Normalement, vous êtes engagé avec le mandataire jusqu’à la date de résiliation prévue dans le contrat. Toutefois, vous pouvez y mettre fin de manière anticipée si le mandataire a commis une faute dans l’exercice de sa mission. La loi Châtel prévoit des dispositions spécifiques pour la résiliation d’un mandat de gestion locative à tacite reconduction.
Qu’est-ce qu’un mandat de gestion locative ?
La gestion locative désigne l’ensemble des tâches qu’il faut effectuer pour proposer son bien à la location, s’occuper du logement et remplir ses obligations vis-à-vis du locataire pendant qu’il est loué et mettre fin à la location.
Vous avez la possibilité de vous en occuper vous-même, ou de la déléguer à un professionnel, un agent immobilier ou un administrateur de biens. Vous allez signer avec lui un contrat qui définit l’étendue de la mission et le coût de prestation : c’est le mandat de gestion locative.
En tant que bailleur, vous êtes appelé mandant, tandis que l’agent de gestion locative est le mandataire.
Pourquoi résilier un mandat de gestion locative ?
La raison la plus fréquente de résilier un mandat de gestion est son coût. Celui-ci peut en effet représenter 4 à 8 % du montant annuel des loyers, en fonction de l’agence choisie et des options souscrites.
En outre, en confiant la gestion locative à un tiers, vous perdez quelque peu la main sur votre investissement locatif. Il n’est pas rare que le mandataire impose de déterminer lui-même le loyer ou vous incite à choisir un locataire plutôt qu’un autre.
Par ailleurs, si vous résidez à proximité du logement et que vous pouvez vous appuyer sur un logiciel à jour de la réglementation (celui d’Ownily par exemple !), vous ne passerez pas forcément beaucoup de temps en gestion locative, sauf à disposer d’un patrimoine conséquent.
Quand procéder à la résiliation d’un mandat de gestion locative ?
Normalement, vous devez attendre l’arrivée à son terme du mandat de gestion locative. Toutefois, vous pouvez faire une résiliation anticipée si le mandataire n’exécute pas, ou mal, ses obligations.
La résiliation du mandat de gestion à l’échéance
La loi Châtel encadre la résiliation du contrat de gestion locative avant l’échéance. Elle s’applique à l’ensemble des contrats à tacite reconduction, sauf ceux qui le sont par nature, comme l’assurance vie ou l’assurance décès.
Pour éviter que vous n’oubliiez la date à laquelle envoyer votre demande de résiliation, la loi Châtel impose au gestionnaire locatif de vous informer, par écrit (lettre ou email), de la date d’échéance de votre contrat. De cette manière, vous avez la possibilité de choisir entre le poursuivre ou y mettre fin.
L’information sur la résiliation du mandat de gestion locative doit vous parvenir au plus tôt 3 mois avant la date d’échéance du contrat, et au plus tard, un mois avant la date d’échéance.
Si votre gestionnaire locatif ne se conforme pas à cette obligation, vous avez la possibilité de mettre fin au contrat de gestion à tout moment, à compter de sa date de reconduction automatique, et gratuitement.
Le mandataire devra vous rembourser les honoraires correspondant à la période entre l’échéance normale du contrat et celle où vous demandez à le résilier. Il dispose pour ce faire d’un délai de 30 jours, sous peine de devoir vous verser des intérêts de retard, calculés au taux légal.
La résiliation du mandat de gestion locative avant échéance (loi Châtel)
Le mandat de gestion locative ne peut pas être conclu pour une durée indéterminée. Il doit forcément comporter une date d’échéance, généralement fixée à 1 ou 3 ans, ainsi qu’un délai de préavis de 1 semaine à 3 mois.
En principe, vous ne pouvez pas résilier le mandat de gestion avant son échéance. Toutefois, comme pour tout contrat, vous pouvez demander à y mettre fin si vous pouvez prouver une faute ou un manquement grave du mandataire à ses obligations.
Rappelons que le mandataire n’est comptable qu’une obligation de moyens envers le mandant, et non d’une obligation de résultat. C’est ainsi que vous ne pouvez pas résilier le mandat pour la simple raison que le mandataire ne trouve pas de locataire.
En revanche, vous pouvez néanmoins démontrer qu’il n’a pas agit avec suffisamment de diligence pour trouver un locataire (absence de mise en ligne de l'annonce, manque de réactivité dans les réponses avec les potentiels locataires etc…).
De plus, le fait de trouver un locataire et de ne pas procéder à la vérification diligente de sa solvabilité, ou d’oublier de demander le dépôt de garantie, constitue un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation.
Si en dehors de la faute, vous décidez de résilier malgré tout le contrat avec une durée d’engagement minimale, vous devrez payer des pénalités si elles sont prévues au contrat.
La résiliation du mandat de gestion locative au départ du locataire
Le départ du locataire ne constitue pas un motif de résiliation du contrat de mandat, sauf s’il est concomitant à son échéance, ou s’il procède d’un manquement grave du gestionnaire.
À savoir : le Code civil prévoit que le contrat de mandat est un contrat intuitu personae. C’est ainsi qu’il prend fin automatiquement au décès du mandant. Il en va de même si vous revendez le bien. Vous n’en êtes plus propriétaire, et la loi ne prévoit pas de transmission automatique du mandat à l’acquéreur. Le contrat prendra fin le jour de la signature de l’acte authentique de vente.
Comment faire la résiliation d’un mandat de gestion locative ?
La dénonciation d’un mandat de gestion s’effectue avec un écrit, qui doit être envoyé par lettre recommandé avec accusé de réception, en respectant le préavis indiqué sur votre contrat.
La date d’effet de la demande de résiliation court à compter du jour de la première présentation du courrier recommandé. L’envoi en LRAR permet ainsi de conférer une date certaine au courrier et évite les litiges ultérieurs sur le respect du délai de préavis.
Mentions à indiquer dans la lettre de résiliation d’un mandat de gestion locative
Vous devez indiquer :
- Votre identité (nom, prénom et adresse) ainsi que celle du mandataire (nom commercial, adresse du siège social) ;
- La date ;
- Le numéro de référence du mandat et la date de signature ;
- La date d’échéance du mandat ;
- Le délai de préavis.
À savoir : vous n’avez pas à donner un motif de résiliation lorsqu’elle intervient à la date d’anniversaire. En revanche, en dehors de cette situation, vous devez mentionner le motif (mauvaise exécution du contrat, vente, absence d’information sur le droit de résiliation…).
Exemple de lettre de résiliation d’un mandat de gestion locative
Nom et prénom du bailleur
Adresse
Numéro de téléphone
Adresse email
Nom et prénom du mandataire/Nom de l'agence
Adresse
Le [date] à [ville]
Lettre recommandée avec accusé de réception [numéro du recommandé]
Objet : lettre de résiliation de mandat de gestion
Madame, Monsieur,
Je vous informe que je souhaite résilier le mandat de gestion n° [référence du mandat], conclu le [date de la signature mandat], et qui concerne le bien [appartement ou maison] situé au [numéro, rue, code postal].
Le mandat arrivant à échéance le [date d'échéance du mandat], je reprendrai la gestion de mon bien le [date du jour suivant la fin du mandat], après application du délai de préavis de [durée du préavis inscrite au contrat].
OU
En vertu de l'article L215-1 du Code de la consommation, et n'ayant reçu de votre part aucune information concernant la possibilité de résiliation de ce mandat de gestion locative, je vous en demande la résiliation immédiate et sans frais..
Je vous prie de bien vouloir me transmettre l’ensemble des documents nécessaires à la reprise de gestion de mon bien, le dépôt de garantie de mon locataire actuel et de préparer le solde tout compte.
Dans l’attente, je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.
[Signature du bailleur]
Résiliation d’un mandat : comment s’occuper de sa gestion locative ?
Dès que vous avez mis fin au mandat de gestion locative, vous devez la prendre en charge par vous-même. Le mandataire est dégagé de toutes ses obligations envers le locataire et vous.
Vous devez prévenir le locataire que vous devenez son interlocuteur direct, et lui fournir vos coordonnées bancaires, afin qu’il puisse vous verser les loyers et charges.
Par ailleurs, pensez à récupérer les documents essentiels auprès du mandataire, comme le contrat de bail et l’état des lieux d’entrée, ainsi que le montant du dépôt de garantie.
La gestion locative implique un certain nombre de tâches, comme :
- L’envoi de l’appel de loyers et de charges ;
- La relance en cas d’impayés : vous devez agir vite pour ne pas nuire à la rentabilité de votre investissement locatif ;
- La comptabilité de votre investissement locatif, afin de respecter vos obligations et pour effectuer votre déclaration fiscale annuelle ;
- Effectuer les travaux qui sont à la charge du bailleur…
Pour les mener à bien, vous pouvez vous appuyer sur le logiciel de comptabilité et de gestion locative Ownily. Il vous permettra de catégoriser vos opérations afin d’automatiser votre comptabilité et de n’oublier aucune échéance. Vous saurez également quelles dépenses vous pouvez imputer sur vos charges et le montant des revenus à indiquer sur votre déclaration fiscale.
