Pour l’exercice d’une activité professionnelle, vous avez le choix entre la détention directe d’un patrimoine immobilier ou par le biais d’une SCI. Il faut distinguer la SCI professionnelle, créée pour la gestion d’un local professionnel, et la société civile professionnelle (SCP), créée pour l’exercice en commun d’une profession libérale réglementée. Tout ce que vous devez savoir sur la SCI professionnelle !
Qu'est-ce qu’une SCI professionnelle ?
La société civile immobilière (SCI) est réglementée par les articles 1845 et suivants du Code civil. La société civile professionnelle quant à elle est régie par la loi du 29 novembre 1966, et réservée aux membres d’une même profession libérale.
Définition de la SCI professionnelle
La SCI professionnelle est une société civile immobilière constituée pour acquérir, détenir et gérer les locaux utilisés dans le cadre d’une activité professionnelle. Vous distinguez ainsi l’exploitation de l’activité professionnelle du patrimoine utile à cette exploitation.
Si vous vous demandez quelle est la différence entre une SCI familiale et une SCI professionnelle, sachez qu’elle est relative au lien de parenté entre les associés de la SCI de famille. Les associés doivent en effet appartenir à la même famille, par naissance ou par alliance, jusqu’au 4ème degré inclus.
Pourquoi créer une SCI professionnelle ?
La SCI professionnelle permet de :
- Simplifier la détention d’un patrimoine professionnel entre deux personnes, qui ne sont ainsi pas soumises au régime de l’indivision ;
- Transmettre l’immobilier professionnel à ses enfants à des conditions avantageuses, moyennant une donation en démembrement ;
- Choisir la fiscalité applicable aux revenus locatifs et plus-values ;
- Mutualiser les capacités d’emprunt pour acquérir de l’immobilier professionnel.
Comment fonctionne une SCI professionnelle ?
Le fonctionnement de la SCI professionnelle est organisé par les statuts juridiques. Il repose sur le gérant et les associés réunis en assemblée générale, ordinaire ou extraordinaire.
Le gérant de la SCI professionnelle
Le gérant est nommé soit directement dans les statuts, soit par un acte séparé, lors de la création de la SCI professionnelle. Ce sont les statuts qui fixent les règles de nomination du gérant, et sauf dispositions contraires qu’ils peuvent contenir, la désignation s’effectue par une décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales.
Sauf décision contraire des associés et disposition spécifique des statuts, le gérant est nommé pour la durée de vie de la SCI professionnelle, généralement fixée à 99 ans. La nomination et la révocation du gérant doivent faire l’objet d’une publication sur un journal d’annonces légales.
Le gérant prend seul les décisions qui entrent dans l’objet social de la SCI professionnelle. Il engage d’ailleurs sa responsabilité envers les tiers en cas de faute de gestion.
Les autres décisions sont prises par l’assemblée générale des associés, selon ce que prévoient les statuts. Si rien n’y est prévu, alors la prise de décision s’effectue à l’unanimité des associés (article 1852 du Code civil).
Chaque année, le gérant doit convoquer une assemblée générale ordinaire afin de lui présenter les comptes de la SCI professionnelle. Il doit rédiger un rapport sur les bénéfices réalisés ou prévisibles et des pertes encourues ou prévues.
Les associés dans la SCI professionnelle
Il faut au moins 2 associés pour créer une SCI professionnelle. Ceux-ci ont une responsabilité indéfinie, ce qui signifie que les créanciers peuvent se faire payer leurs créances sur le patrimoine propre des associés. La responsabilité est toutefois limitée à leur détention dans le capital social.
La responsabilité des associés est par ailleurs subsidiaire. Ce qui signifie que les créanciers doivent d’abord rechercher le paiement auprès de la SCI professionnelle, avant de retourner contre les associés.
Une fois par an, les associés peuvent demander au gérant la communication des documents sociaux.
À savoir : en SCP, tous les associés sont gérants de la société.
Quels sont les avantages et inconvénients d’une SCI pour l’immobilier professionnel ?
Les associés peuvent choisir la fiscalité de la SCI professionnelle, afin de l’adapter à leur stratégie. Ils obtiendront également plus facilement un financement auprès des banques.
Les avantages de la SCI professionnelle
Le patrimoine immobilier est à l’abri dans une SCI professionnelle
Le local professionnel dans lequel vous exercez votre activité appartient à la SCI professionnelle. Il est distinct de l’exploitation de votre entreprise ou société en tant que telle. C’est ainsi qu’en cas de pépin, le patrimoine ne pourra pas être saisi par les créanciers de l’entreprise.
Le financement d’une acquisition avec une SCI professionnelle
Pour acquérir un local professionnel, la SCI doit le plus souvent emprunter un capital auprès d’une banque. L’avantage de passer par une SCI professionnelle, c’est que les associés peuvent mutualiser leurs capacités d’emprunt, afin de réaliser plus facilement un achat immobilier d’envergure.
De plus, la responsabilité illimitée des associés constitue une garantie solide pour les banques. Elles savent qu’elles peuvent rechercher le paiement du prêt immobilier sur les biens propres des associés.
La pérennisation du patrimoine professionnel en SCI professionnelle
L’article 1861 du Code prévoit que les cessions de parts sociales en SCI professionnelle sont soumises à agrément unanime des associés. Les statuts peuvent prévoir des quorums de majorité différents ou confier l’agrément au gérant. La SCI professionnelle permet ainsi de se protéger contre l’arrivée de tiers dans la société.
Par ailleurs, le bien appartient à la société, et non directement aux associés. Si ceux-ci procédaient à l’acquisition du patrimoine professionnel en propre, ils seraient soumis au régime de l’indivision. Celui-ci prévoit des règles de majorité lourdes, et le partage du patrimoine peut être provoqué à tout moment. La SCI professionnelle permet ainsi de pérenniser le patrimoine.
La transmission simplifiée du patrimoine professionnel
Le patrimoine professionnel peut représenter une certaine valeur sur le marché, qui vous incite à le transmettre à vos héritiers plutôt qu’à le céder à des tiers. La SCI professionnelle constitue un levier puissant d’optimisation fiscale dans la transmission, à condition de réaliser une donation de parts sociales en démembrement.
Le calcul de la valeur des parts s’effectue sur l’actif net, après déduction du passif. Par ailleurs, les parts sociales des SCI professionnelles étant peu liquides, il est admis de pratiquer une décote jusqu’à 15 % sur leur valeur.
Avec le jeu des abattements fiscaux pour lien de parenté (100 000 euros par enfant et par parent, rechargeable tous les 15 ans), il est ainsi possible de transmettre les locaux professionnels avec une fiscalité allégée, voire en franchise d’impôt.
Lire aussi : Comment prévoir la réserve d’usufruit dans les statuts de SCI ?
Le choix de l’option fiscale en SCI professionnelle
De plein droit, la SCI est fiscalement transparente. La SCI à l’IR prévoit une taxation des revenus et plus-values non pas au niveau de la société, mais entre les mains des associés. Ceux-ci sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, et aux prélèvements sociaux de 17.2 %.
L’avantage de la SCI professionnelle à l’IR, c’est que vous pouvez déduire certaines charges des revenus fonciers, comme les intérêts d’emprunt, les frais de gestion locative, les primes d’assurance…
Si vos charges sont supérieures à vos revenus, alors vous créez un déficit foncier. Celui-ci s’impute sur votre revenu global, jusqu’à 10 700 euros, hors intérêts d’emprunt. Ces derniers se déduisent de la catégorie des revenus fonciers pendant les 10 années suivantes.
L’excédent de déficit foncier non consommé peut être reporté :
- Sur votre revenu global, si le déficit foncier initial est inférieur à 10 700 euros, pendant 6 ans ;
- Sur la catégorie des revenus fonciers dans le cas contraire, et pendant 10 ans.
Autre avantage de la SCI à l’IR : vous profitez du régime des plus-values des particuliers. Celui-ci prévoit une exonération d’IR si vous conservez le bien professionnel pendant au moins 22 ans. Et une exonération de prélèvements sociaux, si vous conservez le bien professionnel pendant au moins 30 ans.
Sur option, ou si vous faites de la location commerciale, la SCI peut ou doit être assujettie à l’impôt sur les sociétés. C’est alors la société qui supporte l’imposition, au taux réduit de 15 % jusqu’à 42 500 euros, au taux normal au-delà. L’avantage, c’est que tant que les associés ne se versent pas de dividendes, ils n’alourdissent pas leur fiscalité.
En revanche, la SCI professionnelle à l’IS présente deux écueils majeurs :
- La double imposition si les associés décident de se reverser les bénéfices ;
- La taxation des plus-values au régime des professionnels, qui ne prévoit pas d’abattement pour durée de détention.
Lire aussi : Faut-il choisir une SCI à l’IR ou à l’IS ?
Les inconvénients de la SCI professionnelle
L’inconvénient réside essentiellement dans le coût de la création de la SCI professionnelle et dans les formalités à accomplir pour la constituer. Il faudra en effet recourir à un professionnel pour rédiger les statuts, remplir le formulaire de constitution M0, publier une annonce légale et demander l’immatriculation sur le registre national des entreprises.
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