Clause de résiliation de plein droit : faut-il l'ajouter dans votre contrat de bail ?

Prévue par la loi du 6 juillet 1989, la clause de résiliation de plein droit est obligatoirement insérée dans les baux d’habitation rédigés à compter du 29 juillet 2023. En tant que propriétaire bailleur, vous pouvez l’actionner dans un nombre limité de situations, comme le non-paiement du loyer et des charges ou du dépôt de garantie. Elle ne suffit pas à elle seule pour expulser un locataire.

Qu’est-ce qu’une clause résolutoire de plein droit dans un contrat de bail ?

Insérée dans un bail de location vide ou de location meublée, la clause résolutoire de plein droit vise à sanctionner le locataire qui ne respecte pas les obligations mises à sa charge par le contrat de location, comme le paiement des loyers et des charges. Elle permet de résilier de plein droit le bail, sans action judiciaire préalable.

Depuis la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite (loi anti-squat), la clause résolutoire est obligatoire dans les baux d’habitation nue ou meublée.

Auparavant, la clause était facultative, mais recommandée. En effet, sans clause résolutoire dans le bail, le propriétaire devait demander au juge la résolution judiciaire aux termes d'une procédure souvent assez longue.

Quels sont les effets de la clause de résiliation de plein droit du bail d’habitation ?

Grâce à la clause de résiliation de plein droit, le bailleur peut résilier unilatéralement le bail de location si le locataire ne régularise pas la situation dans le délai imparti, sans devoir introduire au préalable une action en justice.

Pour rendre la résiliation effective, vous devez envoyer un commandement de payer au locataire. Non pas directement, mais en passant par un commissaire de justice (profession qui a fusionné les métiers d’huissier de justice et de commissaire-priseur).

Le juge interviendra ensuite pour :

Constater que le bail est résilié ;
Prononcer l’expulsion du locataire du logement ;
Fixer le montant d’une indemnité d’occupation. Depuis la loi antisquat de 2023, la législation s’est durcie à l’égard des locataires qui restent dans le logement après la résiliation du bail. Devenus occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de location, ils doivent verser une somme d’argent au bailleur, qui tient lieu de loyers et de charges, jusqu’à leur départ effectif de l’appartement ou de la maison.

Dans quelles situations la clause de résiliation de plein droit s’applique-t-elle ?

L’introduction de la clause de résiliation de plein droit ne doit pas conduire à des pratiques abusives de la part du propriétaire. C’est ainsi que la clause est réglementée et s’applique seulement à 4 situations :

Non-paiement du loyer et des charges locatives ;
Non versement du dépôt de garantie lors de l’entrée dans les locaux ;
Absence d’assurance habitation contre les risques locatifs ;
Non-respect de l’obligation contractuelle de jouissance paisible des locaux.

À savoir : la clause de résiliation de plein droit est obligatoire pour les deux premières situations, facultative pour les 2 autres.

Le non-versement des loyers et des charges

Le défaut de paiement des loyers et des charges permet d’actionner la clause de résiliation de plein droit du bail. Toutefois, il faut que :

Le locataire soit en impayés de loyers ou de charges depuis une durée d’au moins 2 mois sans interruption ;
Ou que le montant de la dette représente deux fois le montant du loyer mensuel hors charges.

Vous enverrez le commandement de payer par le biais du commissaire de justice, mais la clause de résiliation de plein droit du bail ne produira ses effets qu’après un délai de 6 semaines (avant l’entrée en vigueur de la loi anti-squat, le délai à respecter était de 2 mois). Ce délai est prévu pour donner au locataire une chance de régulariser sa situation.

Non versement du dépôt de garantie lors de l’entrée dans le logement ;

Dans le cadre d’un bail d’habitation, vous pouvez demander un dépôt de garantie représentant au maximum :

1 mois de loyer hors charges pour la location vide ;
2 mois de loyers hors charges pour la location meublée.

Ce dépôt de garantie constitue une sécurité pour vous, car vous pouvez le retenir partiellement ou intégralement si le preneur a commis des dégradations, n’a pas entretenu le logement ou s’il existe des impayés de charges ou de loyers en fin de location.

La clause de résiliation de plein droit produira ses effets 6 semaines après la notification d’un commandement de payer resté infructueux.

Absence d’assurance habitation contre les risques locatifs

La souscription d’une assurance habitation constitue une autre obligation à la charge du locataire. S’il ne vous fournit pas de contrat, vous pouvez résilier le bail après l’envoi d’un commandement par un commissaire de justice. Le locataire dispose alors d’un mois pour régulariser sa situation, sinon la résolution deviendra effective.

Pour éviter la procédure de résiliation et d’expulsion du locataire, vous pouvez souscrire une assurance pour le compte du locataire. Vous répercuterez le montant de la prime dans les charges mensuelles, et vous pouvez augmenter le montant de la prime de 10 % à titre de pénalité. À noter toutefois que dans cette hypothèse, vous ne pourrez plus mobiliser la clause résolutoire sur le fondement du défaut d’assurance.

Le conseil d’Ownily : n’imposez pas une compagnie d’assurance particulière à votre locataire, la loi vous l’interdit ! Ce type de clause entre en effet dans la catégorie des clauses abusives.

Non-respect de l’obligation contractuelle de jouissance paisible du logement

Les troubles du voisinage ou nuisances du voisinage peuvent aussi donner lieu à la résiliation automatique du bail. En effet, le locataire a à l’obligation de jouir paisiblement du logement.

Entrent notamment dans la catégorie des troubles anormaux du voisinage les nuisances sonores ou olfactives et les aboiements répétés de chiens. Ils devront être constatés par une décision de justice avant que vous puissiez actionner la clause résolutoire.

Comment rédiger la clause de résiliation de plein droit du bail ?

La clause de résiliation de plein droit doit :

Mentionner clairement les motifs pour lesquels elle peut être mise en œuvre : rappelons que seules les 4 situations que nous avons exposées constituent des motifs légaux pour la résiliation automatique du bail ;
Préciser que le contrat de location sera automatiquement résilié si le locataire manque à ses obligations.

Voici un exemple de clause de résiliation de plein droit :

« Le présent bail sera résilié automatiquement et de plein droit :

6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux faisant suite au non-versement du loyer ou des charges locatives, ou au non-versement du dépôt de garantie prévu au contrat ;
1 mois après un commandement de payer demeurant infructueux faisant suite à un défaut d’assurance contre les risques locatifs ;
2 mois après le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, après constat du trouble du voisinage par une décision de justice passée en force de chose jugée.

Une fois le bénéfice de la clause résolutoire acquis au bailleur, le locataire devra libérer le logement dans un délai de 2 mois. »

Comment mettre en œuvre la clause de résiliation de plein droit ?

Vous devez respecter un certain formalisme pour actionner la clause de résiliation de plein droit du bail.

1. Mettre en demeure le locataire de s’acquitter de son obligation

Dans un premier temps, vous devez envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au locataire, pour lui rappeler qu’il doit respecter ses obligations.

Lorsque le motif de résiliation est le paiement du loyer ou du dépôt de garantie, vous devez obligatoirement faire appel à un conciliateur de justice ou à un médiateur de justice si la dette est inférieure à 5 000 euros. Le recours au conciliateur est gratuit, celui à un médiateur, payant.

2. Prévenir le garant des loyers, l’assurance et la CAF

Vous devez aussi :

Prévenir la caution du locataire ;
Prévenir votre assurance loyers impayés (GLI, reportez-vous à votre contrat pour savoir dans quel délai vous devez contacter votre assureur) ou la garantie Visale (dans les 30 jours suivant l’impayé) ;
Alerter la CAF si le locataire bénéficie d’une aide au logement (sous peine d’une amende de 7 332 euros).

3. Résilier le bail et demander l’expulsion du locataire

Vous ferez appel à un commissaire de justice afin qu’il fasse parvenir un commandement de payer (ou de s’acquitter d’une autre obligation) au locataire et à sa caution.

Le commandement de payer devra contenir un certain nombre d’informations obligatoires sous peine de nullité, comme le délai accordé pour le règlement de la dette et le décompte de la dette.

Si le commandement ne produit pas ses effets, vous devez alors :

Saisir le juge des contentieux de la protection afin qu’il constate la résiliation du bail, ordonne l’expulsion et fixe le montant de l’indemnité d’occupation ;
Recourir à un commissaire de justice pour assigner le preneur en justice. L’audience se tiendra dans un délai minimum de 6 semaines après notification de l’assignation.

À l’audience, le juge peut alors prononcer :

Un étalement de la dette, sur une durée de 3 ans maximum : le juge peut opter pour un échéancier de remboursement seulement si le locataire a recommencé à payer son loyer ;
L’application de la clause résolutoire.

Quelles sont les limites de la clause de résiliation de plein droit ?

La clause résolutoire de plein droit ne permet pas d’expulser rapidement et automatiquement le locataire. Vous devez en effet recourir au juge, qui peut préférer appliquer un échéancier de paiement.

Par ailleurs, même si le juge prononce la résiliation du bail, il faudra encore recourir à un commissaire de justice pour signifier un commandement de quitter les lieux au locataire. Le délai fixé peut alors aller de 1 mois à 1 an.

Si le locataire ne quitte pas volontairement le logement, il faudra faire appel à un commissaire pour l’expulser, en respectant la trêve hivernale le cas échéant.

Le commissaire ne peut pas contraindre par la force le locataire à quitter le logement, il doit demander au Préfet à être assisté par la police ou la gendarmerie pour l’expulsion, sachant que le Préfet peut refuser. Dans cette dernière hypothèse, vous pouvez demander une indemnisation. Vous le constatez, la clause de résolution automatique porte mal son nom !

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