Quel est l'intérêt de créer une SCI ?

La société civile immobilière (SCI) présente bien des avantages pour constituer, gérer et transmettre un patrimoine. De la mutualisation des capacités d’emprunt des associés au choix de la fiscalité, en passant par le démembrement des parts sociales, zoom sur l’intérêt de créer une SCI.

Quel est l’intérêt de faire une SCI pour la constitution d’un patrimoine immobilier ?

En l’absence de création d’une société, un bien détenu à plusieurs relève du régime de l’indivision. Une situation juridique complexe, qui peut vite mener au blocage en cas de mésentente entre les indivisaires.

L’application du régime de l’indivision en l’absence de création d’une SCI

Le Code civil prévoit :

Une prise de décision à la majorité des deux tiers pour les actes d’administration du bien immobilier, comme par exemple la réalisation de travaux ;
Une prise de décision à l’unanimité des coindivisaires pour les actes de disposition sur les biens, comme la revente.

Par ailleurs, il reste difficile de pérenniser le patrimoine, car les indivisaires ne sont pas tenus de rester dans l’indivision. Ils peuvent provoquer le partage du patrimoine à tout moment (sauf convention d’indivision prévoyant le contraire).

Créer une SCI pour contourner l’indivision et faciliter la gestion du patrimoine

L’intérêt de créer une SCI, c’est qu’elle permet de prévenir les litiges entre les détenteurs du bien. En effet, la société est dotée de la personnalité morale. Le patrimoine n’appartient donc pas aux associés, mais à elle-même. Il en résulte deux conséquences :

Les associés détiennent indirectement le bien, par l’entremise des parts sociales : en cas de départ, ils peuvent revendre leurs parts sociales à la société ou aux autres associés. Le projet de vente ne porte pas directement sur le bien ;
Les associés souhaitant revendre leurs parts à un tiers doivent obtenir l’agrément unanime des autres. Cette disposition permet de conserver le patrimoine au sein de la famille.

Par ailleurs, la prise de décision s’effectue par le biais du gérant de la SCI pour les actes entrant dans l’objet social, ou par le biais de l’assemblée générale des associés pour les autres, ce qui évite les blocages.

Quel est l’intérêt de créer une SCI familiale pour le financement des projets immobiliers ?

Créer une SCI permet de mutualiser les capacités d’emprunt des associés et de contourner l’application du taux d’usure.

L’intérêt de faire une SCI pour la capacité d’emprunt

La capacité d’emprunt, c’est le montant maximum qu’une banque accepte de prêter à un emprunteur, en fonction de :

Ses revenus ;
Ses charges ;
Son apport personnel ;
Son taux d’endettement ;
Le taux d’intérêt :
La durée de remboursement.

Le taux d’endettement est limité à 35 %, c’est-à-dire que l’ensemble des remboursements des associés ne peut pas excéder un gros tiers de leurs revenus mensuels.

L’intérêt de créer une SCI, c’est la possibilité de mutualiser les capacités d’emprunt des associés afin de réaliser un projet immobilier d’envergure, comme l’investissement dans un immeuble de rapport.

L’intérêt de créer une SCI pour le taux d’usure

Pour protéger les particuliers, la loi prévoit que les établissements prêteurs ne peuvent pas proposer un taux annuel effectif global (TAEG) supérieur au taux d’usure fixé chaque trimestre par la Banque de France (chaque mois de février à juillet 2023).

Le TAEG reflète le coût global du crédit, car il comprend les frais annexes à l’acquisition :

Taux d’intérêt du prêt immobilier ;
Taux d’assurance ;
Frais de garantie ;
Frais de dossier bancaire ;
Commission de l’intermédiaire en financement.

Actuellement, le taux d’usure peine à suivre l’augmentation des taux d’intérêt et freinent les projets d’acquisition des particuliers. L’intérêt de créer une SCI, considérée comme un acquéreur professionnel, c’est de ne pas être soumis au taux d’usure.

Quel intérêt de créer une SCI familiale pour la transmission d’un patrimoine ?

Si la SCI est fréquemment choisie dans un cadre familial, c’est parce qu’elle permet de faire légalement de l’optimisation fiscale sur la succession.

Cumulé avec les abattements pour degré de parenté, le démembrement des parts de SCI est un mécanisme qui peut vous permettre de transmettre le patrimoine en franchise d’impôt à condition d’anticiper.

Le démembrement des parts sociales

Le démembrement de propriété consiste à séparer le droit de propriété entre les parents et les héritiers. Comportant 3 attributs (l’usus, le fructus et l’abusus), le droit de propriété est divisé entre :

Les parents usufruitiers : ils conservent l’usus et l’abusus, qui forment ensemble l’usufruit. L’usufruit leur donne droit de percevoir les loyers ;
Les enfants nus-propriétaires : ils reçoivent l’abusus, c’est-à-dire la nue-propriété.

Le démembrement doit se faire en cours de vie sociale. Le prévoir dans les statuts (statuts avec réserve d’usufruit) entraîne un risque de redressement fiscal, car il permet de contourner le versement des droits de donation.

À savoir : pour protéger le conjoint survivant, particulièrement dans le cadre du concubinage, il est recommandé de mettre en place un démembrement croisé des parts.

La fiscalité du démembrement des parts

La donation de parts sociales donne lieu à une taxation aux droits de donation. L’intérêt de créer une SCI et de faire ensuite un démembrement, c’est que vous allez drastiquement voire intégralement supprimer ces droits de mutation.

La taxation s’effectue :

Sur la base de l’actif net, duquel vous aurez déduit les dettes de la SCI (emprunt, notamment) ;
Après application d’un abattement : il dépend du lien de parenté et est par exemple de 100 000 euros par parent et par enfant. Si vous avez 3 enfants, vous pouvez ainsi donner 600 000 euros de parts en franchise d’impôt. L’abattement se recharge tous les 15 ans, d’où l’intérêt de s’y prendre tôt. En outre, plus l’usufruitier est jeune, moins le nu-propriétaire est taxé ;
Sur la valeur en nue-propriété et non en pleine propriété du patrimoine : le barème fiscal de l’usufruit fait varier le pourcentage de taxation en fonction de l’âge de l’usufruitier.

En tant que parents, vous pouvez décider de payer les droits de donation de vos enfants. Ils ne sont pas considérés comme un supplément de succession.

Le remembrement entre les mains des héritiers

Au décès des usufruitiers, la pleine propriété des parts se reconstitue entre les mains des héritiers, sans frais ni formalités supplémentaires : c’est l’extinction de l’usufruit.

Quel est l’intérêt de faire une SCI familiale pour la fiscalité ?

En tant qu’investisseur en nom propre, vous êtes forcément taxé à l’impôt sur le revenu.

L’intérêt de créer une SCI, c’est que cette structure juridique vous donne le choix entre deux régimes d’imposition : l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés.

Vous choisirez entre SCI à l’IR et à l’IS selon votre tranche marginale d’imposition (TMI) et vos objectifs d’investisseur.

L’intérêt de créer une SCI à l’IR

De plein droit, la SCI est fiscalement transparente. Les loyers et les plus-values ne sont donc pas imposés au niveau de la société, mais entre les mains des associés. Ceux-ci supportent deux taxes :

L’impôt sur le revenu : les associés peuvent choisir entre le régime micro-foncier, avec un abattement de 30 % sur les revenus locatifs bruts, et le régime réel, qui leur permet de déduire un certain nombre de charges (intérêts d’emprunt, primes d’assurance, frais de gestion locative, abonnement d’un logiciel de comptabilité comme Ownily…). Les recettes locatives nettes sont ensuite taxées au barème progressif de l’impôt sur le revenu, dans la TMI de l’associé ;
Les prélèvements sociaux : il faut appliquer sur les loyers nets un pourcentage de 17.2 %.

L’intérêt d’opter pour une SCI à l’IR, c’est qu’elle permet aux associés :

De bénéficier de la réduction d’impôt d’un dispositif de défiscalisation comme la loi Pinel ;
De créer un déficit foncier au régime réel, lorsque les charges sont supérieures aux recettes. Il s’impute alors sur le revenu global, jusqu’à 10 700 euros, hors intérêts d’emprunt, déductibles des revenus fonciers seulement ;
De profiter de l’avantageux régime des plus-values des particuliers : il prévoit un abattement sur l’IR et les prélèvements sociaux dès 6 ans de détention du bien immobilier.

L’intérêt de créer une SCI à l’IS

La SCI à l’IS est opaque : la fiscalisation des bénéfices s’effectue au niveau de la société. Celle-ci peut déduire des charges, pratiquer des amortissements, elle est alors assujettie à une obligation comptable complète, avec comptabilité d’engagement.

Après déduction des charges, la SCI est taxée selon deux taux d’imposition :

Le taux réduit de 15 %, jusqu’à 42 500 euros de bénéfices ;
Le taux normal de 25 %, au-delà.

L’intérêt de créer une SCI à l’IS réside dans l’absence de fiscalisation des associés, tant qu’ils ne se versent pas de dividendes. C’est l’idéal pour les investisseurs fortement fiscalisés !

Si les associés décident de se verser des dividendes, il y a aura alors une double imposition :

Au niveau de la société ;
Entre les mains des associés : la fiscalité applicable n’est pas la fiscalité immobilière, mais celle des revenus de capitaux mobiliers. Le prélèvement forfaitaire unique, PFU ou flat tax, prévoit une taxation à 30 % : 12.8 % à l’IR et 17.2 % aux prélèvements sociaux. Il reste possible de choisir l’imposition au barème progressif, après application d’un abattement de 40 % et déduction de la CSG de 6.8 %.

S’agissant de la plus-value, elle est soumise au régime des professionnels, moins avantageux que celui des particuliers (réintégration des amortissements dans la valeur nette comptable et pas d’abattement pour durée de détention). C’est ainsi que la SCI à l’IS s’avère adaptée pour un objectif patrimonial de conservation des immeubles.