La SCI poursuit normalement un objet civil, comme la location nue. La location d’un meublé touristique constitue une activité commerciale et est donc en principe prohibée en société civile immobilière. La location Airbnb en SCI est toutefois possible, si les recettes dégagées par cette activité restent sous le seuil de tolérance de l’administration fiscale, ou si vous optez pour le régime de l’impôt sur les sociétés.
Quelle est la réglementation applicable à la location Airbnb en SCI ?
Pour bien appréhender les conséquences de la location Airbnb en SCI, revenons un instant sur quelques notions et règles applicables.
SCI et Airbnb : la notion de meublé de tourisme
Si le logement que vous louez est considéré comme un meublé de tourisme, il peut se voir appliquer différentes procédures avant la mise en location sur Airbnb, comme une déclaration préalable à la mairie, un changement d’usage ou encore une compensation.
Sont considérés comme des meublés de tourisme :
- Les logements loués en entier, comme un studio, un appartement, une maison ou une villa ;
- Loués sur une courte durée (90 jours maximum avec le même client) ;
- A des locataires qui n’y élisent pas domicile.
Il faut savoir que le nombre de nuitées maximum en Airbnb varie en fonction de la nature du logement et des règles mises en place par la commune en matière de location saisonnière. Dans les communes imposant des restrictions à cette activité, il est par exemple limité à 120 nuits pour la location en entier de la résidence principale.
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Régime d’autorisation préalable de la location en Airbnb
Les locations sur Airbnb ne doivent pas avoir pour conséquence de créer encore plus de tension locative. C’est pourquoi la loi prévoit une déclaration préalable obligatoire dans certaines communes. Les autres villes peuvent volontairement adopter une procédure similaire.
L’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation (CCH) prévoit pour les communes de plus de 200 000 habitants et des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, l’obligation de soumettre le changement d’usage des locaux de la location classique vers la location saisonnière à une autorisation préalable de la mairie.
En parallèle, l’article L. 631-7-1 A du CCH permet au conseil municipal de définir un régime d’autorisation temporaire de changement d’usage, qui s’applique uniquement aux personnes physiques bailleurs d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif. En conséquence, les SCI qui sollicitent cette autorisation se verront refuser leur demande (voir par exemple cet arrêt du tribunal administratif de Rennes).
Le Conseil d’Ownily : avant de proposer un bien immobilier en Airbnb, vérifiez les conditions de location auprès de la mairie du lieu d’implantation, pour déterminer s’il existe ou non une réglementation qui la subordonne à une procédure particulière.
Une SCI peut-elle faire du Airbnb ?
Souvent à caractère familial, la SCI a généralement pour objet la détention, la gestion et la mise en location d’un patrimoine immobilier. De par sa nature civile, elle doit exercer une activité civile. Autrement dit, de la location vide, qui génère des revenus fonciers, une catégorie de votre revenu global constituée par des recettes locatives à caractère civil.
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À l’inverse, la location meublée, comme vous la proposez dans le cadre de la plateforme Airbnb constitue une activité commerciale. Elle ne génère pas de revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), une autre catégorie de votre revenu global imposable.
Fiscalement, le traitement des revenus fonciers et des BIC diffère. C’est ainsi que la SCI doit normalement se cantonner à la location vide. Cependant, vous pouvez faire du Airbnb en SCI, sous conditions :
- Soit vous respectez le seuil de la tolérance administrative pour rester en SCI à l’IR (recette locative meublée inférieure à 10 % des recettes) ;
- Soit vous basculez au régime de l’impôt sur les sociétés, avec une SCI à l’IS.
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Quelle fiscalité pour une location Airbnb en SCI ?
Il est possible de faire de la location Airbnb en SCI à l’IR dès lors que les recettes provenant de cette activité n'excèdent pas 10 % du total des recettes hors taxes sur les 3 dernières années. Autrement dit, lorsque cette activité n’est pas exercée à titre habituel. Sinon, vous devrez opter pour l’IS.
La SCI à l’IR : possible pour faire de la location Airbnb de manière ponctuelle
En principe, la SCI est soumise au régime de la transparence fiscale. Elle n’est pas fiscalisée sur les loyers qu’elle perçoit : on parle de SCI à l’IR. Les revenus locatifs sont taxés entre les mains des associés, dans leur tranche marginale d’imposition.
L’avantage de la SCI à l’IR pour les investisseurs fortement fiscalisés, c’est qu’elle leur permet de réduire, voire d’effacer leur impôt sur les recettes locatives grâce à un dispositif : le déficit foncier.
L’article 31 du Code général des impôts (CGI) autorise les associés bailleurs à déduire un certain nombre de charges des revenus de la SCI, comme les frais de gestion locative, les intérêts d’emprunt ou les primes d’assurance.
Si les charges supportées par les associés se révèlent supérieures aux loyers qu’ils encaissent, ils génèrent un déficit foncier. Celui-ci s’impute et se reporte sur le revenu global imposable, jusqu’à 10 700 euros par an, hors intérêts d’emprunt. Ces derniers, appelés charges financières, s’imputent uniquement sur la catégorie des revenus fonciers.
Le reliquat de déficit foncier non consommé peut être :
- Reporté sur le revenu global pendant 6 ans si le déficit initial n’excède pas 10 700 euros ou si l’imposition est inférieure à ce montant ;
- Reporté sur les revenus fonciers pendant 10 ans si le déficit initial excède 10 700 euros ou pour la fraction provenant des intérêts d’emprunt.
Si vous souhaitez faire de la location Airbnb en SCI à titre habituel, vous devrez opter pour un autre régime fiscal : celui de l’impôt sur les sociétés, avec une SCI à l’IS.
La SCI à l’IS : une obligation pour faire de la location Airbnb à titre habituel
On l’a dit, la location Airbnb est une activité de nature commerciale. Lorsqu’elle excède la tolérance fiscale de 10 %, vous devez obligatoirement assujettir la SCI à l’IS. Ce qui bien entendu entraîne des conséquences sur la taxation des bénéfices.
En SCI à l’IS, ce ne sont pas les associés qui supportent la taxation, sauf à se verser des dividendes. La société sera taxée sur les loyers :
- Au taux réduit de 15 %, jusqu’à 42 500 euros de bénéfices (à condition que la SCI respecte les seuils de la PME en termes de chiffres d’affaires, de total bilan et d’effectif salarié) ;
- Au taux normal de 25 %, au-delà.
Si les associés votent une distribution de dividendes, ceux-ci seront taxés à la flat tax de 30 %, (12.8 % d’IR, 17.2% de prélèvements sociaux).
Quels sont les avantages de la location meublée Airbnb en SCI ?
La location Airbnb en SCI présente certains avantages, dès lors qu’elle est assujettie à l’IS.
L’intégralité des charges d’exploitation sont déductibles en SCI à l’IS
En SCI à l’IS, vous pouvez déduire toutes les charges que la société supporte dès lors :
- Qu’elles sont engagées dans l’intérêt de l’exploitation et non dans l’intérêt propre des associés ou du gérant ;
- Qu’elles sont comptabilisées au titre de l’exercice en cours ;
- Qu’elles sont justifiées par des factures.
En outre, la SCI à l’IS permet de pratiquer des amortissements, sur le bâti hors terrain et sur le mobilier. Amortir en comptabilité consiste à répercuter sur les bénéfices de la société la dépréciation de ses actifs immobiliers et mobiliers.
Vous pouvez pratiquer un loyer élevé
En location Airbnb, vous fixez librement le prix des nuitées. Notez que vous n’êtes pas tenu de respecter le dispositif d’encadrement des loyers, sauf si vous louez en bail mobilité. Vous pouvez ainsi booster le rendement de votre logement.
Toutefois, au regard de la concurrence sur la plateforme, proposez un tarif en adéquation avec la qualité des prestations proposées et de l’emplacement.
Pas de risques d’impayés
Autre avantage de la location Airbnb en SCI, vous supprimez le risque d’impayés. Les nuitées sont payées avant l’entrée dans les lieux du locataire.
Pas de contrat de location à rédiger
Sauf à proposer du bail mobilité, vous n’avez pas de bail d’habitation à rédiger. Le contrat avec le locataire est généré directement sur la plateforme, en fonction des informations renseignées.
Quels sont les inconvénients de la location meublée Airbnb en SCI ?
La location Airbnb présente aussi quelques inconvénients :
- Le turn-over fréquent de locataires augmente le risque de dégradations et peut occasionner des nuisance auprès du voisinage ;
- Les revenus locatifs fluctuent au gré de la demande et des saisons ;
- Du fait de l’assujettissement de la société à l’IS, les associés perdent le bénéfice de la taxation des plus-values au régime des particuliers. Les plus-values sont taxées au régime des professionnels, sans abattement pour durée de détention, et sur la base de la valeur nette comptable.
Vous l’avez compris, la location en Airbnb en SCI est possible, à condition que cette activité génère des bénéfices inférieurs à 10 % de ses recettes, ou d’opter pour le régime de l’impôt sur les sociétés. Pour faciliter la gestion administrative de votre SCI, vous pouvez opter pour un logiciel de comptabilité pour les particuliers dédié aux SCI comme Ownily. Facile d’utilisation et intuitif, il vous permet de gérer facilement votre SCI à l’IS et à l’IR, sans avoir à recourir aux services coûteux d’un expert comptable. Gestion locative, déclaration fiscale, comptabilité… notre logiciel couvre tous les volets de votre investissement locatif en SCI ! Profitez dès maintenant d’un essai gratuit de 14 jours sans engagement ou d’une démonstration avec l’un de nos conseillers !
