Peut-on récupérer son logement en location pour y habiter ?

Oui, vous pouvez récupérer un logement en location pour y habiter, sauf si les locataires sont protégés. Toutefois, vous devez respecter un délai de préavis et une procédure pour la reprise, qui varient en fonction de la nature du bail d’habitation : vide, meublé ou loi 1948.

Dans quels cas le bailleur peut reprendre le logement pour y habiter ?

Le propriétaire qui souhaite récupérer son logement loué pour l’utiliser comme résidence principale doit donner un préavis au locataire. Les bailleurs autorisés à reprendre le bien ne sont pas les mêmes selon la nature du bail.

Reprise du logement par le propriétaire d’une location nue

Vous êtes autorisé à reprendre le logement :

Si vous êtes bailleur personne physique et que vous souhaitez habiter dans le logement, à condition d’en faire votre résidence principale. Vous pouvez également donner congé pour reprendre le logement en faveur de l’un de vos proches, dont la liste est donnée par la loi. Sont ainsi éligibles l’époux, le partenaire de PACS, le concubin avec qui vous êtes en couple depuis au moins un an à la date du congé, vos enfants, petits-enfants, arrières petits-enfants (et ceux de votre partenaire de PACS ou concubins) et vos ascendants (parents, grands-parents…). Vous ne pouvez pas donner congé pour reprendre le logement afin que votre frère ou soeur y réside ;
Le bailleur est une SCI familiale : elle est constituée entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré. Le congé est possible, pour que l’un des associés fasse du logement sa résidence principale ;
Le bailleur est en indivision avec usufruit : la reprise est autorisée pour le bailleur ou l’un de ses proches ;
Le logement est en indivision sans usufruit : un indivisaire peut récupérer le logement pour y habiter ou loger un de ses proches, à condition d’avoir l’accord unanime de l’indivision.

À savoir : si vous louez un logement conventionné Anah, vous ne pouvez pas donner congé au locataire pour reprendre le logement pour y habiter, sauf motif sérieux, comme le non-paiement des loyers.

Reprise du bien immobilier par le LMNP

Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) peut récupérer son logement pour y habiter :

Pour en faire sa résidence principale ;
Pour que l’un de ses proches (conjoint, ascendants, descendants) en fasse sa résidence principale ;
Pour qu’un indivisaire avec usufruit ou l’un de ses proches en fasse sa résidence principale.

À savoir : en bail mobilité, vous ne pouvez pas donner congé pour reprise, vous devez attendre la fin normale du contrat de location. À l’issue, vous n’aurez pas besoin de suivre la procédure du congé, applicable uniquement pour les baux classiques.

Reprise du logement en bail 1948

Le bail loi 1948 s’applique à certains logements construits avant le 1er septembre 1948, dans quelques communes de plus de 10 000 habitants.

Le locataire bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux, mais vous pouvez lui donner un préavis pour reprise, pour vous-même ou vos proches. Il en va de même pour l’usufruitier du logement.

Toutefois, et comme pour les autres baux, certains locataires protégés vous empêchent d’exercer votre droit à reprise (voir plus bas). Vous devez en outre proposer une offre de relogement, sauf cas spécifiques.

À savoir : pour l’ensemble des baux, il est aussi possible de reprendre le logement donné en location pour le vendre ou pour un motif légitime et sérieux, comme des nuisances de voisinage répétées ou l’absence d’assurance habitation.

Quand le propriétaire peut-il reprendre le logement en location pour y habiter ?

Vous devez notamment respecter des règles relatives à la date d’échéance du bail, qui varient en fonction de la nature du bail.

Date pour reprise d’un logement en location nue

Il convient de distinguer 2 situations :

Vous aviez acheté le logement alors qu’il était inoccupé : vous devez donner congé au locataire au moins 6 mois avant la date d’échéance du bail, de son premier renouvellement ou de ses reconductions ultérieures. Au plus tard, le locataire devra quitter les lieux à la date d’échéance du contrat de location (il peut partir quand il le souhaite durant la période de préavis, en s’acquittant des loyers et charges dus) ;
Vous aviez acheté le logement déjà loué : il faut alors se référer au bail en cours, pour déterminer si sa date d’échéance intervient moins de 2 ans ou plus de 2 ans après l’achat.
> La date d’échéance intervient plus de 2 ans après l’achat : vous devez donner congé au locataire pour la date d’échéance du bail, en respectant le délai de préavis de 6 mois ;
> La date d’échéance intervient moins de 2 ans après l’achat : vous pouvez d’ores et déjà donner congé pour reprendre le logement à l’échéance du bail, mais la date de reprise interviendra seulement 2 ans après l’achat. Par exemple, vous avez acheté le logement le 2 avril 2022 et la date d’échéance est au 25 mai 2023. Vous pouvez donner congé pour le 25 mai, mais le locataire aura jusqu'au 2 avril 2024 pour partir.

Délai de préavis pour la reprise d’un logement en location meublée

Pour que la reprise du logement pour habiter soit valable, vous devez donner congé au locataire au moins 3 mois avant l’échéance du bail. Par exemple, si la date d’échéance du bail est le 19 septembre, le preneur doit recevoir la lettre au plus tard le 19 juin.

Si les chiffres du mois ne sont pas les mêmes, vous devez prendre en compte le dernier jour du mois. Par exemple, si l’échéance du bail est au 31 mai, alors le courrier doit parvenir au locataire au plus tard le 28 ou le 29 février.

À savoir : vous pouvez donner congé en amont du délai de 3 mois, mais la reprise ne sera effective qu’à la date d’échéance du bail.

Délai de préavis pour la reprise d’un logement en loi 1948

Le délai de préavis est d’au minimum 6 mois à l’avance.

Quelle procédure pour reprendre le logement pour y résider ?

Vous devez formaliser la demande de reprise d’un logement pour y habiter par un écrit.

Les mentions de la lettre de congé

La lettre de congé doit mentionner certaines informations :

Le motif du congé, en l’occurrence, reprise pour l’habiter ou loger un proche ;
Le nom, le prénom et l’adresse de la personne qui résidera dans le logement ;
Le lien de parenté entre le propriétaire et le proche le cas échéant ;
Une justification du motif (par exemple, reprendre un logement car le loyer actuel est devenu trop cher).

Vous devez joindre à la lettre de reprise la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire.

Le destinataire de la lettre de reprise du logement

Vous devez adresser la lettre de congés à chacun des signataires du bail, avec des règles spécifiques selon le statut marital du couple :

Vous avez loué à un couple dont vous savez que les membres sont mariés : même si un seul époux a signé le bail, vous devez envoyer le congé aux 2 époux ;
Vous avez loué le logement à des partenaires de PACS, seul l’un des partenaires a signé le bail, mais le nom des deux figure sur le bail : vous devez également envoyer le courrier au deux partenaires.

Les modes d’envoi de la lettre de congé

Vous ne pouvez pas donner le congé par mail, même si son destinataire l’accepte par retour de mail, sinon, le congé ne sera pas valable. Vous devez obligatoirement utiliser l’un des modes d’envoi suivants :

La lettre recommandée avec accusé de réception :
La lettre recommandée électronique, à condition que le locataire ait donné son autorisation pour ce type d’envoi ;
L’acte du commissaire du justice (profession qui fusionne l’huissier de justice et le commissaire-priseur) ;
La remise en main propre comme émargement.

À savoir : le délai de préavis court à partir de la réception effective du courrier recommandé. Mieux vaut donc faire appel à un commissaire de justice en cas de mésentente avec le locataire, lequel pourrait tout simplement ne pas retirer le recommandé à la Poste…

Qui sont les locataires protégés ?

Vous ne pouvez pas récupérer le logement si le locataire est protégé, sauf si vous même vous remplissez l’une des conditions de l’habitant protégé, ou si vous proposez une solution de relogement adaptée.

Sont considérés comme protégés les locataires :

Qui ont moins de 65 ans, mais qui ont à leur charge une personne d’au moins 65 ans ET dont le total des revenus en N-1 n’excèdent pas certains plafonds, variables en fonction du nombre de personnes occupant le logement et la région ;
Qui ont plus de 65 ans et respectent les conditions de ressources ;
Qui perçoivent une allocation de présence parentale, ont des revenus inférieurs aux seuils légaux et pour lesquels vous n’avez pas proposé de solution de relogement ;
Qui ont plus de 70 ans et dont les revenus annuels sont inférieurs à 31 804.50 euros en bail loi 1948.

Courrier pour récupérer son logement en location pour y habiter : modèle

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Coordonnées du propriétaire bailleur

Coordonnées du locataire

À [ville], le [date du jour]

Objet : congé pour reprise du logement

Madame, Monsieur,

Par la présente, je vous informe que le bail d’habitation consenti le [date d’effet du bail] pour le logement situé au [adresse] ne sera pas renouvelé. Je vous donne congé pour sa date d’échéance le [date de fin de bail].

En application de l’article 15-I de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, je vous précise que ce congé est justifié par une reprise pour habiter. Le bénéficiaire de la reprise est (M.) [nom et prénom], actuellement domicilié(e) [adresse complète actuelle] en raison de [préciser le motif réel et sérieux de la reprise].

En conséquence, vous devrez libérer les lieux au plus tard le [date de fin de bail], date à laquelle vous serez déchu de tout droit d’occupation du logement.

Je vous remercie de votre compréhension et vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.

Nom(s), Prénom(s), Signature(s)

Pièce jointe : notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire.

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