Vos proches et vous avez la fibre entrepreneuriale, vous envisagez donc de créer une SCI entre amis. Bonne idée, cette structure juridique présente bien des avantages pour un projet commun. Toutefois, pour bien concilier argent et amitié, il convient de prendre certaines précautions ! Voici la clé pour réussir cette aventure.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
Une société civile immobilière, SCI, est une forme juridique qui doit être créée par au moins 2 personnes. En contrepartie des apports que les amis fournissent pour créer la SCI, en numéraire et / ou en nature, ils reçoivent des parts sociales en proportion.
Les parts sociales des amis leur donnent droit à :
- Des droits financiers : c’est-à-dire le droit de se reverser une quote-part des loyers ou des plus-values ;
- Des droits politiques : c’est-à-dire la possibilité de participer aux assemblées générales et de voter les décisions collectives.
La SCI entre amis doit avoir un objet relatif à l’acquisition, la gestion et la détention d’un patrimoine immobilier. Ce patrimoine appartient à la SCI, et indirectement aux associés amis, via leurs parts sociales.
Enfin, la SCI est administrée par un gérant, qui peut être associé ou non.
Monter une SCI entre amis : quels avantages ?
Si la SCI constitue un formidable véhicule d’investissement pour optimiser la transmission de la succession, ce n’est pas son seul atout. Elle permet de simplifier la gestion du patrimoine en évitant l’indivision et de mettre en commun les ressources pour un emprunt.
Une SCI entre amis, pour éviter le régime de l’indivision
Lorsque vous achetez un bien immobilier à plusieurs sans créer une société, vous vous trouvez placés de plein droit sous le régime de l’indivision. Ensemble, vous êtes propriétaires du patrimoine de manière indifférenciée, bien qu’il vous appartienne à concurrence de la quote-part d’acquisition. Ou à 50 % / 50 % si l’acte d’acquisition ne parle pas de la répartition.
L’indivision, qui peut être aménagée par une convention, présente l’avantage de ne nécessiter ni formalisme ni frais, comme c’est en revanche le cas pour la SCI. En revanche, elle présente un inconvénient majeur : sa rigidité.
Les décisions d’une indivision doivent se prendre à la majorité des deux tiers lorsqu’elles portent sur l’administration et la gestion du bien. Et même à l’unanimité lorsqu’elles portent sur la disposition du bien. En cas de conflit entre amis, c’est le blocage assuré !
L’avantage d’une SCI entre amis, c’est que les décisions sont prises :
- Par le gérant, lorsqu’elles entrent dans l’objet social de la société ;
- Par la collectivité des associés rassemblés en AG, en fonction de ce que prévoient les statuts juridiques (nature de la décision, quorum et règles de majorité).
Fonder une SCI entre amis, pour sécuriser le patrimoine
Autre écueil de l’indivision, qui est réglé par la constitution d’une SCI entre amis : l’absence de pérennisation du patrimoine. En effet, en indivision, comme le prévoit l’article 815 du Code civil, le partage peut être provoqué à tout moment.
Dans cette hypothèse, les indivisaires bénéficient d’un droit de préemption, mais si personne ne souhaite racheter la part de l’indivisaire sortant, il faudra vendre.
À l’inverse, la société entre amis permet de pérenniser le patrimoine, puisqu’elle est propriétaire du bien. La SCI pourra racheter les parts de l’associé sortant.
Une SCI entre amis, pour choisir la fiscalité
Vous disposez de deux régimes fiscaux pour créer une SCI entre amis : l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS).
La SCI entre amis à l’IR
La SCI est une société dite fiscalement transparente. C’est ainsi que de plein droit, elle est soumise à l’IR. Elle ne paie pas l’impôt, qui se répartit entre les mains des associés.
Avantage de la SCI à l’IR : vous pouvez déduire un certain nombre de charges (frais de gestion locative, primes d’assurance, intérêts d’emprunt…) et créer un déficit foncier. En fonction de sa nature ou de son montant, il est déductible et reportable sur le revenu global pendant 6 ans, ou sur les revenus fonciers pendant 10 ans.
Autre atout de la SCI à l’IR, les associés bénéficient du régime de taxation des plus-values des particuliers. Celui-ci prévoit un abattement pour durée de détention, applicable à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
À savoir : il n’est pas possible de faire de la location meublée en SCI, sauf si cette activité représente moins de 10 % du total des recettes.
La SCI entre amis à l’IS
A l’IS, la SCI peut déduire des charges et pratiquer des amortissements. Elle supporte la taxation des bénéfices, au taux réduit de 15 % pour la fraction jusqu’à 42 500 euros, au taux normal de 25 % sinon.
Si les associés décident de se verser des dividendes, il y aura alors une double imposition des bénéfices : au niveau de la société, puis au leur, à la flat tax de 30 %. Cela reste néanmoins une solution intéressante pour les personnes fortement imposées, d’autant plus si les associés préfèrent réinvestir les bénéfices (dans un autre investissement locatif par exemple) plutôt que de les distribuer.
Toutefois, la SCI à l’IS est soumise au régime de taxation des plus-values professionnelles. Il prévoit le calcul sur la valeur nette comptable du bien immobilier. L’assiette taxable est donc de plus en plus élevée au fil du temps, et sans abattement.
Le Conseil d’Ownily : vous hésitez entre SCI à l’IR et à l’IS ? ? N'hésitez pas à consulter notre article comparatif entre la SCI à l’IR et la SCI à l’IS.
Une SCI entre amis, pour mutualiser les capacités d’emprunt
Le financement de l’achat immobilier peut s’effectuer par un prêt immobilier contracté directement par la SCI, grâce à sa personnalité morale. Ou par les associés qui empruntent et apportent la somme à la société.
L’avantage de la SCI entre amis, c’est qu’elle permet de financer des projets immobiliers d’envergure. Mettons que A puisse emprunter 200 000 euros, B, 300 000 euros et C, 400 000 euros. Soit au total, 900 000 euros à injecter dans la SCI.
SCI entre amis : quels inconvénients ?
Avant de lancer une SCI entre amis, vous devez prendre connaissance des inconvénients de cette forme juridique.
La responsabilité indéfinie des amis associés
Contrairement à la SARL de famille, en SCI, la responsabilité des associés est illimitée. Vous êtes donc responsable des dettes sociales sur vos biens personnels, mais :
- À titre subsidiaire (les créanciers doivent actionner la SCI en paiement en premier) ;
- À concurrence de votre détention dans le capital social.
Cette responsabilité illimitée facilite néanmoins l’obtention d’un crédit immobilier puisque la banque dispose d’une garantie sur tous les associés.
Le formalisme de constitution d’une SCI entre amis
On l’a vu en début d’article, l’indivision présente l’avantage de ne nécessiter aucun formalisme ni frais. En SCI, les coûts de création peuvent être assez importants, et vous devez réaliser des formalités en vue de son immatriculation.
Les obligations comptables et fiscales
Peu importe le régime fiscal choisi, vous devez remplir des obligations comptables. Comptabilité de trésorerie ou d’engagement, qui nécessite quelques connaissances, sauf à vous appuyer sur un logiciel comme celui d’Ownily.
De la même manière, vous devez chaque année déclarer les bénéfices ou les pertes de la société et des associés.
SCI immobilière entre amis : quels conseils pour réussir ?
Voici quelques conseils pour réussir la création d’une SCI entre amis.
Bien définir votre projet entre amis
C’est la base, mais vous devez être d’accord sur pourquoi vous créez une société ensemble, et dans quel objectif. Demandez-vous par exemple :
- Si vous souhaitez faire de l’investissement locatif en SCI. Si oui, en nu ou en meublé ? ;
- Si vous souhaitez acheter une résidence secondaire en temps partagé…
Et choisissez bien les amis avec qui vous lancez ! Vous devez avoir confiance les uns envers les autres !
Bien rédiger les statuts juridiques de la SCI entre amis
Il existe des statuts juridiques types, disponibles gratuitement sur Internet. Nous ne vous recommandons pas cette solution. En effet, il vaut mieux faire appel à un professionnel, notaire, avocat ou expert-comptable, pour les adapter sur-mesure à votre situation complexe…. Et anticiper les conflits !
Le professionnel pourra par exemple rédiger des clauses de sortie, un pacte d’associés ou une clause de médiation en cas de problèmes.
Nommer un gérant extérieur au groupe d’amis
Le gérant peut ou non être associé à la société. Profitez de cette disposition pour confier la gérance à un tiers, qui pourra ainsi mener sereinement à bien sa mission, sans conflit d’intérêt.
Utiliser un logiciel de comptabilité de SCI
Pour faciliter la gestion de votre SCI entre amis, il existe une solution toute trouvée : le logiciel de comptabilité Ownily. En temps réel, vous savez où en est la trésorerie et l’endettement de la société. Vous pouvez synchroniser le logiciel aux comptes de la société, afin de tenir de manière intuitive une comptabilité conforme et de faire vos déclarations fiscales sans vous tromper.
Créer une SCI entre amis : quelles formalités ?
Il ne vous reste plus qu’à entreprendre quelques démarches administratives pour immatriculer votre société auprès de l’INPI :
- Rédiger les statuts juridiques de la société ;
- Publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales ;
- Remplir le formulaire M0 ;
- Déposer votre dossier sur le site de l’INPI.
Dans quelque temps, vous recevrez le K-bis. Nous vous souhaitons une belle aventure entre amis !
Une fois votre SCI créée, il va falloir la gérer. Le logigiel web Ownily facilite la vie des propriétaires de SCI ! Il vous accompagne pour tenir les comptes, remplir les déclarations fiscales et calculer les quote-parts de chaque associé. Vous pourrez facilement centraliser et partager les informations entre associés grâce à une gestion d’accès partagés. Demandez une démo ou démarrer votre essai gratuit sans engagement !
