Pour louer un appartement ou une maison à un particulier, vous devez rédiger un bail d’habitation. Il en existe plusieurs, selon si vous proposez de la location nue ou de la location meublée. Chacun de ces baux d’habitation dispose de sa propre réglementation. On fait le point sur leurs avantages et inconvénients respectifs.
Baux d’habitation : quelles possibilités en SCI ?
Avant d’entrer dans le détail des baux d’habitation, revenons un instant sur la fiscalité de la SCI, car elle a toute son importance dans le choix du bail applicable.
De plein droit, le régime fiscal de la SCI est celui de la transparence fiscale. La SCI à l’IR doit alors exercer une activité de nature civile, c’est-à-dire louer un logement nu. Elle peut toutefois exercer une activité commerciale comme la location meublée, si les recettes locatives qu’elle en tire ne représentent pas plus de 10 % du total des bénéfices.
Ainsi, si vous souhaitez faire de la location meublée à titre habituel, vous devez créer une SCI à l’IS, la seule autorisée à exercer une activité commerciale.
Lire aussi : Faut-il choisir une SCI à l’IR ou à l’IS ?
Qu’est-ce qu’un bail d’habitation ?
Aussi appelé contrat de location, le bail est un document écrit par lequel un propriétaire bailleur, en l’occurrence la SCI, met à disposition d’un locataire ou preneur un appartement ou une maison à titre de résidence principale. Il est régi par la loi de 1989 sur les rapports locatifs.
Les baux d’habitation réglementent les relations entre bailleur et locataire en établissant les droits et obligations de chacune des parties.
Le bail de location nue ou meublée doit notamment mentionner :
- La description du logement, le nombre de pièces, les équipements communs et privatifs ;
- La surface habitable ;
- Le montant du loyer, des charges et du dépôt de garantie ;
- Les informations sur les frais d’agence…
Il faut également annexer au bail un certain nombre de diagnostics obligatoires, dont a minima le diagnostic de performance énergétique.
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Le conseil d’Ownily : Pensez à insérer une clause résolutoire dans le bail, elle est devenue obligatoire pour les baux d’habitation signé à compter du 29 juillet 2023. Elle permet de résilier le bail et d’expulser le locataire qui ne paie pas ses loyers en suivant une procédure moins contraignante.
Quels sont les différents baux d’habitation ?
Location nue ou meublée, de longue ou de courte durée : voici l’ensemble des baux d’habitation que la SCI peut rédiger.
Le bail civil de location nue
La location vide doit faire l’objet d’un bail d’habitation loi 1989, rédigé en autant d’exemplaires que de parties (locataire, propriétaire et caution).
La durée du bail de location vide
La durée du bail d’habitation en location nue est de 6 ans puisque vous louez via une SCI (elle est de 3 ans lorsque le propriétaire est un particulier). À l’issue, le bail est reconduit automatiquement, sauf si le propriétaire souhaite reprendre le logement ou si le locataire désire quitter les lieux.
À savoir : il est possible de conclure un bail précaire d’habitation, aussi appelé bail dérogatoire d’habitation, pour une durée inférieure à 3 ans, mais d’au moins 1 an (article 11 de la loi du 6 juillet 1989). Il faut que la SCI ait un caractère familial et qu’un événement précis justifie la reprise du logement pour des raisons familiales ou professionnelles (par exemple, un retour d’expatriation.).
Les délais de préavis d’un bail en location vide
Le propriétaire qui souhaite récupérer le logement peut le faire :
- S’il souhaite vendre ;
- S’il souhaite reprendre le logement pour y habiter ;
- Pour un motif légitime et sérieux, par exemple si le preneur cause des nuisances de voisinage ou est souvent en retard dans le règlement des loyers.
Le bailleur doit respecter un délai de préavis de 6 mois avant l’échéance du bail.
Le locataire qui souhaite quitter le logement doit respecter un préavis de 3 mois, sauf s’il se situe en zone tendue. Le délai de préavis passe alors à 1 mois.
Dépôt de garantie et modalités de paiement des charges en bail civil nu
Le montant du dépôt de garantie ne peut pas excéder 1 mois de loyer hors charges.
Le paiement des charges s’effectue par provisions mensuelles, avec une régularisation annuelle en fonction des dépenses réellement engagées par le propriétaire.
Avantages et inconvénients du bail de location vide :
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Le bail civil meublé
Un décret de 2015 liste les meubles à installer obligatoirement dans le logement.
La durée de location en bail civil meublé
Que le propriétaire soit un particulier ou une SCI, la durée minimum du bail de location meublée est de :
- 1 an pour la location classique ;
- 9 mois avec un étudiant.
À l’issue, le bail est reconduit automatiquement sauf si le locataire est un étudiant. Dans ce cas, vous devez rédiger un nouveau bail.
Les délais de préavis dans un bail d’habitation meublée
Le propriétaire peut récupérer le logement :
- S’il souhaite vendre ;
- S’il souhaite le reprendre pour y habiter ;
- Pour un motif légitime et sérieux.
Le bailleur doit respecter un délai de préavis de 3 mois avant l’échéance du bail.
Le délai de préavis du locataire est de 1 mois.
Dépôt de garantie et modalités de paiement des charges
Au maximum, vous pouvez demander un dépôt de garantie représentant 2 mois de loyer hors charges.
Pour le paiement des charges, vous avez le choix entre :
- Le paiement par provisions avec régularisation annuelle ;
- Un forfait de charges.
Le conseil d’Ownily : préférez le paiement par provisions, car avec un forfait de charges, vous ne pouvez pas demander un complément si les dépenses que vous avez effectivement engagées se révèlent plus élevées que les charges payées par le locataire.
Avantages et inconvénients du bail de location meublée :
Le bail mobilité
Considéré comme un occupant temporaire, le locataire doit être en formation professionnelle, suivre des études supérieures ou un stage, être sous contrat d’apprentissage… Il n’est pas possible de conclure ce type de bail avec un locataire qui n’entre pas dans la définition de l’occupant temporaire.
Le bail mobilité s’applique uniquement à la location meublée, il faut donc équiper le logement avec le mobilier obligatoire.
La durée du bail mobilité
Il se conclut pour une durée comprise entre 1 et 10 mois. Elle peut être modifiée par avenant une seule fois, sans pouvoir excéder la limite de 10 mois.
Le bail mobilité n’est ni reconductible, ni renouvelable : pour poursuivre la location, vous devrez alors rédiger un bail d’habitation meublée classique.
Le délai de préavis du bail mobilité
Le locataire peut donner congé à tout moment, en respectant un délai de préavis d’un mois. Le bailleur ne peut pas donner congé.
Dépôt de garantie et modalités de paiement des charges
Vous ne pouvez pas demander de dépôt de garantie au preneur. La garantie Visale reste la seule option pour se couvrir contre d’éventuelles dégradations. Les GLI, qui imposent une situation professionnelle stable, ne couvrent pas ce type de location.
S’agissant des charges, vous devez obligatoirement appliquer le forfait. Attention, vous ne devez pas les augmenter de manière disproportionnée entre deux locataires.
Avantages et inconvénients du bail mobilité
Le bail de colocation
Le bail de colocation peut être conclu en location vide ou en location meublée. Vous devrez alors respecter les règles applicables à chacun de ces baux d’habitation (durée, préavis, mode de paiement des charges…).
Il existe une spécificité pour la colocation : vous pouvez faire signer un bail unique à l’ensemble des colocataires, ou un bail par colocataire.
Lire aussi : La colocation : bonne ou mauvaise idée pour votre SCI ?
Le bail mixte commercial
Le bail mixte commercial porte sur un local dont une partie est affectée au logement du locataire, l’autre à son activité professionnelle, qui doit être libérale ou artisanale.
Attention, il faut vérifier que le règlement de copropriété autorise le bail mixte. Vous devez obtenir en outre l’autorisation préalable de la mairie si le logement se situe :
- Dans une commune de plus de 200 000 habitants ;
- Dans les départements des Hauts-de-Seine, du Val-de-Marne et de la Seine-Saint-Denis.
La réglementation applicable est celle de la location vide.
Vous savez quel bail vous souhaitez rédiger ? Pour vous simplifier la tâche et être dans les clous vis-à-vis de la loi, vous pouvez éditer en ligne sur Ownily votre bail en location nue ou meublée, conforme Loi Alur.
