LMNP : comment passer du micro BIC au réel ?

Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) est redevable de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux sur les loyers qu’il perçoit. Il existe deux modalités de taxation : le régime micro-BIC, auquel vous êtes assujetti de plein droit, et le régime réel, souvent plus avantageux. Le LMNP peut passer du régime micro au régime réel en début ou en cours d’activité, sur option ou de plein droit. On fait le point !

LMNP : qu’est-ce que le régime micro-BIC ?

Pour bien comprendre les avantages et les conséquences de passer du micro-BIC au réel, revenons sur les spécificités de chaque régime fiscal.

En LMNP, vous ne dégagez pas des revenus fonciers, mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), car l’activité de location meublée est par nature commerciale. Ces BIC font l’objet d’une double taxation, à l’IR et aux prélèvements sociaux, sur leur montant net.

Le fonctionnement du régime micro-BIC

De plein droit, quand vous démarrez votre activité de LMNP, vous êtes assujetti au régime du micro-BIC. Dérivé du régime de la micro-entreprise pour les BIC, il prévoit :

Des obligations comptables simplifiées : vous devez simplement tenir à jour un livre de recettes et de dépenses, tenu de manière chronologique ;
Des obligations fiscales simplifiées : vous payez de l’IR sur le montant des recettes locatives après un abattement, dont le montant varie en fonction de la nature de la location. Vous déclarez une fois par an les revenus locatifs, sur votre avis d’imposition annuel ;
Des obligations sociales simplifiées : vous payez des prélèvements sociaux de 17.2 % sur le montant des loyers, après application de l’abattement.

Les seuils et abattements du régime micro-BIC

Le régime micro-BIC s’applique de plein droit au lancement de l’activité et jusqu’à un plafond de chiffre d’affaires :

15 000 euros, si vous louez un meublé de tourisme non classé ;
77 700 euros, si vous proposez un appartement ou une maison en location classique (bail 1 an, location étudiante ou bail mobilité) ;
188 700 euros, si vous louez un meublé de tourisme classé ou des chambres d’hôtes.

Au régime réel, vous ne pouvez pas déduire les charges que vous supportez. Pour en tenir compte, l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire sur les loyers que vous percevez, dont le pourcentage varie en fonction de la nature de l’activité :

30 % pour un meublé de tourisme non classé ;
50 % pour une location meublée classique ;
71 % pour les locations de meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes.

Qu’est-ce que le régime réel du LMNP ?

Le régime réel constitue une autre modalité d’imposition des loyers. Il prévoit une taxation après la déduction de l’ensemble des charges que vous supportez, dès lors qu’elles :

Sont engagées dans l’intérêt de l’exploitation ;
Sont comptabilisées au titre de l’exercice en cours ;
Sont justifiées par une facture.

Vous pouvez par exemple déduire les intérêts d’emprunt, les primes d’assurance, l’abonnement à un logiciel de comptabilité, les frais de gestion locative…

En outre, au régime réel, vous pouvez pratiquer des amortissements sur le bâti (hors terrain) et sur le mobilier. Le bâti s’amortit de manière linéaire, par composant, en fonction de la durée de vie de chaque composant. Fictivement considéré comme une charge, l’amortissement permet de réduire le bénéfice.

Lorsque les charges sont supérieures aux recettes locatives, vous créez un déficit, lequel constitue un formidable levier d’optimisation fiscale. En effet, celui-ci vient se reporter pendant 10 ans sur la catégorie des BIC de location meublée, ce qui vous permet de réduire, voire d’effacer votre taxation sur les loyers sur la même période.

L’amortissement, qui peut réduire les bénéfices, ne peut pas créer ou aggraver un déficit. Toutefois, l’excédent d’amortissement non consommé peut être reporté sans limitation de durée, pour diminuer les bénéfices ultérieurs.

Pourquoi passer du régime micro-BIC au régime réel ?

Vous pouvez passer du régime BIC au régime réel soit volontairement, soit obligatoirement. On passe en revue les différentes situations.

Parce que vos charges sont supérieures à l’abattement du régime micro-BIC

On l’a vu, vous avez l’opportunité de créer un déficit sur votre location meublée, afin de limiter, voire de supprimer la taxation des loyers à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17.2 %.

Vous avez intérêt à passer du régime micro-BIC au régime réel dès lors que le montant de vos charges excèdent les abattements prévus au régime micro-BIC, à savoir :

30 % si vous louez un meublé de tourisme non classé ;
50 % si vous proposez un logement en location classique ;
71 % si vous louez un meublé de tourisme classé ou des chambres d’hôtes.

Il vous faut donc faire le calcul pour déterminer si le passage du régime micro au régime réel est pertinent. Ce sera notamment le cas si vous prévoyez des travaux de rafraîchissement, ravalement, de performance énergétique, etc. Et bien entendu, pour amortir la liste des meubles obligatoires que vous devez installer dans le logement.

Le Conseil Ownily : vous pouvez prévoir une stratégie de rénovation et de changement des meubles sur plusieurs années en fonction du déficit initial et des amortissements, afin de diminuer ou de supprimer les loyers imposables.

Parce que votre chiffre d’affaires excèdent les seuils du régime micro

Souvenez-vous, le régime micro-BIC est limité à des plafonds de chiffre d’affaires, variables en fonction de la nature de l’activité. C’est ainsi que vous devrez obligatoirement passer du régime micro-BIC au régime réel dès lors que les recettes locatives que vous percevez :

Excèdent 15 000 euros, si vous mettez en location un meublé de tourisme non classé ;
Excèdent 77 700 euros, si vous louez avec un bail d’habitation classique ;
Excèdent 188 700 euros ,si vous louez un meublé de tourisme classé ou des chambres d’hôtes.

Parce que vos loyers sont assujettis à la TVA

De plein droit, les loyers d’une location meublée sont exonérés de TVA, et vous n’avez pas de possibilité d’opter pour un régime de TVA.

Toutefois, vous devenez redevable de la TVA et vous devez obligatoirement imposer vos recettes à l’un des régimes réels (simplifié ou normal), si vous proposez 3 des 4 prestations para-hôtelières suivantes :

Fourniture du linge de maison ;
Fourniture du petit-déjeuner ;
Fourniture d’un service de réception ;
Ménage régulier, autre qu’au début et à la fin de la location.

LMNP : passer du micro au réel, comment faire ?

Les formalités à réaliser pour passer du régime micro-BIC au régime réel varient selon si vous souhaitez exercer l’option au démarrage ou en cours d’activité.

Dans tous les cas, l’option reste valable pendant 1 an et est reconduite tacitement.

Si vous souhaitez repasser du régime réel vers le régime micro, vous devrez donc en faire la demande auprès du service des impôts des entreprises (SIE).

Passer du micro-BIC au réel en début d’activité

Vous devez déclarer votre activité de loueur en meublé dans les 15 jours suivant la première mise en location, auprès de l’INPI. Vous remplissez alors le formulaire Cerfa P0i, et les informations que vous y mentionnez seront ensuite transmises au fisc.

Le formulaire P0i vous demande votre option fiscale : micro-BIC ou réel. Vous choisirez donc l’option réel.

À savoir : si vous avez déjà rempli votre P0i avec l’option au régime micro-BIC, vous avez encore la possibilité de basculer vers le régime réel, en en faisant la demande avant la date limite de dépôt de votre déclaration annuelle de revenus.

Passer du micro-BIC au réel en cours d’activité

Chaque année, vous pouvez opter pour le régime réel, à condition d’exercer l’option avant la date limite de dépôt de votre déclaration de revenus annuelle. Vous devez envoyer un courrier dit de “levée d’option” au SIE dont vous relevez. Si vous prouvez que vous avez été mal conseillé par le passé, vous pourrez même obtenir de modifier les déclarations passées sur les trois années précédentes : contactez directement votre service des impôts pour étudier votre situation.

Quelles sont les conséquences du passage du micro au réel en LMNP ?

Le changement du régime micro-BIC vers le régime réel entraîne des conséquences comptables et fiscales.

La comptabilité du LMNP en régime réel

Au régime réel, vous devez tenir une comptabilité conforme au plan comptable général et aux règles du Code de commerce. Vous devez ainsi rédiger un bilan, un compte de résultat, comptabiliser et justifier les charges et amortissements…

À savoir : vous n’êtes pas obligé de faire appel à un expert-comptable pour remplir vos obligations comptables. Vous pouvez vous appuyer sur un logiciel spécialisé comme celui d’Ownily.

Les déclarations fiscales en régime réel

Vous devez remplir la déclaration 2042 C Pro, mais également la liasse fiscale 2031. Renseignez les cases 5NA, et la case 5NY si vous avez un déficit à reporter.

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