Estimé entre 2 et 3 %, le taux de loyers impayés s’avère marginal. Pour autant, le risque existe et engendre de sérieuses difficultés lorsqu’il se réalise, en particulier si votre SCI doit rembourser un prêt immobilier. Quelles précautions prendre ? Jusqu’où avez-vous le droit d’aller pour assurer la pérennité de votre SCI ? Ownily vous éclaire sur les règles de prudence à observer pour louer votre bien immobilier l’esprit tranquille.
1. Anticipez le risque d’impayés dès la signature du bail
S’il est interdit d’écarter une candidature pour un motif discriminatoire, vous restez libre de sélectionner votre locataire en fonction des garanties que présente son dossier.
a. L’essentiel à savoir pour la sélection des candidatures
La loi vous autorise à demander aux locataires intéressés par votre logement un certain nombre de documents selon sa situation (salarié, étudiant, profession indépendante…).
Dans les grandes lignes, il s’agit de documents renseignant sur :
- la situation professionnelle (contrat de travail, carte d’étudiant, extrait K bis…) ;
- les ressources générées par l’activité professionnelle (bulletins de salaire, bilans…) ;
- les sommes perçues à un autre titre (pensions, retraites, bourse étudiante, allocations…).
Une fois les pièces transmises, ne vous contentez pas d’y jeter un coup d’œil rapide !
Examinez-les minutieusement pour détecter d’éventuelles incohérences et en cas de doute, menez l’enquête, en utilisant par exemple le service de vérification des avis d’imposition proposé par le Ministère des impôts. C’est gratuit et les informations apparaissent immédiatement à l’écran. S’agissant de l’évaluation de la solvabilité, il est habituellement conseillé de vérifier que les ressources atteignent trois fois le montant du loyer.
Attention : la liste des pièces que vous avez le droit de demander au locataire est exhaustive. Vous ne pouvez donc pas solliciter un relevé bancaire ou une attestation de la banque relative aux emprunts contractés par exemple.
b. Les clauses utiles à prévoir dans le bail
Le bail va régir la relation contractuelle avec votre locataire. Pour plus de sécurité, intégrez une clause résolutoire, indiquant que le défaut de paiement du loyer et des charges vous autorise à mettre fin au bail.
Prévoyez aussi le versement d’un dépôt de garantie, correspondant à un mois de loyer hors charges maximum. Si jamais votre locataire vous doit de l’argent en fin de location, vous conserverez au moins cette somme !
c. Loyers impayés : ce que votre SCI n’a pas le droit de prévoir
La loi du 6 juillet 1989 régissant les rapports locatifs protège de façon assez étendue les droits des locataires. Votre SCI n’est ainsi pas autorisée à recourir à des mécanismes tels que le prélèvement du loyer sur le salaire du locataire ou le principe d’amendes en cas de retard de paiement.
Bien qu’il constitue un excellent outil pour diminuer le risque d’impayées, le prélèvement automatique ne peut pas être imposé, pas plus que la signature par avance de billets à ordre ou de traites. L’idéal est donc de convaincre votre locataire d’opter pour le prélèvement automatique, en présentant ce mode de paiement comme bien plus simple pour tout le monde.
2. Prenez des précautions supplémentaires dans l’intérêt de votre SCI
Votre futur locataire semble avoir le profil idéal ? Tant mieux, mais cela ne constitue pas une protection suffisante. Très souvent, ce sont les aléas de la vie (chômage, séparation, maladie…) qui conduisent à des loyers impayés. Pour cette raison, il vaut mieux prévoir la possibilité de vous tourner vers un tiers.
a. La demande de cautionnement
Pour que la perception des loyers ne repose pas uniquement sur la situation personnelle ou la bonne volonté de votre locataire, vous pouvez exiger qu’une personne se porte garant pour lui. Dans ce cas, il faudra aussi vérifier les pièces justificatives fournies par la caution. Respectez en outre le formalisme prévu, en faisant signer au tiers un acte de cautionnement précisant clairement l’étendue de son engagement.
Deux options existent :
- La caution simple : vous ne solliciterez la caution que si le locataire est incapable de payer ses dettes locatives.
- La caution solidaire : vous aurez la possibilité de demander le paiement dès le premier loyer impayé au garant, sans avoir à vous interroger sur la situation de votre locataire.
Comme vous l’aurez compris, la caution solidaire constitue la formule la plus protectrice ! Très contraignante pour la personne qui s’engage, elle met d’emblée le locataire face à ses responsabilités : celui-ci hésitera certainement à mettre un proche en difficulté. Pour rédiger correctement votre acte de cautionnement, nous vous conseillons d’utiliser le modèle proposé par Service-Public.fr.
b. Le dispositif Visale
Mis en place en 2016, le dispositif Visale permet d’obtenir gratuitement le cautionnement d’Action Logement pour toute la durée du bail, dans la limite de 36 loyers impayés. Il faut toutefois remplir des conditions.
- Le logement doit être la résidence principale du locataire et le loyer ne doit pas excéder 1300 € (1500 € en Ile de France).
- Le dispositif ayant vocation à favoriser l’accès au logement, il s’adresse aux jeunes, aux étudiants et aux salariés aux revenus modestes (avec un salaire net mensuel maximum de 1500 €).
- Les démarches sont à effectuer avant la signature du bail, lequel doit impérativement comporter une clause résolutoire.
Pour en bénéficier, il suffit d’inviter votre futur locataire à s’inscrire sur le site dédié, puis de vous inscrire à votre tour. Vous serez alors en mesure de vérifier votre éligibilité au dispositif et obtiendrez dans l’affirmative votre contrat de cautionnement en ligne.
c. La Garantie Loyers Impayés
La Garantie Loyers Impayés (GLI) est une assurance spécifique qui procure au propriétaire bailleur un confort maximal. En cas d’impayés, l’assurance vous verse la somme correspondante, en prenant aussi en charge les éventuelles détériorations et les frais de procédure. Elle se retourne ensuite à votre place contre le débiteur. L’avantage est donc double.
D’une part, vous supprimez tout risque financier pour votre SCI, en ayant la certitude de percevoir vos loyers, en toutes circonstances. D’autre part, vous évitez la perte de temps liée à l'engagement de procédures. L’assurance prend le relais dès que vous lui déclarez le sinistre, à charge pour vous d’avoir au préalable envoyé au locataire une relance amiable puis une mise en demeure.
Ce type de contrat est proposé par de nombreux acteurs traditionnels sur le marché de l’assurance, pour un coût variant entre 2 à 5% du montant du loyer. Il existe également des offres digitales intéressantes, comme celles d’Unkle (qui a conçu une formule à partir de 9,99 € par mois). Si la GLI vous rassure, à vous de rechercher le contrat le plus adapté à vos attentes, en prêtant attention aux plafonds de prise en charge et à l’existence ou non d’un délai de carence.
Bon à savoir : Entre caution, Visale et GLI, il faut choisir ! La loi ne permet pas de cumuler les garanties.Si la Garantie Loyers Impayés est une solution payante, sachez que les cotisations d’assurance sont déductibles des revenus dans la déclaration 2072. Pour mettre en place la GLI, les assurances vérifient toutefois que les critères qu’ils fixent sont remplis, en exigeant que votre locataire soit une personne physique solvable.
3. Les réflexes à adopter en tant que gérant de SCI
En matière d’impayés, le cadre juridique que vous instaurez est important, mais il ne fera pas tout ! Terminons par deux conseils très simples à suivre pour préserver la bonne santé financière de votre SCI.
a. Misez sur la communication avec votre locataire
Si la solidité financière d’un dossier compte, c’est aussi le cas du relationnel. Votre futur locataire vous inspire-t-il confiance ? Est-ce facile de discuter avec lui ?
Pour éviter les mauvaises surprises avec votre locataire, rien de tel que de partir sur des bases saines. Même si la relation est régie par le bail, sachez instaurer le dialogue avec votre locataire. S’il rencontre des difficultés financières, il sera plus facile pour lui de vous contacter, de façon à ce que vous cherchiez une solution provisoire ensemble. Cela limitera ainsi les risques de voir la situation dégénérer.
b. Réagissez rapidement en cas d’impayé
Face à un loyer impayé, il convient de mener des actions de recouvrement graduées. Après une tentative amiable, il faut envoyer une lettre de rappel, puis une mise en demeure, avant de passer au commandement de payer puis, si besoin, à une demande faite au tribunal d’ordonner l’expulsion.
Toutes ces étapes prennent du temps, sachant que la trêve hivernale rend impossible toute expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars. Plus vous tardez à réagir, plus vous contribuez à aggraver la situation financière de votre SCI. Pour éviter cela, adoptez une organisation rigoureuse en suivant régulièrement votre comptabilité.
Besoin d’aide sur le sujet ? Ownily a conçu une plateforme de services pour faciliter la gestion des SCI, grâce notamment au suivi automatisé des recettes et des dépenses. L’outil surveille vos recettes et vous informera du bon paiement du loyer de votre locataire.
