Pour augmenter votre budget d’achat, vous envisagez d’acheter à plusieurs un bien immobilier. De plein droit, vous vous trouverez placés sous le régime de l’indivision. Rigide, il se révèle peu adapté si votre objectif est de pérenniser la détention du patrimoine immobilier. Le pacte tontinier, qui exige une prise de décision à l’unanimité des acquéreurs, est lui aussi contraignant. Il existe alors une autre piste à explorer : la création d’une SCI. Ce véhicule d’investissement est plébiscité en France, notamment pour les possibilités d’optimisation fiscale qu’il propose sur la transmission des biens aux héritiers.
Acheter en indivision à plusieurs
Vous relevez par défaut du régime de l’indivision si vous achetez un bien immobilier à plusieurs. Prévu aux articles 815 et suivants du Code civil, il s’applique sans démarches ni frais, et c’est bien là l’un de ses rares intérêts !
Avec le régime de l’indivision, les coacquéreurs disposent d’une quote-part sur le bien représentant leur contribution financière au moment de l’achat à plusieurs, mais sans que cette quote-part ne soit réellement matérialisée.
Le droit de propriété s’exerce collectivement sur le bien, ce qui distingue l’indivision de la copropriété, au sein de laquelle les copropriétaires disposent d’un droit exclusif de propriété sur leur quote-part de lots privatifs.
Le fonctionnement de l’indivision
Si le régime de l’indivision a une réputation de rigidité, c’est notamment parce qu’il prévoit des règles de prise de décision contraignantes.
C’est ainsi que pour les actes d’administration, comme la réalisation de travaux, les décisions doivent être prises à la majorité des 2/3 des droits indivis.
Pour les actes les plus graves, les actes de disposition, comme la revente du bien, les décisions doivent même être prises à l’unanimité.
La gestion d’un achat à plusieurs en indivision
Pour pallier les écueils du régime de l’indivision, les coïndivisaires peuvent rédiger ce que l’on appelle une convention d’indivision. Celle-ci doit être établie par écrit sous peine de nullité, et mentionner les quotes-parts de chacun.
La convention peut être à durée déterminée, au maximum pour 5 ans, renouvelables. Pendant cette période, le partage des biens ne peut être provoqué que pour des justes motifs. Si elle est à durée indéterminée, le partage peut être provoqué à tout moment.
Enfin, les coïndivisaires peuvent décider de nommer un ou plusieurs gérants, choisis parmi eux ou non. Les modalités de désignation et de révocation varient en fonction de la qualité du gérant, indivisaire ou non. Il appartiendra alors au gérant de prendre les décisions courantes sur le bien immobilier. Les autres actes relèveront d’une décision unanime des indivisaires.
Les limites d’acheter à plusieurs en indivision
L’achat en indivision ne permet pas de pérenniser le patrimoine. En effet, comme le prévoit le Code civil, « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué ». En d’autres termes, n’importe quel indivisaire peut revendre sa part à tout moment, même si les autres disposent alors d’un droit de préemption.
Acheter un bien à plusieurs avec une tontine
Autre possibilité pour un achat immobilier à plusieurs, le pacte tontinier. Aussi appelée clause d’accroissement, la tontine est insérée dans l’acte d’achat à plusieurs et garantit au dernier acquéreur survivant la propriété de la totalité du bien immobilier, rétroactivement.
Le fonctionnement d’un achat à plusieurs en tontine
L’unanimité est requise pour n’importe quel acte portant sur le bien immobilier détenu en tontine. Il en résulte qu’il n’est jamais possible de provoquer le partage sans cette unanimité, contrairement à ce que prévoit la loi pour l’indivision.
Au décès de chaque acheteur, sa part est redistribuée aux autres acheteurs et le dernier survivant sera réputé être le propriétaire de la maison ou de l’appartement dès l’achat du bien.
Il faut remplir deux conditions pour qu’un pacte tontinier soit valable :
- Un aléa : la mort est certes un événement imprévisible, mais pour éviter tout déséquilibre entre les parties au contrat, il faut qu’elles soient d’âge et de conditions de santé similaires ;
- Un financement par chaque acquéreur, même s’il n’est pas égalitaire.
Les limites de la tontine pour acheter un bien immobilier à plusieurs
Fiscalement, le survivant qui reçoit le bien devra s’acquitter de droits de succession, en fonction du lien de parenté qu’il entretenait avec le défunt. Il existe toutefois une exception : si le bien objet de la tontine constitue la résidence principale commune des acquéreurs, et que sa valeur est inférieure à 76 000 euros, alors le survivant paie des droits de mutation à titre onéreux de 5.81 %.
Acheter à plusieurs en SCI
Ultime possibilité pour acheter à plusieurs un bien immobilier : la société civile immobilière. De la prise des décisions courantes par le gérant à l’optimisation fiscale de la transmission du patrimoine, en passant par le choix de la fiscalité, cette forme juridique se révèle la plus adaptée pour concrétiser un projet immobilier à deux ou plus.
Le fonctionnement de la SCI
Il faut être au moins 2 associés pour constituer une SCI. Le fonctionnement de la société repose sur les statuts juridiques, qui organisent notamment les rapports entre les associés et déterminent les pouvoirs du gérant.
Lorsque la SCI est constituée entre des associés ayant un lien de parenté jusqu’au 4ème degré ou par alliance, elle revêt un caractère familial (SCI de famille).
Lire aussi : Pourquoi créer une SCI familiale : avantages et inconvénients
Chaque associé procède à un apport en numéraire ou en nature pour constituer le capital social de la SCI. En contrepartie, ils reçoivent des parts sociales en proportion, qui leur confèrent des droits financiers (par exemple, une fraction des loyers si le logement est loué) et des droits politiques (droit de vote).
Il faut ensuite désigner un gérant, qui peut être un associé ou un tiers à la société. Il lui appartient de prendre les décisions entrant dans l’objet social. Les autres actes relèvent de l’assemblée générale des associés, ordinaire ou extraordinaire.
S’agissant de la responsabilité des associés vis-à-vis des dettes sociales, elle est réputée :
- Indéfinie : les biens propres des associés peuvent servir au paiement des dettes ;
- Non solidaire : chaque associé est responsable à concurrence de ses apports dans le capital social ;
- Subsidiaire : les créanciers doivent d’abord rechercher la responsabilité de la société avant d’engager celle des associés.
Le Conseil d’Ownily : le capital social d’une SCI peut être fixe ou variable. Nous vous recommandons d’opter pour une SCI à capital variable, afin d’éviter le coût et le formalisme d’une modification statutaire à chaque changement de capital.
Les avantages d’acheter à plusieurs en SCI
Acheter à plusieurs en SCI permet de simplifier la gestion du patrimoine, de le pérenniser et de le transmettre dans des conditions fiscales avantageuses.
La gestion simplifiée du patrimoine en SCI
Nous l’avons vu, les décisions sont prises par le gérant ou par les assemblées générales des associés, en fonction des modalités prévues par les statuts, notamment pour les règles de quorum et de majorité.
Acheter à plusieurs en SCI, pour conserver le patrimoine en famille
C’est la SCI qui est propriétaire des biens immobiliers. Les associés les détiennent indirectement, par le biais de leurs parts sociales. S’ils décident de vendre, ils devront au préalable obtenir l’agrément des autres associés, à l’unanimité si les statuts ne prévoient pas une majorité différente. Il est alors possible de faire racheter les parts par la société, moyennant une diminution du capital social.
Acheter une maison à plusieurs en SCI pour optimiser la fiscalité de la transmission
La valeur des parts d’une SCI est déterminée en soustrayant les dettes (par exemple, les intérêts d’emprunt d’un prêt immobilier) de la valeur vénale de l’actif. En outre, il est possible de mettre en place un montage juridique pour diminuer les droits de succession, qui s’appelle la donation avec démembrement de propriété.
Les parents conservent l’usufruit des parts, qui leur donne le droit de percevoir les revenus de la SCI. Ils transmettent la nue-propriété aux enfants, et au décès des parents, les héritiers deviennent pleinement propriétaires, sans frais ni formalités supplémentaires.
Au moment de la donation, les héritiers s’acquittent de droits de donation, après un abattement variable en fonction du degré de parenté. Il est par exemple de 100 000 euros par enfant et par parent, soit 400 000 euros pour un couple avec 2 enfants.
Le choix de la fiscalité applicable à la SCI
De plein droit, la SCI est une société fiscalement transparente. En SCI à l’IR, les associés paient de l’impôt sur le revenu sur les loyers perçus dans leur tranche marginale d’imposition. Pour la taxation des plus-values, ils bénéficient du régime des particuliers, qui prévoit un abattement sur l’IR et sur les prélèvements sociaux, en fonction de la durée de détention du bien.
Sur option, il est possible d’assujettir la SCI à l’IS. La société supportera alors la taxation, ce qui permet de ne pas alourdir la charge fiscale des associés, dès lors qu’ils ne se versent pas de dividendes. Cette option permet aussi de faire du LMNP en SCI, ce que n’autorise pas la SCI à l’IR.
Lire aussi : Faut-il choisir une SCI à l’IR ou à l’IS ?
Les limites d’acheter à plusieurs en SCI
Créer une SCI entraîne des frais (rédaction des statuts, publication de l’annonce légale, frais de greffe)…
En outre, vous devez tenir une comptabilité, d’engagement en SCI à l’IS, de trésorerie en SCI à l’IR. Mais pour vous simplifier cette tâche, vous pouvez vous appuyer sur un logiciel pour les particuliers spécialisé en SCI, comme celui d’Ownily. Grâce à ses fonctionnalités intuitives, vous pouvez remplir facilement vos obligations comptables, administratives et fiscales sans l’aide d’un comptable, et désormais automatiser la gestion locative de vos différents biens locatifs. Profitez dès maintenant d’un essai gratuit de 14 jours ou planifiez une démonstration par l’un de nos conseillers !
