Vous envisagez de réaliser un investissement locatif, plus particulièrement en location meublée. Bonne idée, vous pouvez viser une meilleure rentabilité grâce à des loyers plus élevés qu’en location nue, et à une fiscalité avantageuse. En contrepartie, vous devrez composer avec un turn-over régulier des locataires et une gestion plus complexe. Louer en meublé : avantages et inconvénients !
Quelles sont les caractéristiques d’une location meublée ?
Avant de nous pencher sur les atouts et contraintes d’une location meublée, revenons un instant sur les LMNP / LMP et les caractéristiques de la location meublée.
Les statuts LMNP et LMP
Vous serez considéré comme un loueur en meublé non professionnel (LMNP) si vous remplissez l’une des conditions suivantes :
- Percevoir moins de 23 000 euros de recettes locatives par an ;
- Ces recettes sont inférieures aux autres revenus d’activité de votre foyer fiscal.
Si vous remplissez les 2 conditions, vous serez considéré comme un loueur en meublé professionnel (LMP).
La liste de meubles obligatoires en location meublée
Un décret de 2015 vous impose d’équiper l’appartement ou la maison avec une liste minimale de meubles et mobiliers, qui permettent au locataire de prendre ses repas, dormir et se détendre, comme :
- Une literie complète avec couette ou couverture ;
- Des plaques de cuisson ;
- Un frigo avec compartiment congélateur ;
- De la vaisselle et des ustensiles de cuisine…
Quels sont les avantages de louer meublé ?
Si la LMNP a le vent en poupe, c’est pour les nombreux avantages qu’elle propose, notamment fiscaux.
Des loyers plus élevés qu’en location nue
En tant que propriétaire bailleur d’un logement loué, vous pouvez proposer un loyer plus cher qu’en location vide, car vous mettez à disposition des locataires des équipements et des meubles. C’est ainsi que vous pouvez appliquer une surcote de 10 à 20 % sur le montant du loyer.
Le conseil d’Ownily : réalisez une étude de marché avant de fixer votre loyer, en tenant compte de la localisation du logement, de son état général, des commodités à proximité et de l’offre et la demande.
Le choix entre location meublée classique et location saisonnière
Avec un logement meublé, vous pouvez diversifier les modes de location afin d’optimiser le rendement. S’il se situe dans une ville attractive en raison de son bassin d’emplois ou de ses qualités touristiques, vous pouvez envisager de faire de la location saisonnière, toute l’année ou en période estivale. Rien ne vous empêche, notamment, de cumuler location étudiante sur 9 mois et location touristique l’été.
Concrètement, vous avez le choix entre plusieurs baux d’habitation en location meublée :
- La location meublée classique d’un an minimum, renouvelable tacitement ;
- La location meublée étudiante de 9 mois, non renouvelable ;
- Le bail mobilité, pour une période allant de 1 à 10 mois, non renouvelable ;
- Le contrat de location saisonnière, de 90 jours maximum avec le même preneur.
Un bail plus souple qu’en location nue
Le bail de location nue court sur 3 ans minimum. Vous, vous avez le choix, d’une nuit en location saisonnière, à 1 an en location classique, en passant par 1 mois en bail mobilité.
Si vous partez sur une location meublée classique, vous bénéficiez également d’une plus grande souplesse sur le délai de préavis pour reprendre votre logement. Il est en effet de 3 mois, contre 6 mois en location nue. De son côté, le locataire bénéficie de la même flexibilité, avec un délai de préavis d’1 mois.
Lire aussi : Clause de résiliation de plein droit : faut-il l’inclure dans le bail ?
Le choix du mode de paiement des charges en location meublée
En location vide, vous devez forcément facturer les charges locatives en provisions, avec régularisation annuelle. Avantage de la location meublée, vous avez le choix entre :
- La provision de charges avec régularisation annuelle ;
- Le forfait, qui ne permet pas de demander un complément (et n’impose pas non plus de restituer un éventuel trop-perçu), mais présente l’avantage de la simplicité.
Un dépôt de garantie plus élevé qu’en location vide
Excepté en bail mobilité, où le dépôt de garantie n’est pas autorisé, vous pouvez demander jusqu’à 2 mois de loyers hors charges pour couvrir les éventuels loyers impayés et les dégradations locatives. Soit 2 fois plus qu’en location nue, ce qui se justifie évidemment par l’équipement du logement.
En location saisonnière, vous restez libre de déterminer vous-même le montant du dépôt de garantie.
La fiscalité avantageuse de la location meublée
Percevoir des revenus locatifs sans alourdir votre impôt sur le revenu, vous en rêvez ? Le LMNP peut le faire, à condition de choisir le régime réel.
Rappelons à toutes fins utiles que la location meublée génère non pas des revenus fonciers, mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), eu égard à la nature commerciale de la location meublée.
Le régime micro-BIC pour simplifier la fiscalité
Le régime micro-BIC s’applique de plein droit au lancement de votre activité et jusqu’à :
- 15 000 euros de recettes locatives pour un meublé de tourisme non classé ;
- 77 700 euros pour la location meublée classique, étudiante et bail mobilité ;
- 188 700 euros pour les meublés de tourisme classés.
Vous ne pouvez pas déduire de charges, mais l’administration fiscale applique un abattement sur les loyers avant taxation à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. L’abattement s’élève à :
- 30 % pour les meublés de tourisme non classés ;
- 50 % pour les locations meublées classiques ;
- 71 % pour les meublés de tourisme classés.
Le régime réel pour réduire ou effacer votre imposition
Sur option, où dès que vous excédez les seuils du régime micro, vous pouvez choisir le régime réel. Celui-ci vous autorise à déduire l’intégralité de vos charges d’exploitation et à pratiquer des amortissements sur le bâti (hors terrain) et le mobilier.
Et c’est là tout l’avantage de la location meublée. Si les charges sont supérieures aux recettes locatives, vous créez un déficit. Ce déficit se reporte pendant 10 ans sur les BIC de location meublée.
Autrement dit, vous ne paierez ni impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux tant que vous aurez du déficit à déduire et des amortissements à reporter.
La taxation de la plus-value au régime des particuliers
Dernier avantage de louer en meublé s’agissant de la fiscalité : la taxation de la plus-value. Tant que vous restez sous le statut du LMNP, la plus-value est taxée au régime des particuliers, qui prévoit un abattement pour durée de détention sur l’IR et sur les prélèvements sociaux.
À savoir : en LMP, vous pouvez être exonéré intégralement de taxation sur la plus-value, si le montant de celle-ci n’excède pas 90 000 euros et si vous exercez votre activité depuis au moins 5 ans. Vous pouvez également être exonéré partiellement de taxation si la plus-value est comprise entre 90 000 et 126 000 euros, avec 5 ans d’activité.
Quels sont les inconvénients de la location meublée ?
Louer en meublé présente certains inconvénients, essentiellement en termes de gestion, qui peuvent être palliés grâce à un logiciel de gestion locative.
Un investissement de départ plus lourd
Souvenez-vous, vous devez installer un socle minimum de meubles ou de mobiliers, qui ont bien entendu un coût. Et naturellement, vous devrez les changer assez régulièrement, d’autant plus que la location meublée entraîne un fort turn-over des preneurs.
Toutefois, cet inconvénient de la location meublée se transformera en atout si vous optez pour la taxation des loyers au régime réel. Vous pourrez en effet faire passer les dépenses en charges déductibles ou en amortissements pour créer un déficit.
Un turn-over plus élevé des locataires
Étudiants, personnes en mobilité professionnelle : généralement, les locataires qui choisissent la location meublée ne restent pas longtemps dans les lieux. Ceux qui souhaitent s’installer durablement dans un logement préfèrent la location vide, car ils peuvent l’équiper avec leurs propres meubles.
Une gestion plus complexe de la location meublée
La gestion locative en location meublée se révèle plus complexe, du fait notamment du changement fréquent de locataires. Vous devez publier une nouvelle annonce, sélectionner le locataire, rédiger un nouveau bail à chaque fois, et procéder à une autre formalité assez lourde en location meublée : l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie.
Par ailleurs, la location meublée au régime réel suppose de remplir des obligations comptables, pour justifier des charges déductibles et des amortissements, et les comptabiliser.
Idem, si vous avez choisi le régime réel, vous devez remplir une liasse fiscale, plus complexe que la simple déclaration 2042 C Pro au régime micro-BIC.
Lire aussi : Quand et comment faire sa déclaration LMNP de 2024 ?
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