En fonction du degré de parenté avec les héritiers, ceux-ci peuvent être frappés d’une taxation allant jusqu’à 60 % de droits de succession. La succession peut également donner lieu à des conflits entre les héritiers et mener à la revente des biens immobiliers. Pour prévenir les litiges et réduire la facture fiscale, il existe une solution : la société civile immobilière. Créer une SCI pour l’héritage vous permet en effet d’éviter l’indivision entre héritiers et d’anticiper la succession grâce à la donation de parts sociales.
Comment fonctionne une SCI ?
La SCI est souvent constituée entre membres d’une même famille, on parle alors de SCI familiale. Elle permet d’acquérir, de gérer et de détenir un bien immobilier à plusieurs.
Les associés créent la SCI pour l’héritage au moyen d’apports dans le capital social. En contrepartie de cet apport, ils reçoivent des parts sociales en proportion, qui leur donnent des droits financiers (droit à la distribution des revenus) et des droits politiques (droit à voter les décisions collectives). Ils assument une responsabilité indéfinie envers les créanciers, à hauteur de leur apport.
La société, qui est la propriétaire des biens apportés ou acquis, est administrée par un gérant. Celui-ci prend toutes les décisions entrant dans l’objet social, les autres délibérations relèvent des assemblées générales d’associés.
S’agissant de la fiscalité de la SCI, de plein droit celle-ci est dotée de la transparence fiscale. Les loyers et plus-values sont ainsi taxés à l’impôt sur le revenu, entre les mains des associés.
Sur option, ou si la location meublée représente plus de 10 % du total des recettes totales, la SCI sera taxée à l’impôt sur les sociétés.
Lire aussi : Faut-il choisir une SCI à l’IR ou à l’IS ?
Quels sont les avantages de créer une SCI pour un héritage ?
Avant de nous focaliser sur les atouts de la création d’une SCI pour un héritage, revenons un moment sur les règles de succession.
Les règles de succession sans SCI
En l’absence de testament, la dévolution légale s’applique. Elle prévoit un ordre d’héritage :
- Les enfants ;
- Les parents, frères et soeurs et nièces et neveux ;
- Les ascendants autres que les parents ;
- Les collatéraux autres que les frères et sœurs.
L’époux survivant a le choix entre l’usufruit de la totalité de la succession ou le quart en pleine propriété s’il reste des enfants d’une seule union. En présence d’enfants d’une autre union, l’époux survivant hérite du quart de la succession en pleine propriété. Les partenaires de PACS et les concubins n’héritent pas du défunt en l’absence d’un testament.
En présence d’un testament, le défunt peut distribuer la quotité disponible comme il l’entend, tant qu’il respecte la réserve héréditaire des héritiers.
Les héritiers sont placés en situation d’indivision jusqu’au partage de la succession. Ils doivent également payer des droits de mutation à titre gratuit, dont le pourcentage varie en fonction du lien de parenté et du montant de la succession, de 5 % à 60 %.
Toutes ces dispositions peuvent entraîner des conflits entre les héritiers et donner lieu à une taxation élevée, que la création d’une SCI pour héritier permet de contourner.
Créer une SCI pour éviter l’héritage en indivision
L’indivision s’applique de plein droit lorsqu’au moins 2 héritiers possèdent des droits de même nature sur la succession. Ce sera le cas par exemple, lorsque l’époux survivant opte pour l’usufruit et que deux enfants se partagent la nue-propriété d’un bien immobilier.
Rigide, l’indivision peut donner lieu à de nombreux litiges, car elle prévoit :
- Une prise de décision à la majorité des ⅔ pour les actes courants ;
- Une prise de décision à l’unanimité pour les actes concernant la disposition des biens (tels que la vente ou la mise en location).
Il faut donc que les héritiers s’entendent bien !
Souvenez-vous, une SCI est administrée par un gérant. C’est lui qui prend les décisions courantes, les autres étant votées en fonction des règles de quorum et de majorité en assemblée générale.
Lire aussi : Comment créer une SCI entre amis ?
La création d’une SCI pour assurer la pérennité du patrimoine
Le patrimoine immobilier amassé au fil d’une vie peut être dilapidé rapidement en indivision. En effet, comme le prévoit l’article 815 du Code civil, « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention. ».
Rien n’empêche l’héritier de revendre sa part du bien immobilier à un tiers, et même, il peut contraindre les autres à revendre le bien immobilier intégralement pour lui payer sa part de la succession.
Créer une SCI pour la succession permet de s’affranchir de ce risque. La société reste propriétaire du bien, et l’associé qui souhaite sortir de l’indivision revendra ses parts à la société ou aux autres associés.
Par ailleurs, la clause d’agrément permet de maintenir le patrimoine au sein de la famille, car elle prévoit un accord unanime des associés pour faire entrer un tiers au capital de la société.
Créer une SCI pour réduire les droits de succession sur l’héritage
La SCI constitue un véhicule d’investissement puissant pour optimiser la fiscalité de la succession. Divers mécanismes permettent en effet de réduire, voire d’effacer les droits de succession.
L’évaluation des parts de SCI en succession
Hériter de parts de SCI, ce n’est pas comme hériter directement d’un bien immobilier. Il est plus difficile de revendre des parts qu’un logement, du fait notamment de la clause d’agrément : c’est ce que l’on appelle l’illiquidité des parts.
Pour en tenir compte, l’administration fiscale applique une décote de 15 % sur la valeur des parts sociales, ce qui diminue d’autant le montant des droits de succession.
En outre, la valorisation des parts de la SCI s’effectue sur l’actif net, c’est-à-dire dont on a retranché le passif. Or la SCI est le plus souvent endettée par le remboursement des prêts immobiliers. Il en résulte une valeur moindre de la succession par rapport à la valeur réelle sur le marché du patrimoine possédé par la société.
La donation de parts de SCI du vivant pour anticiper l’héritage
Créer une SCI pour l’héritage permet d’anticiper la succession et de profiter d’un avantage fiscal : l’abattement pour lien de parenté en donation de parts. Il est par exemple de 100 000 euros par enfant et par parent.
En d’autres termes, un couple avec 2 enfants peut donner 400 000 euros de parts en franchise d’impôt. Étant entendu que les droits de succession sont calculés sur l’actif net !
Cet abattement se recharge tous les 15 ans, d’où l’intérêt de commencer jeune à transmettre les parts de la SCI.
Le démembrement des parts sociales pour réduire les droits de succession
Pour encore réduire la facture fiscale de l’héritage, vous pouvez cumuler trois dispositifs : la donation, le démembrement et les abattements fiscaux.
Le démembrement de parts sociales consiste à séparer le droit de propriété des parts entre les parents et les enfants. Les parents se réservent l’usufruit, c’est-à-dire le droit de percevoir les revenus de la société, et donnent la nue-propriété aux enfants.
Au décès des parents, les enfants voient se reconstituer la pleine propriété des parts entre leurs mains, sans frais ni formalités supplémentaires.
La donation des parts en démembrement s’effectue du vivant, afin de profiter de l’abattement pour lien de parenté.
En outre, la valeur des parts n’est pas calculée à partir de leur valeur en pleine propriété, mais sur la base du barème de l’usufruit, qui varie en fonction de l’âge de l’usufruitier.
Par exemple, si vous donnez les parts démembrées avant 41 ans, les héritiers paieront des droits de donation sur seulement 30 % de la valeur des parts.
Lire aussi : Décès d’un associé d’une SCI : quelles conséquences et démarches ?
Créer une SCI pour protéger le conjoint survivant
L’époux survivant dispose du droit de rester dans le logement familial à vie, le partenaire de PACS, seulement 1 an, et le concubin ne dispose d’aucun droit.
En parallèle, l’époux survivant profite d’une exonération de droits de succession, idem pour le partenaire de PACS en présence d’un testament.
Le concubin, lui, peut hériter si un testament le prévoit, mais paie des droits de succession à hauteur de 60 % après un abattement de 1 594 euros.
Créer une SCI pour la succession permet de protéger le conjoint survivant et de réduire la fiscalité de l’héritage grâce au mécanisme du démembrement croisé des parts.
Le montage consiste à attribuer à chaque membre du couple la moitié des parts en usufruit et l’autre moitié en pleine propriété.
Au décès, le conjoint survivant devient plein propriétaire des parts qu’il possède en nue-propriété, et conserve l’usufruit de l’autre moitié des parts. Il peut ainsi percevoir les revenus tirés du patrimoine ou rester dans le logement.
Comment créer une SCI ?
La création d’une SCI pour anticiper l’héritage suppose de suivre un certain formalisme.
Les démarches administratives commencent par la rédaction des statuts juridiques, qui prévoient l’organisation et le fonctionnement de la société. Vous pouvez immédiatement faire entrer les enfants au capital, à condition qu’ils consentent un apport.
Vous avez tout intérêt à conserver la gérance de votre vivant, ou la confier à un tiers à la société.
Vous devez ensuite remplir le formulaire M0 de constitution de SCI et choisir les options fiscales.
Il vous faut à présent publier une annonce légale sur un journal d’annonces légales, puis envoyer un dossier d’immatriculation à l’INPI. Vous recevrez un Kbis si votre dossier est bien complet.
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