En principe, les donations s’effectuent devant notaire. La jurisprudence admet la possibilité de donner des droits incorporels sans recourir à l’officier ministériel, mais exclut cette disposition pour les parts sociales de société. Dès lors, pour la donation de parts de SCI, le notaire est obligatoire. Explications !
Le notaire est-il obligatoire pour la donation de parts de SCI ?
L’article 931 du Code civil dispose que les donations entre vifs doivent être passées devant notaire, sous peine de nullité de l’acte. Cette disposition ne s’applique pas aux biens corporels (par exemple, une voiture), où le don manuel ne nécessite pas de recourir à un notaire. Cette exception a été étendue aux droits incorporels, constitués notamment par les portefeuilles de titres et actions. La question se pose alors de savoir si les parts sociales de SCI entrent dans ce régime des droits incorporels.
La différence entre actions de société et parts sociales de SCI
Selon un arrêt de la Cour d’appel de Versailles en date du 1er décembre 2016, si la donation d’actions de société (comme une SAS par exemple) ne suppose pas le recours obligatoire au notaire, la donation de parts de SCI le rend obligatoire. Les actions et les parts sociales constituent des titres accordés aux associés en contrepartie de leur apport dans le capital.
Les actions sont émises par les sociétés par actions, les parts sociales, par les autres sociétés comme la SARL ou la SCI. Il existe une différence majeure entre les actions et les parts sociales : les premières constituent des titres financiers négociables, pas les secondes. Les actions peuvent ainsi très facilement être revendues, ce qui n’est pas le cas des parts sociales, bien moins liquides.
Leur revente ou leur donation est soumise à un formalisme particulier (procédure d’agrément, rédaction de l’acte par écrit…).
Le recours obligatoire au notaire pour la donation de parts de SCI
C’est au regard du caractère non négociable et du formalisme associé à la cession de parts sociales, que la jurisprudence rend obligatoire le recours à un notaire pour la donation de parts de SCI. La donation doit ainsi faire l’objet d’un acte authentique, sous peine de nullité.
Quelles sont les différentes formes de donation ?
Donation de parts entre époux, donation de parts aux enfants, donation de parts à un tiers, en pleine propriété ou en démembrement de propriété : il existe de multiples manières de donner des parts sociales de SCI.
La donation en pleine propriété des parts de SCI
Voici les différentes options possibles pour donner des parts sociales de SCI, à vos proches ou à un tiers :
- La donation simple de parts de SCI : vous allez donner vos parts en passant par un notaire, à un seul bénéficiaire appelé donataire. En théorie, la donation est irrévocable : le donateur (celui qui donne les parts) ne peut plus les reprendre. Toutefois, en cas d’agissements graves du donataire à l’égard du donateur, ou s’il ne respecte pas ses engagements (par exemple, de nourrir le donateur en contrepartie de la donation), le donateur peut faire appel à un juge pour demander la révocation de la donation ;
- La donation-partage de parts de SCI : elle fonctionne comme la donation simple de parts, sauf qu’elle s’effectue avec plusieurs bénéficiaires. Elle aussi est normalement irrévocable ;
- La donation au dernier vivant des parts de SCI : aussi appelée donation entre époux, elle ne concerne que les couples mariés. La donation produit ses effets au décès du premier époux, à l’égard du conjoint survivant.
La donation de parts de SCI avec réserve d’usufruit
- La donation de parts avec réserve d’usufruit repose sur le démembrement de propriété. Le droit de propriété comporte trois attributs (l’usus, le fructus et l’abusus). Le montage consiste ici à séparer les attributs du droit de propriété entre :
- L’usufruitier des parts sociales : c’est le donateur, qui conserve l’usufruit des parts sociales, c’est-à-dire le droit d’en percevoir des revenus ;
- Le nu-propriétaire des parts sociales : le donataire dispose de la nue-propriété des parts, c’est-à-dire de la possibilité de les revendre. Au décès de l’usufruitier, il devient pleinement propriétaire des parts sociales, sans frais ni formalités supplémentaires. C’est le remembrement de propriété.
Quelles sont les formalités pour la donation de parts de SCI ?
Vous l’avez compris, pour la donation de parts de SCI, le recours au notaire est obligatoire. Il convient aussi de respecter un certain formalisme, qui varie selon si la donation est réalisée au profil de membres de la famille ou d’un tiers.
Obtenir l’agrément des associés à la donation de parts de SCI
Si la donation est consentie au profit d’un ascendant (parent), du conjoint ou d’un descendant (enfant), alors elle est libre, sauf dispositions statutaires contraires. Elle n’impose pas de recueillir l’accord des associés. Si l’agrément du nouvel arrivant est nécessaire, il faut réunir l’assemblée générale des associés. Celle-ci dispose d’un délai de 6 mois pour accorder l’agrément, qui est réputé être donné en absence de réponse sur cette période.
À savoir : en régime de la communauté légale aux acquêts ou sous celui du PACS, le donateur doit demander l’accord de l’époux ou du partenaire à la donation.
Rédiger l’acte de donation de parts devant notaire
C’est le notaire qui rédige l’acte de donation de parts. L’acte notarié comporte un certain nombre de mentions obligatoires comme le nombre et désignation des parts sociales cédées, ainsi que leur valeur.
Payer les frais de notaire sur la donation de parts de SCI
Il appartient au bénéficiaire de la donation de parts sociales de SCI de payer les frais de notaire. Le montant des émoluments est proportionnel à la valeur des actifs donnés.
Modifier les statuts de la SCI
La donation de parts entraîne un changement de la participation dans le capital social.
Le gérant de la SCI doit convoquer une assemblée générale extraordinaire, qui approuve la modification des statuts juridiques. Pour se simplifier la tâche, il peut opter pour un outil de gestion de SCI comme celui d’Ownily. En plus d’assurer la comptabilité, il permet par exemple de rédiger plus facilement les convocations et PV d’assemblées générales.
Le gérant publie ensuite une annonce légale dans le mois suivant l'approbation. Il transmet un exemplaire des statuts, du PV d’AGE et l’attestation de parution au greffe du tribunal de commerce pour enregistrer légalement le changement statutaire.
Quelle est la fiscalité de la donation de parts de SCI ?
La fiscalité applicable à la donation dépend de deux facteurs : le fait de donner en pleine propriété ou en nue-propriété et du degré de parenté du donateur et du donataire.
L’abattement sur la donation de parts de SCI
Le plus souvent, vous créez une SCI de famille pour optimiser la transmission du patrimoine immobilier avec la donation de parts du vivant. Grâce à l’abattement pour lien de filiation rechargeable tous les 15 ans, vous pouvez drastiquement diminuer, voire supprimer l’imposition sur la donation, puis sur la succession. Voici les différents abattements proposés par le Code g@énéral des impôts sur la donation de parts de SCI :
La taxation aux droits de donation
Il appartient au bénéficiaire de la donation de parts de payer les droits de donation, appelés droits de mutation à titre gratuit. Le donateur peut les conserver à sa charge s’il préfère.
Les droits s’appliquent sur la valeur nette des parts sociales, c’est-à-dire déduction faite des dettes et charges. Dans un premier temps, vous devez donc calculer la valeur des parts sociales en soustrayant les dettes comme les intérêts d’emprunt. Déduisez ensuite l’abattement fiscal.
Exemple : Si une SCI dont le capital est divisé en 100 parts sociales possède un bien immobilier d’une valeur de 500 000 euros, et doit encore rembourser 200 000 euros avec un déficit d’exploitation cumulé de 20 000 euros (composé en partie des intérêts d’emprunt) comblé par un compte courant d’associé (dette), alors son actif net est de : 500 000 - 200 000 - 20 000 = 280 000 euros.Pour obtenir la valeur nette des parts sociales, il convient de diviser l’actif net par le nombre de part : 280 000 / 100 = 2 800 eurosChaque part de la SCI sera alors taxée au titre de donation sur la base de 2 800 euros.
Le taux d’imposition des donations en pleine propriété
Un autre barème fiscal s’applique sur la donation avec réserve d’usufruit, car le donateur et le donataire disposent chacun de droits sur les parts sociales. La valeur retenue est la valeur en nue-propriété, laquelle dépend de l’âge de l’usufruitier au moment de la donation (article 669 du CGI).
Voici le barème fiscal de la donation en nue-propriété :
Cumulée avec l’abattement pour lien de filiation, la donation des parts de SCI avec réserve d’usufruit permet de limiter la fiscalité sur la succession.
