimoine, vous avez besoin d’un financement. La banque va se fonder sur la capacité d’emprunt de chaque associé pour vous accorder un prêt. De plus, elle demande systématiquement des garanties pour le remboursement des prêts. En cas d’associé mineur, la banque va se référer seulement à la capacité d’emprunt des parents.
Une SCI familiale n’a pas droit à un emprunt spécifique (pas de taux avantageux) pour acheter un bien immobilier via une SCI familiale. En effet, la banque ne fait pas de distinction entre l’emprunt par une SCI familiale et par un particulier. Les établissements bancaires accordent en général des prêts aidés aux personnes physiques pour acquérir leur résidence principale ou secondaire. Ce qui n’est pas le cas en cas d’emprunt via une SCI familiale.
Bon à savoir : En cas d’investissement locatif, une SCI familiale n’est pas l’obligation d’acheter le bien si le prêt ne lui est pas accordé. C’est une protection prévue par le Code de la consommation.
Enfin, la création d’une SCI familiale implique la tenue d’une comptabilité régulière. En principe, il appartient au gérant de dresser les comptes annuels de la société et de déclarer les revenus fonciers s’il y a lieu. Ces derniers doivent être soumis à l’approbation des associés lors de l’Assemblée générale ordinaire.
Vous connaissez maintenant tous les atouts et les contraintes d’une SCI familiale. Besoin d’accompagnement dans la gestion de votre SCI familiale ? Ownily peut vous aider via sa plateforme de gestion des SCI.
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